Siết tín dụng mua nhà thứ 2, thứ 3: Liệu có chặn được 'cơn sốt' bất động sản?

3 giờ trướcBài gốc

Theo dự thảo nghị quyết trình Chính phủ, người mua nhà ở thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, và tối đa 30% với nhà thứ ba trở lên. Hành động này nhằm hút bớt "nguồn nhiên liệu" cho hoạt động đầu cơ một trong những nguyên nhân chính đẩy giá bất động sản tăng cao thời gian qua.

Bài toán giữa kiểm soát đầu cơ và tránh "sốc" thị trường

Vợ chồng chị Lê Thị Nghĩa (35 tuổi) đã lập nghiệp tại TP.HCM được 12 năm. Sau hơn một thập kỷ mưu sinh, tài sản lớn nhất mà hai vợ chồng chị tích góp được vẫn chỉ là căn nhà 32m² nằm sâu trong con hẻm ở Phường Đông Hưng Thuận. Khi hai đứa con ngày một lớn, không gian chật hẹp khiến chị nung nấu ý định chuyển đổi sang một căn nhà rộng rãi hơn. Thế nhưng, kế hoạch này đang bế tắc vì căn nhà hiện tại của chị rao bán nhiều tháng vẫn chưa có người mua. Trong hoàn cảnh đó, giải pháp duy nhất để chị có thể sở hữu căn nhà mới là sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. Tuy nhiên, thông tin về quy định hạn chế cho vay đối với căn nhà thứ hai khiến chị buộc phải gác lại kế hoạch. "Giờ tôi không còn cách nào khác là phải cố bán bằng được căn nhà cũ trước đã" - chị Nghĩa chia sẻ. Chị bày tỏ bức xúc: "Thị trường đang rất bất ổn. Ngay cả khi có người đặt cọc căn nhà này để tôi đi cọc căn nhà mới, đó vẫn là một rủi ro lớn. Nếu tính toán không kỹ, gia đình 4 nhân khẩu chúng tôi có nguy cơ phải ra đường ở".

Thành phố rất rộng nhưng cũng có rất nhiều ngôi nhà nhỏ hẹp

Câu chuyện của chị Nghĩa phản ánh một nghịch lý: Dự thảo chính sách được thiết kế để hạn chế đầu cơ bất động sản lại đang vô tình tác động trực tiếp đến những người có nhu cầu cải thiện chỗ ở chính đáng. " dự thảo Chính sách ấy tưởng là nhắm vào đầu cơ, nhưng thực tế lại ảnh hưởng đến quyền lợi và nhu cầu tự nhiên của những người như chúng tôi" chị Nghĩa nói, giọng đầy trăn trở.

Trường hợp của vợ chồng chị Nghĩa cho thấy, bên cạnh mục tiêu kiềm chế đầu cơ, các chính sách bất động sản cần được xây dựng tinh tế hơn để không làm tổn thương những người có nhu cầu mua bán, cải thiện nhà ở thực sự - đối tượng vốn đã chật vật trong thị trường đầy biến động hiện nay.

Bất động sản từ lâu đã trở thành 'nam châm hút vốn' của nền kinh tế

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế, nhận định: "Bất động sản từ lâu đã trở thành 'nam châm hút vốn' của nền kinh tế Việt Nam. Giá nhà tăng kéo theo giá trị tài sản thế chấp tăng, khiến ngân hàng có xu hướng mở rộng tín dụng hơn nữa. Quá trình này cứ lặp đi lặp lại, tạo nên vòng xoáy khó kiểm soát".

Theo ông Lực, việc hạn chế cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba chỉ nên triển khai khi hội đủ các điều kiện quan trọng, tránh gây tác động tiêu cực đến thị trường và nền kinh tế. Điều kiện tiên quyết là phải xây dựng được hệ thống dữ liệu và thông tin đầy đủ, minh bạch về thị trường bất động sản, qua đó xác định rõ đâu là giao dịch mua nhà ở thứ hai, thứ ba trở lên.

Các chuyên gia và doanh nghiệp kêu gọi một lộ trình áp dụng hợp lý, tránh sự đột ngột có thể gây sốc cho thị trường. Ông Nguyễn Duy Thành - chuyên gia bất động sản, Tổng giám đốc Global Home nhấn mạnh: "Bất động sản là lĩnh vực đầu tư dài hạn, có vòng đời dự án từ 3-5 năm. Mọi thay đổi chính sách đột ngột có thể tạo cú sốc, không chỉ với thị trường mà còn ảnh hưởng dây chuyền tới các ngành kinh tế khác".

Nguy cơ "tắc cung" và dòng vốn chảy chệch hướng

Mối lo ngại lớn nhất từ việc siết tín dụng đột ngột là nguy cơ gây "tắc cung". Một tổng giám đốc doanh nghiệp bất động sản phía Nam chia sẻ: "Các doanh nghiệp huy động vốn từ nhiều nguồn, trong đó có vốn vay. Nếu chính sách thay đổi quá nhanh, họ sẽ không kịp xoay trở, kế hoạch kinh doanh bị đảo lộn".

Một dự án nhà ở xã hội ở Bình Dương đang được mở bán

Ông Phan Quang Thắng CEO GNha chỉ ra rủi ro vĩ mô: "Nếu chặn dòng vốn vào bất động sản quá gắt mà không cải thiện sức hấp dẫn của khu vực sản xuất, thì tiền 'không chảy đúng chỗ' mà có thể nằm chết trong ngân hàng hoặc chảy sang các kênh phi chính thức rủi ro khó kiểm soát hơn".

Trao đổi với báo chí, TS Nguyễn Văn Đính Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phân tích: "Nếu dòng vốn bị nghẽn, doanh nghiệp không xoay được vốn, người dân lại càng khó mua nhà. Chính sách cần hướng đến cân bằng, chứ không chỉ bóp cầu".

Giải pháp gốc: Tăng cung nhà ở và phát triển thị trường cho thuê

Thay vì chỉ tập trung vào siết cầu, nhiều chuyên gia khẳng định việc tăng cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà cho thuê, mới chính là "liều thuốc gốc" giúp hạ nhiệt giá nhà.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang phân tích: "Khi người dân có thêm nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý, họ sẽ chuyển hướng sang nhà ở xã hội. Điều này sẽ buộc các chủ đầu tư nhà ở thương mại phải điều chỉnh giá bán để thích ứng với thị trường". Để hiện thực hóa mục tiêu này, ông Quang nhấn mạnh yêu cầu cấp thiết về việc bố trí quỹ đất sạch, đầu tư đồng bộ hạ tầng và xây dựng cơ chế ưu đãi rõ ràng, minh bạch cho các nhà đầu tư.

Xu hướng phát triển thị trường cho thuê đang ngày càng khẳng định vị thế như một lối thoát giúp giới trẻ giảm bớt áp lực "phải sở hữu" một căn nhà. Anh Vũ Tiến (25 tuổi, nhân viên văn phòng tại phường Trung Tâm, TP.HCM) chia sẻ một góc nhìn thực tế: "Với một căn hộ trị giá 4-5 tỷ đồng, tôi chỉ cần bỏ ra 8 triệu đồng tiền thuê mỗi tháng là có thể tận hưởng đầy đủ tiện ích tương đương, thậm chí còn không phải lo lắng về các rủi ro xuống cấp hay chi phí bảo trì sau này. Nếu so sánh với khoản lãi vay phải trả khi mua nhà, người đi thuê hiện nay đang ở thế có lợi hơn."

Nhiều người dân đã chọn thuê bất động sản thay vì mong muốn sở hữu

Góc nhìn của anh Tiến cũng phản ánh một xu hướng rộng hơn trong thế hệ trẻ. Thay vì "oằn mình" gánh một khoản nợ lớn để sở hữu tài sản, nhiều người, đặc biệt là thế hệ Gen Z (sinh từ cuối năm 1997), lựa chọn lối sống linh hoạt, ưu tiên trải nghiệm và khám phá. Việc thuê nhà giúp họ dễ dàng di chuyển, thay đổi nơi ở và công việc mà không bị ràng buộc bởi một tài sản cố định.

Từ thực tế trên, một câu hỏi đặt ra cho các nhà hoạch định chính sách: Nếu mục đích của việc sở hữu nhiều bất động sản là để cho thuê một nhu cầu có thực và ngày càng tăng - thì liệu việc siết tín dụng có phải là giải pháp tối ưu?

Thay vì "trói" vốn một cách cứng nhắc, chính sách cần có sự phân biệt rõ ràng giữa đầu cơ tích trữ (mua để bán lại kiếm lời chênh lệch trong thời gian ngắn) và đầu tư cho thuê dài hạn. Trọng tâm lúc này nên là việc thúc đẩy và khuyến khích phát triển các sản phẩm bất động sản cho thuê, tạo kênh đầu tư lành mạnh, vừa đáp ứng nhu cầu ở thực của xã hội, vừa hút bớt nguồn vốn nhàn rỗi vào một kênh có ích thay vì chỉ đổ dồn vào mua bán chênh lệch.

Cần giải pháp đồng bộ và lộ trình phù hợp

Ông Nguyễn Duy Thành - chuyên gia Bất động sản nói với phóng viên VOV: "Hạn chế tín dụng bất động sản là một trong những công cụ thuộc chính sách cẩn trọng vĩ mô được nhiều quốc gia áp dụng. Tuy nhiên, thực tế là giới đầu cơ hiện nay không hề thiếu tiền và chỉ cần đặt cọc một khoản nhỏ là đã có thể lũng đoạn thị trường rồi".

Ông Nguyễn Duy Thành - chuyên gia Bất động sản

Theo các chuyên gia, bên cạnh giới hạn tỷ lệ cho vay, cần áp dụng đồng bộ nhiều công cụ khác như giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập, tăng thuế giao dịch bất động sản ngắn hạn, và đặc biệt là sớm nghiên cứu giải pháp đánh thuế sở hữu bất động sản thứ 2.

Việc siết tín dụng cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba là một công cụ cần thiết nhưng cần được triển khai bài bản, với lộ trình phù hợp, kết hợp hài hòa giữa kiểm soát đầu cơ và đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê. Chỉ có như vậy, thị trường bất động sản Việt Nam mới thực sự trở về đúng giá trị thực, phục vụ nhu cầu "ở thực" của đại đa số người dân.

Nguyễn Tùng/VOV.VN

Nguồn VOV : https://vov.vn/kinh-te/siet-tin-dung-mua-nha-thu-2-thu-3-lieu-co-chan-duoc-con-sot-bat-dong-san-post1238573.vov