Siết đấu giá đất để lập lại kỷ cương thị trường

2 giờ trướcBài gốc

Yêu cầu công khai, minh bạch và giám sát toàn bộ quy trình đấu giá cần được thực hiện nghiêm túc. Ảnh: ST

Nâng mạnh tiền đặt cọc, bịt “điểm nghẽn” đấu giá đất

Chính phủ mới ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai, với trọng tâm là sửa đổi cơ chế tiền đặt trước và bổ sung chế tài đối với cá nhân trúng đấu giá nhưng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Đây được xem là bước điều chỉnh chính sách “mạnh tay” nhằm xử lý những bất cập đã tồn tại trong thời gian dài, đặc biệt là tình trạng trả giá rất cao rồi bỏ cọc.

Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 06/01/2026 đến ngày 28/02/2027.

Theo quy định mới, tiền đặt trước khi cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở được xác định trong khung từ 10% đến tối đa 50% giá khởi điểm, thay cho mức 10-20% trước đây theo Luật Đấu giá tài sản. Cùng với đó, lần đầu tiên, Nghị quyết bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá trong thời gian từ 6 tháng đến 5 năm đối với người trúng đấu giá nhưng không nộp hoặc nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá. Thông tin về việc cấm đấu giá được công khai trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia, tạo cơ sở để xã hội giám sát và hạn chế nguy cơ người vi phạm tiếp tục tham gia đấu giá tại các địa phương khác.

Các quy định này được đánh giá là đã “đánh trúng” điểm nghẽn lớn nhất của hoạt động đấu giá đất thời gian qua, khi mức đặt cọc thấp và chế tài chưa đủ sức răn đe khiến nhiều đối tượng sẵn sàng bỏ cọc để tạo mặt bằng giá ảo, thao túng thị trường hoặc phục vụ các mục đích đầu cơ không lành mạnh.

Chuyên gia pháp lý bất động sản, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc nâng mức đặt trước lên tối đa 50% sẽ buộc người tham gia đấu giá phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi nộp hồ sơ, qua đó hạn chế tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc nhằm thổi giá đất. Đồng thời, quy định cấm tham gia đấu giá đối với người vi phạm nghĩa vụ tài chính đã khắc phục khoảng trống pháp lý tại Điều 70 Luật Đấu giá tài sản, tạo sự bổ trợ cần thiết cho cơ chế nâng “mức cọc”.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định rằng việc nâng mạnh tiền đặt trước và áp dụng chế tài cấm đấu giá trong thời gian dài sẽ làm gia tăng đáng kể chi phí của hành vi vi phạm. Điều này góp phần sàng lọc người tham gia, hạn chế đầu cơ và giảm nguy cơ hình thành các cơn “sốt đất” xuất phát từ hoạt động đấu giá.

Vẫn còn những băn khoăn…

Bên cạnh những tác động tích cực, Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP vẫn đặt ra một số băn khoăn trong quá trình thực thi. Theo phân tích của Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, việc quy định biên độ tiền đặt trước quá rộng, từ 10% đến 50% giá khởi điểm, trao cho địa phương thẩm quyền rất lớn khi tổ chức đấu giá, có thể dẫn tới lúng túng trong việc lựa chọn mức phù hợp. Thậm chí, về nguyên tắc, địa phương hoàn toàn có thể áp dụng mức 10%, thấp hơn mức tối đa 20% của quy định cũ, khiến hiệu quả “siết” đấu giá bị suy giảm.

Ở chiều ngược lại, nếu địa phương lựa chọn “mức cọc” cao, lên tới 50% giá khởi điểm, điều này lại có thể vô hình trung tạo ra rào cản đối với người tham gia, làm giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá. Chẳng hạn, một nhóm chủ thể có mục đích không lành mạnh có thể câu kết với đơn vị tổ chức đấu giá để đưa nhiều thửa đất ở ra đấu giá cùng thời điểm và quy định mức đặt trước cao, khiến người dân không kịp huy động nguồn tiền nộp cọc. Trong kịch bản này, nhóm lợi ích có thể “thu gom” được nhiều thửa đất, chờ thời điểm thuận lợi để bán lại kiếm lời.

Đối với chế tài cấm tham gia đấu giá, hiệu quả thực tế cũng còn là dấu hỏi. Trên thực tế, không loại trừ khả năng cá nhân bị cấm đấu giá có thể nhờ người khác đứng tên thay để tiếp tục tham gia, nếu không có cơ chế kiểm soát chặt chẽ.

Nhìn tổng thể, theo các chuyên gia, việc “siết” đấu giá đất bằng cách nâng mạnh mức đặt trước và bổ sung chế tài mang lại tác động hai mặt. Trong khi mặt tích cực là tăng kỷ cương, hạn chế đầu cơ và hành vi trục lợi, thì ở chiều ngược lại, nếu áp dụng cứng nhắc, chính sách có thể trở thành “hàng rào kỹ thuật”, làm giảm số lượng người tham gia đấu giá. Điều này có thể khiến hoạt động đấu giá không phát huy đầy đủ vai trò là công cụ tối đa hóa giá trị của tài sản công là quyền sử dụng đất.

Thực thi linh hoạt để chính sách đi vào cuộc sống

Đấu giá quyền sử dụng đất là công cụ quan trọng để Nhà nước khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, tạo nguồn thu cho ngân sách và góp phần điều tiết thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường. Khi được tổ chức minh bạch, đấu giá giúp xác lập giá đất sát với cung - cầu thực tế, hạn chế thất thoát tài sản công. Ngược lại, các hành vi thông đồng, “quân xanh - quân đỏ” hay trả giá cao rồi bỏ cọc sẽ làm méo mó cơ chế định giá và gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường.

Vì vậy, để Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP phát huy hiệu quả, yếu tố quyết định nằm ở khâu tổ chức thực thi của chính quyền địa phương. Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, với biên độ tiền đặt trước rộng, các địa phương cần hiểu rõ đặc điểm thị trường, nhu cầu thực của người dân, cũng như mối tương quan giữa giá đất theo bảng giá đất và giá giao dịch phổ biến trên thị trường để lựa chọn mức cọc phù hợp. Chẳng hạn, đối với địa phương có giá đất theo bảng giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường và nhu cầu đất ở cao, việc áp dụng mức đặt trước cao, tiến gần 50% giá khởi điểm, là cần thiết để hạn chế đầu cơ. Ngược lại, với địa phương mà giá khởi điểm đã tiệm cận giá thị trường, mức đặt trước thấp hơn sẽ giúp mở rộng cơ hội cho người tham gia đấu giá.

Cùng với việc chú trọng khâu thực thi Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP, để nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá đất, giới chuyên gia cũng khuyến nghị cần siết chặt việc thẩm định điều kiện tham gia đấu giá, đặc biệt là năng lực tài chính và khả năng thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá, nhằm “lọc” đối tượng ngay từ đầu.

Song song với đó, yêu cầu công khai, minh bạch và giám sát toàn bộ quy trình đấu giá cần được thực hiện nghiêm túc, từ khâu công bố thông tin đến hậu kiểm sau trúng đấu giá. Danh sách cá nhân bị cấm tham gia đấu giá phải được cập nhật đầy đủ, kịp thời trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia, tránh tình trạng né tránh hoặc làm nhẹ chế tài.

Về lâu dài, cùng với việc triển khai Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai và đấu giá tài sản cần tiếp tục được hoàn thiện theo hướng đồng bộ, “bịt kín” các kẽ hở dễ bị lợi dụng. Khi kỷ cương được siết chặt và thực thi nghiêm minh, đấu giá quyền sử dụng đất mới thực sự trở thành công cụ hữu hiệu để quản lý, khai thác nguồn lực đất đai, góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững./.

TUẤN MINH

Nguồn Kiểm Toán : http://baokiemtoan.vn/siet-dau-gia-dat-de-lap-lai-ky-cuong-thi-truong-45668.html