Rối ren quản lý vận hành nhà chung cư

9 giờ trướcBài gốc

Thời gian gần đây, tranh chấp tại các nhà chung cư diễn biến phức tạp. Những vụ việc liên quan đến ban quản trị (BQT), chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành liên tục gây xôn xao dư luận, phản ánh sự bất cập trong cơ chế quản lý nhà chung cư hiện nay.

Trục lợi quỹ bảo trì

Gần đây nhất, vụ việc hai thành viên BQT chung cư Golden Mansion (quận Phú Nhuận, TP HCM) bị khởi tố, bắt tạm giam để điều tra về hành vi "tham ô tài sản" khiến cư dân hoang mang. Cơ quan điều tra xác định hai cá nhân này đã chiếm đoạt hơn 22 tỉ đồng từ Quỹ bảo trì chung cư, dù sau đó đã khắc phục một phần.

Trước đó không lâu, cũng tại TP HCM, cựu trưởng và phó BQT chung cư Miếu Nổi (quận Bình Thạnh) bị đề nghị truy tố về các tội "Tham ô tài sản" và "Lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ", với tổng số tiền bị chiếm đoạt và gây thiệt hại lên đến hơn 3 tỉ đồng. Những vụ việc này không còn là cá biệt, mà cho thấy hệ thống BQT chung cư đang tồn tại nhiều lỗ hổng cả về năng lực lẫn đạo đức quản lý.

Không dừng lại ở những vấn đề quản lý nội bộ, thời gian gần đây, một diễn biến mới đã thu hút sự quan tâm đặc biệt khi BQT chung cư Conic Đông Nam Á (huyện Bình Chánh) bị cơ quan thuế xử phạt hành chính số tiền lên tới 119 tỉ đồng vì không lập hóa đơn GTGT cho hơn 7.000 giao dịch thu tiền từ cư dân. Vụ việc không chỉ khiến cư dân bức xúc mà còn khiến nhiều BQT khác "giật mình" vì lâu nay hoạt động thu chi chủ yếu theo hình thức phi chính thức, không xuất hóa đơn, không có hướng dẫn cụ thể.

Ngay sau vụ việc, BQT chung cư The Sun Avenue (TP Thủ Đức) đã chủ động gửi công văn đến cơ quan thuế, đề nghị thanh tra toàn diện hoạt động tài chính tại tòa nhà. Theo phản ánh của BQT, đơn vị quản lý vận hành là Công ty TNHH Savills Việt Nam đã thu phí quản lý và các khoản dịch vụ khác nhưng không xuất hóa đơn GTGT cho cư dân trong nhiều tháng.

Về phần mình, trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động đại diện Savills cho rằng họ thực hiện đúng quy định pháp luật, theo cơ chế "thu hộ - chi hộ" nên không cần xuất hóa đơn cho cư dân mà xuất cho BQT. Tuy nhiên, cư dân lại đặt vấn đề họ là người trả tiền, vì sao hóa đơn không được xuất cho họ? Điều này đặt ra nghi vấn về tính minh bạch và trách nhiệm pháp lý của các bên liên quan trong vận hành chung cư. "Hằng tháng, Savills đều thu phí và thu cả thuế GTGT của chúng tôi. Và chúng tôi là người cần hóa đơn chứ BQT đâu cần hóa đơn mà xuất cho họ" - một cư dân ở chung cư The Sun Avenue đặt vấn đề.

Luật sư Trần Quốc Bảo, Đoàn Luật sư TP HCM, cho rằng vấn đề của những vụ việc nói trên nằm ở việc thiếu minh bạch và thiếu cơ chế giám sát hiệu quả. Theo ông Bảo, khi chưa thành lập BQT, tranh chấp thường phát sinh giữa cư dân và chủ đầu tư, chủ yếu liên quan đến khoản quỹ bảo trì 2% tổng giá trị căn hộ.

Khi đã có BQT, nếu những người được bầu không đại diện cho quyền lợi chung mà vì mục đích cá nhân, nguy cơ trục lợi là rất cao. "Việc thu - chi không rõ ràng, cùng với sự yếu kém của đơn vị quản lý vận hành, khiến mâu thuẫn ngày càng dồn nén và bùng phát thành tố cáo, kiện tụng" - vị luật sư này nói.

Ban quản trị và cư dân khu chung cư The Sun Avenue tố đơn vị vận hành thu phí nhưng không xuất hóa đơn trong nhiều tháng

Cần quy định chặt chẽ hơn

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), hàng loạt vụ việc BQT chung cư bị khởi tố, tạm giam vì tham ô là hồi chuông cảnh báo cho công tác quản lý nhà chung cư hiện nay. Theo ông, cần sớm bịt kín những "lỗ hổng" trong pháp luật, đồng thời tăng cường vai trò giám sát của công an phường và chính quyền địa phương.

Đây là những lực lượng gần dân, hiểu dân, có khả năng nắm bắt tình hình an ninh trật tự và các hoạt động có dấu hiệu bất thường tại chung cư, bao gồm cả hình thức cho thuê lưu trú ngắn ngày.

Ông cho biết tại TP HCM, các chung cư cao 20-25 tầng có quỹ bảo trì lên đến 20 tỉ đồng, gấp 10 lần vốn điều lệ của một doanh nghiệp nhỏ. Thậm chí, một số khu chung cư lớn có quỹ bảo trì lên tới 500 tỉ đồng , trở thành "miếng mồi béo bở", khiến không ít cá nhân tìm cách "chen chân" vào BQT để trục lợi.

Trong khi đó, một thực tế đáng lo ngại là sự thờ ơ của chính cư dân. Có người còn cử người giúp việc đi họp thay, hoặc không tham dự, không ý kiến. Khi xảy ra sự cố mới "tá hỏa" vì không nắm rõ quyền lợi, nghĩa vụ và hoạt động tài chính của BQT. Thậm chí, nhiều trường hợp mua căn hộ nhỏ rồi được ủy quyền để tạo đa số phiếu, chiếm vị trí trong BQT nhằm trục lợi. Vì vậy, ông Châu đề nghị sửa đổi, bổ sung Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng nhằm tăng cường thẩm quyền cho hội nghị nhà chung cư, hạn chế tình trạng lợi dụng kẽ hở để thao túng hoạt động quản lý.

Ngoài ra, ông cũng đề nghị cho phép chủ đầu tư giữ lại quỹ bảo trì chung cư nhưng phải mở tài khoản riêng dưới sự giám sát của BQT, chứ không giao hết cho BQT quản lý. "Nếu BQT minh bạch, sử dụng hợp lý nguồn quỹ, thậm chí chỉ cần chia nhỏ để gửi tiết kiệm ngân hàng cũng mang lại lợi ích lớn cho cư dân" - ông Châu nhấn mạnh.

Về thông tin BQT Chung cư Conic Đông Nam Á bị xử phạt hơn 119 tỉ đồng do không lập 7.260 tờ hóa đơn khi thu các khoản từ hoạt động quản lý nhà chung cư, ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng Giám đốc Savista Holdings (đơn vị chuyên về tư vấn, quản lý, khai thác bất động sản), cho biết Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định BQT là tổ chức đại diện cho cư dân, có con dấu, tài khoản ngân hàng nhưng không có tư cách pháp nhân, không có chức năng kinh doanh và không được phép xuất hóa đơn như doanh nghiệp.

Do đó, việc yêu cầu BQT xuất hóa đơn GTGT là chưa có căn cứ pháp lý rõ ràng, bởi nếu thực hiện điều này sẽ dẫn đến tình trạng cư dân phải nộp thuế hai lần.

Theo ông, vụ việc cho thấy cần có sự thống nhất giữa luật nhà ở và pháp luật thuế. Nếu xác định rõ vai trò, chức năng của từng chủ thể và áp dụng đúng luật, sẽ tránh được các trường hợp xử phạt gây tranh cãi. Các cơ quan chức năng cần rà soát kỹ Luật Nhà ở và Thông tư 05 để có hướng xử lý phù hợp, tránh ảnh hưởng đến hàng loạt chung cư trên cả nước.

Đề xuất thành lập Hiệp hội quản lý nhà ở

Gần đây, một doanh nghiệp quản lý vận hành đã thay mặt nhóm gồm 6 doanh nghiệp sáng lập, gửi văn bản lên UBND TP HCM đề nghị được công nhận Ban vận động thành lập Hiệp hội Quản lý vận hành nhà ở TP HCM (HMO). Đơn vị này cho rằng quản lý vận hành tòa nhà là công việc có tính chuyên môn cao, đòi hỏi phải duy tu, bảo trì hệ thống kỹ thuật, khai thác tiện ích chung cư, cung cấp dịch vụ vệ sinh, bảo vệ, môi trường... Vì vậy, rất cần sự tham gia của những đơn vị có kinh nghiệm, chuyên nghiệp và tuân thủ quy chuẩn rõ ràng.

Bài và ảnh: Sơn Nhung

Nguồn NLĐ : https://nld.com.vn/roi-ren-quan-ly-van-hanh-nha-chung-cu-19625051921351725.htm