'Rã đông' dòng tiền vào bất động sản

2 giờ trướcBài gốc

Suốt nhiều năm, bất động sản Việt Nam lớn lên bằng đòn bẩy tài chính và kỳ vọng giá tăng liên tục. Nhưng sau mỗi mùa “bong bóng”, thị trường lại để lộ những khoảng rỗng nguy hiểm trong cấu trúc dòng tiền: phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngắn hạn, thiếu các kênh dẫn vốn dài hạn và vận hành trên tâm lý đầu cơ nhiều hơn giá trị thực. Khi “bầu sữa” tín dụng ngân hàng dần bị siết lại, chiếc phao cứu sinh quen thuộc cũng không còn đủ sức nâng cả thị trường đi qua sóng lớn.

Đó là lúc bất động sản buộc phải bước vào một cuộc chuyển đổi mang tính bản chất, từ cuộc chơi của “găm đất chờ tăng giá” sang cuộc đua tạo ra giá trị thật, dòng tiền thật và nhu cầu thật.

Nhưng dòng vốn mới sẽ đến từ đâu? Làm thế nào để những dự án đang “chết lâm sàng” có thể được hồi sinh thay vì tiếp tục phơi sương, lãng phí tài nguyên đất đai và bào mòn niềm tin thị trường? Đâu là cơ chế để doanh nghiệp tái cấu trúc tài chính mà không tiếp tục lao sâu hơn vào vòng xoáy vay nợ?

Và quan trọng hơn cả, làm sao để mạch máu tài chính của bất động sản không còn liên tục rơi vào những cơn “đột quỵ” chu kỳ?

Xung quanh bài toán “rã đông” dòng vốn cho thị trường bất động sản, ông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc Khối đầu tư và chiến lược Công ty CP Tập đoàn Hasco Holdings, đã có những chia sẻ về hành trình tái thiết kiến trúc tài chính của thị trường dựa trên bốn trụ cột cốt lõi: từ tái cấu trúc nguồn vốn, khơi thông thị trường vốn, nâng chuẩn quản trị cho tới tái định nghĩa giá trị thật của bất động sản trong một chu kỳ phát triển mới.

Ông Nguyễn Đức Thuận, Cố vấn HĐQT, Giám đốc Khối đầu tư và chiến lược Công ty CP Tập đoàn Hasco Holdings. Ảnh: QT

Chuyển từ "tích trữ" sang "địa tô thực"

Thưa ông, nhìn lại một giai đoạn dài tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản vừa qua, ông nhìn nhận đâu là rủi ro lớn nhất đối với dòng vốn hiện nay?

Ông Nguyễn Đức Thuận: Nhìn lại hành trình vài chục năm qua, có một thực tế là hầu hết các nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam đặt hai trọng tâm lớn: đầu tư và tích trữ. Tâm lý "cứ mua là có lời" khiến các doanh nghiệp bất động sản phát triển rất nhanh, tài sản phình to nhưng song song đó là dư nợ trên thị trường tài chính cũng tăng phi mã.

Chúng ta đang ở giai đoạn cuối của chu kỳ tăng trưởng nóng đó. Hệ lụy là nhiều doanh nghiệp đối mặt với rủi ro cực lớn nếu không chịu chuẩn hóa và minh bạch. Xu hướng bắt buộc của thị trường tới đây phải là chuyển dịch từ đầu cơ, tích trữ sang tạo ra giá trị thật. Thị trường sẽ lấy "địa tô" thực tế, tức là khả năng khai thác, dòng tiền sinh lời trên chính tài sản đó, làm trọng tâm phát triển.

Như vậy, việc phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn vay ngân hàng như thời gian qua rõ ràng là một thế "độc đạo" nguy hiểm?

Ông Nguyễn Đức Thuận: Đúng vậy. Hiện nay tăng trưởng tín dụng mỗi năm khoảng mười mấy phần trăm, nhưng áp lực bù đắp cho các năm trước là rất lớn nên dư địa thực tế không còn nhiều, trong khi nhu cầu của thị trường lại vô cùng khổng lồ.

Quan điểm của chúng tôi là ngoài trục chính ngân hàng, nền kinh tế phải khơi thông và kết nối mạnh mẽ ba trụ cột vốn khác để tạo thành thế "chân kiềng" vững chắc, bao gồm: trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ đầu tư và dòng vốn quốc tế (M&A).

Ông có thể giải thích rõ hơn về bốn trụ cột vốn mà ông đề cập?

Ông Nguyễn Đức Thuận: Trong giai đoạn 2026 và những năm tới, bài toán kết nối thị trường tài chính với thị trường bất động sản sẽ không thể tiếp tục vận hành theo mô hình “một chân” dựa quá nhiều vào tín dụng ngân hàng. Sau những cú sốc thanh khoản và khủng hoảng niềm tin, thị trường buộc phải tái thiết một cấu trúc vốn đa tầng, bền vững hơn, dựa trên bốn trụ cột cốt lõi gồm tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và dòng vốn quốc tế.

Đây không chỉ là giải pháp xử lý khó khăn trước mắt, mà còn là nền móng cho một chu kỳ phát triển lành mạnh và trưởng thành hơn của bất động sản Việt Nam.

Trụ cột đầu tiên vẫn là vốn tín dụng từ các tổ chức tài chính, nhưng tư duy cấp vốn cần thay đổi tận gốc. Ngân hàng không thể tiếp tục cho vay chỉ dựa vào giá trị tài sản thế chấp hay kỳ vọng tăng giá bất động sản. Dòng vốn tín dụng trong giai đoạn mới phải gắn chặt với chất lượng thực của dự án: từ tính pháp lý, năng lực triển khai của doanh nghiệp, phương án kinh doanh, khả năng khai thác tài sản cho tới dòng tiền dự kiến và năng lực trả nợ thực tế.

Khi đó, vai trò của ngân hàng cũng không còn dừng ở vị trí “bên cho vay”, mà phải trở thành một định chế giám sát dòng tiền, kiểm soát mục đích sử dụng vốn và đồng hành cùng doanh nghiệp trong việc tái cấu trúc kỳ hạn nợ phù hợp với vòng đời dự án.

Với những dự án có khả năng phục hồi, có pháp lý rõ ràng hoặc sở hữu lộ trình hoàn thiện pháp lý khả thi, cơ chế tín dụng cần được vận hành theo hướng linh hoạt nhưng có kiểm soát. Bởi mục tiêu lớn nhất không phải là bơm vốn bằng mọi giá, mà là đưa dòng tiền đến đúng dự án có giá trị thật, có nhu cầu thật và có khả năng tạo dòng tiền để tự nuôi sống chính mình.

Trụ cột thứ hai là thị trường trái phiếu doanh nghiệp: kênh dẫn vốn từng tăng trưởng nóng nhưng cũng để lại những dư chấn lớn về niềm tin. Sau giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, trái phiếu không thể tiếp tục là “cuộc chơi vay nóng” dựa trên niềm tin mơ hồ và lãi suất cao, mà phải trở thành một cấu phần tài chính trung và dài hạn đúng nghĩa cho thị trường bất động sản.

Quan trọng hơn, trái phiếu không chỉ là công cụ huy động vốn, mà còn là “bài kiểm tra” về chuẩn mực quản trị doanh nghiệp. Muốn tiếp cận dòng vốn trái phiếu bền vững, doanh nghiệp buộc phải minh bạch hơn về tài chính, chuẩn hóa công bố thông tin, kiểm soát đòn bẩy và xây dựng uy tín dài hạn với nhà đầu tư.

Một thị trường trái phiếu lành mạnh sẽ không chỉ giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào ngân hàng, mà còn tạo ra hệ sinh thái vốn cân bằng và ổn định hơn cho toàn thị trường.

Trụ cột thứ ba nằm ở các quỹ đầu tư và mô hình quỹ bất động sản chuyên nghiệp. Đây được xem là “mảnh ghép” còn thiếu của thị trường bất động sản Việt Nam trong suốt nhiều năm qua. Các mô hình tương tự REITs hay quỹ đầu tư chuyên biệt không chỉ mở thêm kênh dẫn vốn dài hạn, mà còn giúp chia nhỏ giá trị tài sản bất động sản để dòng tiền nhàn rỗi trong xã hội có thể tham gia thị trường theo cách minh bạch, chuyên nghiệp và được kiểm soát rủi ro tốt hơn.

Khi thị trường hình thành được hệ sinh thái quỹ đầu tư đủ mạnh, bất động sản sẽ dần thoát khỏi mô hình phát triển phụ thuộc quá lớn vào vốn vay. Dòng vốn khi đó sẽ mang tính dài hạn hơn, ổn định hơn và có khả năng nuôi dưỡng những dự án tạo ra giá trị khai thác thực thay vì chỉ phục vụ mục tiêu đầu cơ ngắn hạn.

Trụ cột cuối cùng là dòng vốn quốc tế và hoạt động M&A, động lực được dự báo sẽ đóng vai trò ngày càng lớn trong chu kỳ phát triển mới. Việt Nam vẫn là thị trường giàu tiềm năng nhờ tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở lớn và dư địa phát triển mạnh ở các lĩnh vực hạ tầng, công nghiệp, logistics, thương mại và du lịch.

Tuy nhiên, tiềm năng tự thân sẽ không đủ để hút vốn nếu thị trường thiếu minh bạch và không đạt chuẩn quốc tế về pháp lý, quản trị hay bảo vệ nhà đầu tư.

Điều quan trọng là nhà đầu tư quốc tế không chỉ mang theo dòng tiền. Họ còn mang đến năng lực quản trị, tiêu chuẩn vận hành, kinh nghiệm phát triển sản phẩm và khả năng kết nối với chuỗi giá trị toàn cầu. Đặc biệt, trong bối cảnh nhiều dự án đang mắc kẹt vì thiếu vốn, vướng pháp lý hoặc suy giảm thanh khoản, hoạt động M&A có thể trở thành “van tái sinh” của thị trường. Đây không đơn thuần là thương vụ mua bán tài sản, mà là quá trình tái cấu trúc để bổ sung năng lực mới, hồi sinh dự án và khôi phục giá trị đã bị đóng băng suốt nhiều năm.

Khơi thông mạch máu tài chính: Minh bạch là con đường duy nhất để cứu niềm tin thị trường

Với câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp, thưa ông, làm sao để người dân xuống tiền mua trái phiếu khi niềm tin thị trường từng bị tổn thương?

Ông Nguyễn Đức Thuận: Bản chất của trái phiếu doanh nghiệp là một kênh dẫn vốn trung và dài hạn rất lành mạnh. Đây không chỉ là công cụ huy động vốn từ nguồn lực dư giả trong dân, giúp họ có lợi nhuận kỳ vọng tốt hơn, mà còn là cơ chế buộc doanh nghiệp phải nâng cao tính minh bạch trong quản trị tài chính.

Để lấy lại lòng tin, các cơ quan quản lý và định chế tài chính phải tham gia sâu hơn bằng các hoạt động bảo lãnh, kiểm soát nghiêm ngặt mục đích sử dụng dòng tiền. Bản thân doanh nghiệp cũng phải có ý thức rõ ràng: tiền của dân là để hoàn thành dự án, tạo sản phẩm thực để trả lại cho nhà đầu tư, chứ không phải để đi gom đất, đầu cơ.

Như tại Hasco Holdings, suốt 18 năm qua, ngay cả lúc thị trường phát hành trái phiếu dễ dãi nhất, chúng tôi lựa chọn đi chậm, quyết định không phát hành trái phiếu vì thấy áp lực kiểm soát mục đích sử dụng vốn cực kỳ căng thẳng. Làm cái nào chắc cái đó.

Còn kênh quỹ đầu tư bất động sản, một mô hình rất phổ biến trên thế giới nhưng tại sao vẫn "lẹt đẹt" ở Việt Nam?

Ông Nguyễn Đức Thuận: Đây là điều tôi rất trăn trở. Bất động sản là kênh sinh lời hấp dẫn, nhưng tại sao lâu nay người dân cứ phải trực tiếp tự đi mua đất, gặp dự án vướng pháp lý, rủi ro là "mất trắng" rất đau đớn? Trong khi đó, các quỹ đầu tư, các mô hình tương tự REITs là những tổ chức chuyên nghiệp, có năng lực đánh giá dự án rất tốt.

Thúc đẩy mô hình này sẽ giúp chia nhỏ giá trị tài sản bất động sản, tạo điều kiện cho dòng tiền nhàn rỗi trong xã hội tham gia thị trường một cách chuyên nghiệp, an toàn và có kiểm soát. Dù phải trả một phần chi phí quản lý cho quỹ, nhưng tính chung lại thì an toàn hơn việc người dân tự đi "đánh bắt xa bờ".

Thực tế hiện nay có rất nhiều dự án đắp chiếu, "trùm mền" từ TP.HCM cho đến các vùng biển. Dòng vốn quốc tế và hoạt động M&A có thể giải quyết được gì cho những "di sản" buồn này?

Ông Nguyễn Đức Thuận: Đi đến đâu cũng thấy những dự án xây thô bỏ không, người dân mất tiền, nền kinh tế lãng phí vô cùng xót xa. Chủ trương của Chính phủ là phải làm tốt, giải quyết dứt điểm những "anh cũ" đã.

Đối với các dự án đang "chết lâm sàng" nhưng có khả năng phục hồi, hoạt động M&A và vốn quốc tế chính là chiếc phao cứu sinh. Nhà đầu tư nước ngoài không chỉ mang đến dòng tiền mạnh, mà cái quan trọng hơn là họ đem theo năng lực quản trị, tiêu chuẩn vận hành và kinh nghiệm phát triển sản phẩm. Chúng ta cần có cơ chế linh hoạt để dẫn dòng vốn này vào việc tái cấu trúc tài sản, làm sống lại các dự án bỏ hoang, khôi phục lại giá trị cho nền kinh tế.

"Việc cấp tín dụng của các ngân hàng không nên chỉ nhìn chăm chăm vào tài sản bảo đảm, mà cần gắn chặt với pháp lý dự án, năng lực triển khai thực tế của doanh nghiệp và phương án dòng tiền trả nợ. Ngân hàng phải đóng vai trò là định chế giám sát dòng tiền, kiểm soát mục đích sử dụng vốn để đưa vốn vào đúng phân khúc có nhu cầu thực".

Ông Nguyễn Đức Thuận

Nói như vậy, phải chăng các doanh nghiệp bất động sản hiện nay buộc phải tự "tiến hóa" về cấu trúc vốn để sinh tồn? Riêng Hasco Holdings đang tự xoay xở thế nào?

Ông Nguyễn Đức Thuận: Chắc chắn là vậy. Nếu cứ ngồi chờ bầu sữa tín dụng ngân hàng thì doanh nghiệp sẽ tự tước đi cơ hội của mình.

Tại Hasco Holdings, với nền tảng ban đầu là một tổ chức tài chính và đầu tư trước khi bước sang mảng M&A và bất động sản, chúng tôi may mắn có cấu trúc vốn tương đối đa dạng. Ngoài dòng vốn ngân hàng truyền thống, chúng tôi đã tự thiết lập các quỹ đầu tư quy mô doanh nghiệp và cá nhân cho từng danh mục sản phẩm theo mức độ rủi ro.

Xu hướng dòng vốn mà ông tâm đắc nhất trong thời gian tới là gì?

Ông Nguyễn Đức Thuận: Trong ngắn và trung hạn, chúng tôi đang đẩy mạnh kênh quản lý tài sản cá nhân dành riêng cho nhóm khách hàng có tích lũy tốt. Nguồn cung phân khúc này ở Việt Nam đang cực kỳ lớn nhưng họ đang thiếu những đối tác có năng lực đầu tư uy tín để gửi gắm. Tôi cho rằng đây sẽ là một xu hướng bùng nổ, một thị trường trọng điểm giúp các doanh nghiệp áp dụng mô hình chuẩn chỉnh có thêm nguồn vốn dồi dào mà không bị lệ thuộc.

Để đạt được mục tiêu tăng trưởng kinh tế, cốt lõi vẫn là khơi thông mạch máu tài chính. Và muốn khơi thông, từ cơ quan quản lý đến doanh nghiệp chỉ có một con đường duy nhất: Minh bạch thông tin để lấy lại lòng tin của thị trường.

Xin cảm ơn ông!

Quốc Hải

Nguồn Nhà Quản Trị : https://theleader.vn/ra-dong-dong-tien-vao-bat-dong-san-d46107.html