Sau cú gỡ sổ hồng, vòng lặp kẹt sổ có được chặn không?

4 giờ trướcBài gốc

Trọng tâm là giảm tình trạng hồ sơ chạy vòng tròn và đưa phần đủ điều kiện đi trước, để người mua nhà không phải chờ chỉ vì dự án còn phần việc khác chưa khép lại.

TPHCM đang đẩy nhanh cấp sổ hồng cho người dân. Ảnh: TL

Sự tắc nghẽn sổ hồng lâu nay không đơn thuần là sự chậm thủ tục mà do có nhiều nút thắt. Nút thắt phổ biến nhất nằm ở nghĩa vụ tài chính khi nhiều dự án phải xác định lại giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung hoặc phải chờ cơ quan có thẩm quyền chốt phương án nghĩa vụ sau khi có kết luận thanh tra, rà soát. Khi nghĩa vụ tài chính chưa rõ hoặc chưa hoàn tất, việc cấp sổ theo đó phải dừng lại nhằm tránh phát sinh những tranh cãi và hệ quả pháp lý khó lường sau này.

Kế tới là dừng cấp sổ hồng vì vướng các nghĩa vụ khác. Có thể kể đến như điều tiết nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nghĩa vụ theo các chỉ đạo quản lý cũ của địa phương; dự án chưa hoàn tất đầu tư xây dựng và bàn giao hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho Nhà nước quản lý. Có dự án phải rà soát lại tính pháp lý; vướng vi phạm trật tự xây dựng; còn trong quy trình kiểm tra, thanh tra hoặc phải thực hiện kết luận có liên quan.

Cấu trúc dự án ngày càng phức tạp cũng tạo ra một nút thắt đáng kể. Một tòa nhà có thể vừa có căn hộ, vừa có khối thương mại, vừa có văn phòng lưu trú, vừa có bãi xe, tiện ích, phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng đan xen. Chỉ cần một cấu phần chưa đủ điều kiện hoặc cần rà soát lại pháp lý, toàn bộ hồ sơ có nguy cơ bị dừng lại.

Hiện nay, sau khi Quốc hội và Chính phủ thúc đẩy mạnh hơn các cơ chế phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai, đồng thời ban hành cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành thì địa phương có thêm đường ray pháp lý để tăng tốc xử lý.

Tại TPHCM, việc cấp sổ cho các dự án đủ điều kiện, hồ sơ rõ ràng, không tranh chấp và không vướng nghĩa vụ cốt lõi hiện đang được ưu tiên xử lý. Những dự án còn vướng thì tiếp tục buộc chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ theo lộ trình, kèm yêu cầu báo cáo, cam kết hoặc thực hiện bổ sung. Cách làm này cho thấy thành phố kéo các bên vào cùng một nhịp xử lý, đặt vấn đề theo dự án, theo nhóm vướng mắc và tìm đường đi khả thi trong khuôn khổ pháp luật. Việc tháo gỡ được phần lớn hồ sơ đã rà soát cho thấy nhịp xử lý này có hiệu quả thực tế, dù phần còn lại vẫn là phần rất khó.

Khi việc cấp sổ được khai thông theo cách đó, lợi ích lan tỏa rất rộng và đi xa hơn một tờ giấy chứng nhận. Với cư dân, sổ hồng hoàn tất quyền sở hữu, mở ra khả năng giao dịch dân sự an toàn hơn, từ đi vay ngân hàng, thừa kế, chia tài sản, chuyển nhượng cho đến thế chấp trong những trường hợp đủ điều kiện. Việc cấp sổ hồng nhanh cũng giúp chủ đầu tư khép lại vòng đời pháp lý của dự án và giảm xung đột kéo dài với cư dân. Nhờ đó, doanh nghiệp có cơ hội phục hồi niềm tin của thị trường và tập trung nguồn lực để hoàn tất các nghĩa vụ còn lại liên quan đến tài chính, bàn giao hạ tầng, nhà ở xã hội hoặc nghĩa vụ khắc phục vi phạm...

Với Nhà nước ở địa phương, lợi ích thể hiện ở cả quản trị và ổn định xã hội. Đặc biệt ở khía cạnh tài chính công, khi nghĩa vụ được xác định và hồ sơ hoàn tất theo quy trình, nguồn thu liên quan đến thủ tục và giao dịch có cơ sở được ghi nhận kịp thời hơn. Hệ thống tài sản minh bạch, quản trị và tài chính công vận hành hiệu quả hơn, như một hệ quả tất nhiên. Với ngân hàng và hệ thống tín dụng, sổ hồng giúp tài sản bảo đảm rõ ràng hơn về pháp lý, giúp ngân hàng quản trị rủi ro tốt hơn trong khâu xét tín dụng.

Tóm lại, sổ hồng không chỉ là giấy tờ để cất trong két. Nó là chốt cuối của quyền tài sản, là nền tảng của niềm tin thị trường và là phép thử năng lực quản trị đô thị. TPHCM đã chủ động gỡ phần lớn tồn đọng và thừa nhận còn những hồ sơ khó phải đi đúng điều kiện pháp luật. Nhưng sau cú gỡ này, điều cần làm là khóa luôn vòng lặp kẹt sổ.

Chúng ta có lẽ nên chuyển từ xử lý tồn tại sang phòng ngừa từ đầu. Thiết kế vòng đời pháp lý dự án để việc cấp sổ trở thành minh bạch và ổn định, với mốc thời gian rõ, trách nhiệm rõ, chế tài rõ. Nếu không làm ngay từ bây giờ, vài năm nữa, danh sách tồn đọng sẽ lại dài ra, chỉ khác tên dự án và khác những người phải chờ.

LS. Nguyễn Hữu Phước - Công ty Luật TNHH Phuoc & Partners

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/sau-cu-go-so-hong-vong-lap-ket-so-co-duoc-chan-khong/