Sáp nhập TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu: Bất động sản bứt tốc hay quá tải?

một ngày trướcBài gốc

Hiệu ứng tâm lý và diễn biến thực tế: Thị trường đang “nóng” trở lại

Ngay khi có thông tin về việc nghiên cứu sáp nhập, thị trường bất động sản tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đã ghi nhận sự hồi phục nhanh chóng sau một giai đoạn trầm lắng.

Theo báo cáo từ DKRA Group, trong quý I/2025, lượng tiêu thụ đất nền tại Bình Dương tăng gấp 6,1 lần so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng giá thứ cấp tăng phổ biến từ 12 - 16%.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy mức độ quan tâm bất động sản tăng mạnh trong tháng 3/2025: Bình Dương tăng 49%, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 42% so với tháng trước - mức cao nhất trong nhóm vệ tinh TP.HCM.

Không chỉ tăng về lượng tìm kiếm, giá rao bán trên các sàn giao dịch trực tuyến cũng ghi nhận nhiều biến động đáng chú ý. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 3/2025, giá rao bán đất nền tại Dĩ An (Bình Dương) trung bình đạt mức 63 triệu đồng/m², tăng khoảng 9% so với tháng trước và 12% so với quý I/2023.

Tại Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu), một trong những khu vực được dự đoán hưởng lợi từ kết nối TP.HCM, giá rao bán đất nền tăng gần 22%, lên khoảng 27 – 33 triệu đồng/m², tùy vị trí và pháp lý.

Biến động giá đất nền phổ biến một số khu vực của Bình Dương. Đồ họa: Batdongsan.com.vn.

Đáng chú ý, lượng tin đăng mới tại các khu vực giáp ranh TP.HCM như Thuận An, Tân Uyên, Phú Mỹ và Long Điền cũng tăng mạnh, cho thấy nguồn cung thứ cấp đang được kích hoạt bởi tâm lý “đón sóng sáp nhập”. Tuy nhiên, tỷ lệ giao dịch thành công chưa có sự đột phá tương ứng, phản ánh sự thận trọng nhất định từ phía người mua, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân.

Ngoài ra, Bình Dương đang trở thành thị trường dẫn đầu về nguồn cung căn hộ vùng ven, chiếm 49% lượng căn hộ mở bán mới toàn khu vực trong quý I/2025. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục giữ lợi thế ở mảng bất động sản nghỉ dưỡng, logistic và công nghiệp nhờ hạ tầng cảng biển và tiềm năng du lịch.

Bình Dương: “Cửa ngõ” bất động sản phía Bắc TP.HCM

Là địa phương liền kề TP.HCM, chỉ cách trung tâm chưa đầy 30 phút di chuyển, Bình Dương từ lâu đã phát triển mô hình "công nghiệp kéo theo đô thị". Theo số liệu năm 2024, GRDP bình quân đầu người tại Bình Dương đạt 181,2 triệu đồng/năm (khoảng 15,1 triệu đồng/tháng), cao hơn mức 163,5 triệu đồng/năm (khoảng 13,6 triệu đồng/tháng) của TP.HCM.

Về thu nhập bình quân đầu người theo khảo sát mức sống dân cư, Bình Dương đạt 8,29 triệu đồng/tháng - cao nhất cả nước, trong khi TP.HCM đạt 6,51 triệu đồng/tháng.

Đường Thống Nhất, TP Dĩ An, Bình Dương.

Hiện nay, 3 thành phố: Dĩ An, Thuận An và Tân Uyên đang thu hút mạnh dòng vốn nhờ lợi thế kết nối vùng – với hàng loạt dự án hạ tầng như: mở rộng QL13, cao tốc TP.HCM – Chơn Thành, vành đai 3 - 4, Metro số 1 kéo dài.

Đáng chú ý, lợi suất cho thuê chung cư tại Bình Dương đạt 4,6%, cao nhất cả nước – vượt khoảng 30% so với TP.HCM và Hà Nội. Đây cũng là thị trường có nền giá căn hộ dễ tiếp cận hơn, phổ biến trong khoảng 28 - 40 triệu đồng/m².

Vũng Tàu: Sức bật từ hạ tầng biển và du lịch

Bà Rịa – Vũng Tàu được xem là “trục logistics biển” phía Đông Nam nhờ hệ thống cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, cùng các tuyến đường trọng điểm như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, đường ven biển phía Nam, và sắp tới là đường sắt TP.HCM - Vũng Tàu.

Khi sáp nhập về TP.HCM, khu vực này sẽ đóng vai trò “hậu cứ chiến lược” trong giao thương quốc tế và du lịch nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, theo DKRA, bất động sản nghỉ dưỡng tại Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn còn trầm lắng, thanh khoản chủ yếu tập trung vào các dự án đã bàn giao và pháp lý hoàn thiện. Phân khúc condotel, nhà phố nghỉ dưỡng vẫn trong giai đoạn chờ phục hồi.

So sánh với Hà Tây - Hà Nội: Giá đất từng tăng mạnh, nhưng không đồng đều

Thời điểm Hà Tây sáp nhập về Hà Nội năm 2008 cũng minh chứng rõ nét về tác động của việc thay đổi địa giới hành chính. Theo báo cáo Batdongsan.com.vn, giá nhà đất tại các khu như Hà Đông, Sơn Tây đã tăng từ 2,6 – 15 lần trong vòng hơn 10 năm - tùy vị trí và tốc độ phát triển hạ tầng.

Tuy nhiên, cũng xuất hiện nhiều hệ lụy: quy hoạch treo, đầu cơ lan rộng, hàng loạt dự án “đắp chiếu”. Vì vậy, các chuyên gia cho rằng việc sáp nhập chỉ phát huy hiệu quả nếu đi kèm quy hoạch tích hợp và kiểm soát giá đất chặt chẽ.

Đồ họa: Batdongsan.com.vn

Người dân nói gì: Kỳ vọng tăng... nhưng lo “sốt ảo”

Trên fanpage Vntrip, bài viết khảo sát "Nếu Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sáp nhập vào TP.HCM…", thu hút hơn 2.000 lượt bình luận trong vài ngày. Nhiều người dân bày tỏ kỳ vọng vào một “siêu đô thị” hiện đại, tiện ích đồng bộ, cơ hội việc làm và bất động sản gia tăng giá trị.

Trong khi đó, trên fanpage Bình Dương 24h TV, bài đăng về việc lấy ý kiến người dân TP.HCM cũng cho thấy phản ứng đa chiều. Một cư dân chia sẻ: “Nghe thì hay, nhưng dân đông lên, kẹt xe, ngập lụt, trường lớp, bệnh viện có tăng kịp không?”

Một môi giới bất động sản tại Thuận An cho biết: “Khách hỏi rất nhiều, đặc biệt tại Dĩ An, Phú Mỹ. Nhưng phần lớn vẫn chờ thêm tín hiệu rõ ràng từ chính sách”.

Thị trường vẫn chờ tín hiệu chính thức

Sáng 18/4, tại kỳ họp thứ 22, HĐND TP.HCM khóa X đã tán thành việc hợp nhất TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. Đơn vị mới lấy tên là TP.HCM, trung tâm hành chính tại số 86 Lê Thánh Tôn, TP.HCM. Các thông tin mới kể trên, cùng phản ứng của thị trường... cho thấy sự kỳ vọng lớn.

DKRA dự báo, trong quý II/2025, nguồn cung bất động sản tại Bình Dương tiếp tục tăng. Tuy nhiên, giá bán sẽ chịu áp lực nếu kỳ vọng sáp nhập bị đẩy quá cao so với giá trị thực.

Tương lai nào cho “siêu đô thị”?

Theo phân tích từ Batdongsan.com.vn, nếu TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sáp nhập, nơi đây sẽ hình thành một "siêu đô thị" rộng 6.773 km², dân số gần 13,7 triệu người - đứng trong nhóm 20 đô thị lớn nhất thế giới.

Cấu trúc này cho phép phát triển mô hình đa trung tâm: Công nghiệp – Công nghệ cao với Bình Dương; Logistics – cảng biển – du lịch với Bà Rịa – Vũng Tàu; Tài chính – điều hành trung tâm với TP.HCM.

Chia sẻ tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản Bình Dương: Sử sang chương" do Batdongsan.com.vn tổ chức ngày 15/4, PGS.TS Trần Đình Thiên cho biết: “Bình Dương là đô thị thông minh toàn cầu, Bà Rịa – Vũng Tàu là trung tâm trung chuyển hàng hải quốc tế, lại có thêm Cần Giờ nữa thì cái gọi là sự cộng hưởng sức mạnh cho TP.HCM là rất lớn. Nếu hợp nhất lại, siêu đô thị này sẽ có khả năng định vị trong chuỗi phát triển toàn cầu. Bình Dương sản xuất; Bà Rịa – Vũng Tàu xuất khẩu; TP.HCM điều hành và giao dịch - điều này làm nên một chỉnh thể phát triển toàn diện”.

Tầm nhìn đến năm 2045, cụm đô thị này có thể đóng góp 25% GDP cả nước, trở thành trung tâm phát triển mới của Đông Nam Á – cạnh tranh trực tiếp với Singapore, Bangkok.

Tuy nhiên, không phải ai cũng hoàn toàn lạc quan.

Cùng tại hội thảo, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam chia sẻ báo cáo thị trường quý I/2025: “Nếu kịch bản sáp nhập thực sự xảy ra, TP.HCM sẽ mở rộng quy mô rất lớn, kéo theo gia tăng về nguồn lực quy hoạch, kinh tế và hạ tầng. Tuy nhiên, giai đoạn đầu chủ yếu vẫn là công tác hành chính. Những tác động thực tế tới bất động sản sẽ cần thời gian dài vì việc hợp nhất các địa phương lớn đòi hỏi kế hoạch tổng thể, bài bản. Hiện tại, các biến động giá trên thị trường – dù là căn hộ, đất nền hay nhà phố – phần lớn vẫn mang tính chất kỳ vọng và tâm lý. Nhà đầu tư nên cẩn trọng, tránh đón đầu theo tin đồn khi chưa có quy hoạch rõ ràng và lộ trình thực thi cụ thể.”

Dù là “siêu đô thị trong mơ” hay chỉ là kỳ vọng, thị trường vẫn chờ một tín hiệu chính thức.

Minh Quang

Nguồn VietTimes : https://viettimes.vn/sap-nhap-tphcm-binh-duong-ba-ria-vung-tau-bat-dong-san-but-toc-hay-qua-tai-post184705.html