Siết thuế chuyển nhượng bất động sản: Tránh quản lý cào bằng

4 giờ trướcBài gốc

Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân đang đề xuất siết chặt chuyển nhượng bất động sản. Mức thuế 2% giữ nguyên, điều kiện miễn thuế nhà duy nhất cũng khắt khe hơn.

Dù hướng tới chống thất thu, dẹp hợp đồng "hai giá" và đầu cơ song cách quản lý cào bằng một mức thuế suất 2% dựa trên giá trị hợp đồng vẫn bộc lộ rủi ro, đẩy cái khó về phía người dân khi chuyển nhượng.

Bán cắt lỗ vẫn phải cõng thuế

Theo dự thảo, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản tiếp tục áp dụng mức 2% trên giá chuyển nhượng. Điểm siết nằm ở chỗ nếu hợp đồng không ghi giá hoặc khai giá thấp hơn quy định, cơ quan thuế sẽ tính lại giá dựa trên bảng giá đất cộng với hệ số điều chỉnh (hệ số K).

Đánh giá về quy định này, Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM chỉ ra một nghịch lý đầy rủi ro cho chủ nhà, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường trầm lắng.

Trước đây, bảng giá đất của Nhà nước rất thấp nên mức thu 2% là có thể chấp nhận được. Thế nhưng hiện nay, bảng giá đất đang được các địa phương xây dựng tiệm cận sát giá thị trường, nếu cộng thêm hệ số K, mức áp giá tính thuế sẽ đội lên rất cao. Trong khi đó, việc giữ nguyên thuế suất 2% tính trên tổng giá trị giao dịch là một gánh nặng thực sự.

Các chuyên gia góp ý dự thảo Nghị định cần xây dựng một lộ trình rõ ràng để tiến tới nguyên tắc thu thuế chuyển nhượng nhà đất có lợi nhuận thì phải nộp thuế, bán lỗ thì không phải nộp. Ảnh: QH

Luật sư Hậu đưa ra một bài toán thực tế: Một người mua căn nhà ở Bến Cát (Bình Dương) với giá 10 tỉ đồng. Nay do hạ tầng chưa phát triển, thiếu tiện ích, họ kẹt tiền buộc phải bán cắt lỗ với giá 7 tỉ đồng. Nếu áp theo bảng giá đất mới sát thị trường cộng với hệ số K, cơ quan thuế vẫn ấn định giá giao dịch là 10 tỉ đồng hoặc hơn và buộc người dân nộp thuế 2% trên số tiền đó (tương đương 200 triệu đồng).

"Người dân bán lỗ nhưng vẫn phải đóng thuế dựa trên con số áp đặt là đi ngược lại thực tế, không hợp tình hợp lý. Đã tính sát giá thị trường thì thuế suất phải giảm xuống 1%, hoặc phải có phương pháp tính đúng bản chất lời - lỗ" - Luật sư Hậu thẳng thắn kiến nghị.

Hiện tại, việc áp dụng mức thuế suất 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng được xem là phương án dễ quản lý đối với cơ quan thuế. Tuy nhiên, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng mức thuế này không mang lại sự công bằng tuyệt đối và không cản trở được nạn đầu cơ.

Luật sư Phượng kiến nghị ban soạn thảo cần xây dựng một lộ trình rõ ràng để tiến tới nguyên tắc thu thuế cốt lõi: Có lợi nhuận thì phải nộp thuế, bán lỗ thì không phải nộp.

Chúng ta có thể chấp nhận mức 2% ở hiện tại nhưng phải có định hướng để 10 năm hay 20 năm nữa hệ thống thuế phải vận hành theo đúng chuẩn mực minh bạch, dựa trên lợi nhuận thực tế. Có như vậy mới phù hợp với quy luật phát triển và sức chịu đựng của xã hội.

Luật sư Trần Đức Phượng

Cần thay đổi tư duy: Đánh thuế trên lợi nhuận và thời gian nắm giữ

Một điểm đáng chú ý khác của dự thảo là việc siết chặt điều kiện miễn thuế cho căn nhà hoặc mảnh đất ở duy nhất. Người dân phải đáp ứng đồng thời 3 tiêu chí: Chỉ sở hữu 1 tài sản tại Việt Nam (không tính bất động sản hình thành trong tương lai); thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày và phải chuyển nhượng toàn bộ.

Dưới góc độ pháp lý và thực thi, Luật sư Phượng đánh giá đây là một quy định thiếu khả thi. Lỗ hổng lớn nhất là Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu quốc gia đồng bộ để tra cứu sở hữu bất động sản toàn quốc.

"Một người có thể thừa kế nhà ở Nam Định rồi vào TP.HCM mua nhà nhưng ở đâu họ cũng tự làm giấy cam kết là tài sản duy nhất thì cơ quan chức năng hoàn toàn không có công cụ kiểm soát hết được" - ông Phượng ví dụ.

Đồng quan điểm, Luật sư Hậu cho rằng việc đếm số lượng nhà đất để miễn thuế là tư duy quản lý cũ.

"Không ai có nhiều nhà mà lại đi tự khai ra để nộp thuế. Họ sẽ lách bằng hợp đồng ủy quyền, viết giấy tay hoặc nhờ người đứng tên. Trong khi đó, người dân mua căn nhà thứ hai phục vụ nhu cầu thực sự để ở, nghỉ dưỡng... lại bị đánh thuế oan uổng" - LS Hậu nói.

Đề xuất thu thuế dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản chứ không dựa trên nhà đất duy nhất. Ảnh: QH

Để giải quyết tận gốc vấn đề, tránh việc ban hành các chính sách dễ phát sinh lách luật, hai vị chuyên gia kiến nghị cơ quan soạn thảo cần thay đổi trục quản lý.

Thứ nhất, chuyển sang đánh thuế dựa trên thời gian nắm giữ. Theo Luật sư Hậu, nếu một người mua nhà đất nhưng bán ngay trong vòng từ 1 đến dưới 5 năm, rõ ràng đây là hành vi kinh doanh lướt sóng, cần áp dụng mức thuế suất lũy tiến rất cao. Ngược lại, nếu người dân nắm giữ tài sản từ 5 năm, 10 năm trở lên mới bán thì Nhà nước cần áp dụng mức thuế thấp hoặc miễn thuế.

"Đây cũng là cách các nước phát triển đang áp dụng. Mua đi bán lại lướt sóng thì thuế đánh rất nặng còn giữ lâu dài thì thuế rất nhẹ. Làm như vậy vừa dẹp được nạn đầu cơ lướt sóng vừa hợp tình hợp lý, khoan thư sức dân và không ai có thể lách luật được" - Luật sư Hậu góp ý.

Thứ hai, hướng tới nguyên tắc thu thuế trên lợi nhuận thực tế. Luật sư Hậu khẳng định mức thu 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng bất động sản hiện nay chỉ là giải pháp tình thế do hạn chế về dữ liệu quản lý. Về dài hạn, pháp luật thuế phải tuân thủ nguyên tắc cốt lõi: Giao dịch phát sinh lợi nhuận thì Nhà nước thu thuế, bán hòa vốn hoặc bán lỗ thì không thu.

Cần xây dựng chính sách hướng tới nguyên tắc thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trên lợi nhuận thực tế chứ không cào bằng mức 2%. Ảnh: QH

Các trường hợp mua bán, cho tặng nhà đất không phải đóng thuế

Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân của Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý đề xuất miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho bất động sản giữa người thân.

Cụ thể, giao dịch giữa vợ chồng; cha mẹ với con (gồm con đẻ, nuôi, dâu, rể); ông bà với cháu; anh chị em ruột đều không phải nộp thuế. Đồng thời, tài sản chung (gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai) khi phân chia do ly hôn theo thỏa thuận hoặc phán quyết tòa án cũng được miễn.

Ngoài ra, cá nhân được miễn thuế với phần giá trị đất do Nhà nước giao không thu tiền hoặc giảm tiền sử dụng. Tuy nhiên, nếu tiếp tục chuyển nhượng lại diện tích này, người bán bắt buộc phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân như bình thường.

QUANG HUY

Nguồn PLO : https://plo.vn/siet-thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tranh-quan-ly-cao-bang-post902330.html