Sáp nhập địa phương tạo 'cú hích' cho thị trường bất động sản

6 giờ trướcBài gốc

Nguồn: Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam. Đồ họa: Phương Anh

Nguồn cung hồi phục, tỷ lệ hấp thụ cao

Thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi rõ nét trong nửa đầu năm 2025, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung và cao cấp. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II/2025, thị trường đón nhận gần 22.000 sản phẩm nhà ở được chào bán, tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội dẫn đầu về lượng mở bán, lần lượt đạt trên 9.000 và 7.000 căn hộ. Đây là mức cung cao nhất kể từ giữa năm 2022, báo hiệu sự trở lại mạnh mẽ của các chủ đầu tư sau thời gian dài tạm hoãn triển khai dự án.

Phân khúc nhà ở thấp tầng tăng trưởng tích cực

Báo cáo của Savills cho thấy, trong quý II/2025, có 267 căn được mở bán từ 6 dự án hiện hữu, với tổng nguồn cung sơ cấp đạt 2.642 căn và 1.221 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đạt 46%. Dự kiến, từ nay đến năm 2027, Hà Nội sẽ có thêm 6.443 căn nhà thấp tầng. Tuy nhiên, với khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành trong giai đoạn 2021 - 2025, thành phố chỉ cung cấp được 102.000 căn hộ và nhà thấp tầng, dẫn đến thiếu hụt khoảng 49.000 căn.

Còn theo báo cáo của Savill, trong quý II/2025, Hà Nội ghi nhận 7.000 căn hộ mới được mở bán, với 5.200 giao dịch, tăng so với cùng kỳ năm 2024. Dự báo từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, thị trường sẽ đón thêm 58.100 căn hộ từ 58 dự án, mang lại nguồn cung dồi dào hơn.

Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 55%, cao hơn đáng kể so với năm ngoái, phản ánh lực cầu thực tế đang quay trở lại. Đáng chú ý, các sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá bán hợp lý và chủ đầu tư uy tín ghi nhận lượng giao dịch tốt hơn hẳn so với phần còn lại của thị trường.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản quý II/2025 đã có những tín hiệu tích cực rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại. Nguồn cung mới tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh sự trở lại của các chủ đầu tư sau thời gian dài bị siết tín dụng và vướng mắc pháp lý.

“Hai yếu tố then chốt này giúp thị trường cân bằng hơn, nguồn cung đã phần nào được cải thiện hơn trước. Sự điều chỉnh kịp thời từ chính sách tín dụng bất động sản và quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã có hiệu quả thực chất. Các dự án từng bị ách tắc nay đã bắt đầu tái khởi động, tạo hiệu ứng lan tỏa đến toàn thị trường”, ông Lượng nhấn mạnh.

Dù thị trường đang bước vào giai đoạn hồi phục, các chuyên gia vẫn đưa ra những cảnh báo nhất định về độ lệch cung – cầu, đặc biệt tại phân khúc nhà ở bình dân. Hiện nay, đa số các sản phẩm ra thị trường nằm trong nhóm trung và cao cấp với mức giá từ 45 - 70 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định “Nguồn cung dù đã cải thiện, nhưng vẫn chưa giải quyết được nhu cầu nhà ở cho đại đa số. Nếu không có chính sách đủ mạnh cho nhà ở xã hội và bình dân, thị trường sẽ rơi vào trạng thái lệch pha dài hạn”.

Ba điểm sáng trải đều ba vùng

Bên cạnh đó, VARS ghi nhận những hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ từ thông tin sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh và cấp xã đã tác động tích cực đến thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025. Một làn sóng tích cực đã cải thiện tâm lý nhà đầu tư và thị trường vào cuối tháng 3, đầu tháng 4, đẩy giá đất nền tại các địa phương như Ninh Bình, Hải Phòng, Hải Dương và vùng ven Hà Nội tăng vọt, có nơi tăng đến 40%.

Một số chủ đầu tư “chớp cơ hội” bung hàng với mức chiết khấu 10%, đạt tỷ lệ hấp thụ khả quan. Tuy nhiên, từ giữa tháng 4, thị trường dần ổn định, cơn sốt đầu cơ lắng xuống, nhà đầu tư bắt đầu thận trọng nghe ngóng, khiến thanh khoản và giá chững lại, đặc biệt ở các khu vực không nằm trong quy hoạch hành chính mới.

Theo VARS, khả năng hấp thụ sẽ tiếp tục được cải thiện trong nửa cuối năm, song sự phục hồi sẽ mang tính chọn lọc cao, phân hóa theo vị trí, năng lực chủ đầu tư và mức độ hoàn thiện pháp lý của dự án.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, năm 2025 đánh dấu bước chuyển mạnh nhờ hiệu quả của quá trình tinh gọn bộ máy, rút ngắn thủ tục hành chính và đặc biệt là tác động tích cực từ việc sáp nhập đơn vị hành chính.

“Các địa phương sau sáp nhập không chỉ khai thác tốt thế mạnh vốn có, mà còn tận dụng được nền tảng quy hoạch và kinh nghiệm quản lý từ các trung tâm lớn. Đô thị trung tâm mở rộng không gian phát triển, vùng ven trở thành lựa chọn lý tưởng cho nhà ở lan tỏa từ nội đô”, ông Nguyễn Văn Đính phân tích.

Các chuyên gia dự báo, nửa cuối năm 2025, thị trường bất động sản sẽ xuất hiện 3 điểm sáng trải đều cho 3 vùng Bắc, Trung, Nam. Trong đó, Hải Phòng có nhiều động lực phát triển để trở thành cực tăng trưởng mới của phía Bắc, khi sáp nhập Hải Dương, trở thành siêu đô thị lớn thứ 3 cả nước, đóng vai trò đầu tàu tăng trưởng kinh tế quốc gia. Đà Nẵng là điểm sáng của miền Trung, với sáp nhập giúp hình thành vùng đô thị lớn với dân số, quỹ đất, ngân sách tăng mạnh, cho phép thuận lợi hơn trong phát triển các dự án hạ tầng kinh tế-xã hội, tạo nền tảng thu hút doanh nghiệp đầu tư và nhu cầu ở thực. TP. Hồ Chí Minh sẽ không ngừng mở rộng quy mô, vị thế và thị trường sẽ được hưởng lợi nhưng có sự phân hóa theo khu vực. Trong đó những khu vực có nền tảng tốt về hạ tầng, kinh tế như khu đông bắc thành phố sẽ được hưởng lợi đầu tiên và có "sức bật" lớn nhất.

Bất động sản công nghiệp Hải Phòng vẫn luôn là một “điểm sáng"

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, thị trường bất động sản Hải Phòng ghi nhận “sôi động” từ thời điểm tháng 3 khi hàng loạt dự án mới đồng loạt ra mắt. Sơ bộ 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 7.000 sản phẩm mở bán, tăng hơn 22% so với cùng kỳ năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt trên 60%, tương đương hơn 4.200 giao dịch thành công, tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, nhiều dự án thấp tầng ghi nhận “cháy hàng” chỉ sau chưa đầy 1 tháng mở bán. Thậm chí một số dự án, người mua chấp nhận trả chênh lệch giao dịch khoảng 100 triệu đồng/căn để sở hữu ngay trong đợt đầu tiên. “Độ sáng” của Hải Phòng còn được “thắp lên” bởi các nhà ở xã hội khi đây là địa phương đi đầu trong công tác phát triển nhà ở xã hội 3 tốt: vị trí tốt, chất lượng tốt, giá cả tốt.

Đà phục hồi tích cực trên thị trường sơ cấp giúp thanh khoản đất nền, nhà riêng lẻ cũng được cải thiện đáng kể với mức tăng giá từ 5 -10% so với đầu năm, cá biệt có khu vực tăng tới 30% như Thủy Nguyên, Dương Kinh. Giao dịch tập trung ở các khu đất nền giá trị thấp quanh khu đô thị, khu công nghiệp hoặc nhà phố kinh doanh mặt tiền. Theo đó, nắm giữ vị trí trọng điểm phát triển kinh tế miền Bắc, trên nền tảng phát triển kinh tế ổn định, thu hút FDI vào các khu công nghiệp tại Hải Phòng luôn thuộc top đầu cả nước, bất động sản công nghiệp Hải Phòng vẫn luôn là một “điểm sáng" trong bức tranh muôn màu của thị trường bất động sản công nghiệp cả nước. Tỷ lệ lấp đầy đạt trên 90% với mức giá trung bình lên tới 190 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn Hưng Yên, Bắc Ninh. VARS cho rằng, trên nền tảng sẵn có, cùng với xung lực phát triển chưa từng có của thời đại mới, nhất là trong bối cảnh sáp nhập, mở rộng không gian phát triển, Hải Phòng đang chuyển mình trở thành một cực tăng trưởng mới của vùng Bắc Bộ.

Tấn Minh

Nguồn Thời báo Tài chính : https://thoibaotaichinhvietnam.vn/sap-nhap-dia-phuong-tao-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-180299-180299.html