Sóng bất động sản trở lại: Người mua thực khó chen chân

7 giờ trướcBài gốc

Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường địa ốc đang hồi phục sau thời gian trầm lắng, nhưng nhà giá rẻ vẫn là giấc mơ xa vời. Giá bán neo cao, tâm lý đầu cơ và chi phí đầu vào tăng tiếp tục đẩy thị trường lệch pha.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng vẫn mất cân đối

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết: Thị trường ghi nhận sự phục hồi rõ rệt về nguồn cung. Riêng quý II ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới, gấp 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ. Tổng nguồn cung nửa đầu năm đạt khoảng 64.000 sản phẩm, tương đương 80% của cả năm 2024, trong đó có hơn 51.000 là hàng mở bán mới.

Sự tăng vọt này chủ yếu đến từ việc hàng loạt dự án lớn được tái khởi động, đặc biệt ở khu vực phía Nam sau khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ. Tuy nhiên, thị trường vẫn lệch pha nghiêm trọng khi phần lớn sản phẩm tập trung ở phân khúc cao cấp, giá bán từ 60 triệu đồng/m² trở lên. Căn hộ thương mại giá dưới mức này gần như không xuất hiện tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng.

Trong nửa đầu năm, tỉ trọng căn hộ cao cấp chiếm tới 62% tổng nguồn cung mới, tăng 5% so với cùng kỳ, tương đương hơn 10.000 căn hộ. Trong khi đó, căn hộ bình dân chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội (NƠXH), chỉ đạt khoảng 3.000 căn. Điều này khiến tỉ trọng bị thu hẹp do tăng trưởng không theo kịp tốc độ mở bán phân khúc cao cấp và hạng sang.

Nguồn cung căn hộ cao cấp tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn trên thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2025. Ảnh: T.L

Xét theo khu vực, thị trường có sự dịch chuyển rõ rệt ra các đô thị vệ tinh. Miền Bắc chiếm 53% tổng nguồn cung mới, trong khi miền Nam đóng góp khoảng 34%. Dù số lượng dự án mở bán tại miền Nam tăng nhưng quy mô nhỏ khiến nguồn cung khu vực này chưa bứt phá.

Nguồn cung vẫn tập trung vào các chủ đầu tư lớn, chiếm hơn 72% tổng lượng mở bán trong quý II. Các doanh nghiệp nhỏ do hạn chế về tài chính và quỹ đất, chủ yếu triển khai dự án quy mô nhỏ tại tỉnh lẻ.

Một tín hiệu tích cực là sự trở lại của nhiều doanh nghiệp lớn tại miền Nam, hứa hẹn gia tăng cạnh tranh và cải thiện cơ cấu nguồn cung trong thời gian tới.

Những hệ lụy đáng lo ngại

Trong quý II-2025, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá căn hộ cao cấp, theo sau là Đà Nẵng và TP.HCM. Mức giá trung bình tại Hà Nội đạt 75,5 triệu đồng/m², nhiều dự án mở bán mới đang tiệm cận hoặc vượt mốc 100 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, giá bình quân đạt khoảng 77 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với quý trước.

Dù giá cao, thị trường vẫn hấp thụ tốt do nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận lớn. Nhiều nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính hoặc vay vốn nên không có động lực giảm giá. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất thấp, dòng tiền rẻ vẫn dồi dào, cùng với chính sách đẩy mạnh đầu tư công khiến kỳ vọng tăng giá tiếp tục được duy trì. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ giá phù hợp với số đông vẫn khan hiếm.

Theo VARS, chi phí tiếp cận đất đai chiếm tỉ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án, trở thành yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán bất động sản. Việc chậm trễ trong thống nhất cơ chế sẽ gây tổn thất đáng kể cho doanh nghiệp.

Do đó, các cơ quan chức năng liên quan cần sớm có hướng dẫn cụ thể và đồng bộ. Trường hợp việc thống nhất gặp khó khăn hoặc kéo dài nên chủ động đề xuất các phương án thay thế, nhất quán với tinh thần. Trong nhiều tình huống, làm mới hiệu quả hơn là sửa cũ.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: Dù nguồn cung đã cải thiện nhưng mức tăng chưa đáp ứng được nhu cầu thực. Cơ cấu thị trường vẫn lệch mạnh về phân khúc cao cấp, thiếu nghiêm trọng sản phẩm có giá vừa túi tiền.

Chi phí đầu vào, đặc biệt là đất đai, liên tục tăng, cùng với tâm lý đầu cơ và kỳ vọng tăng giá tại các khu vực quy hoạch, sáp nhập hay gần đại dự án đã góp phần đẩy giá lên cao.

Đồng thời, tốc độ đô thị hóa nhanh khiến nhu cầu nhà ở tăng mạnh, tạo thêm áp lực lên giá. Việc giá bất động sản tăng liên tục mang lại nhiều hệ lụy đáng quan ngại cho xã hội và nền kinh tế.

Thứ nhất, người thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở, gây áp lực lớn lên vấn đề an sinh xã hội, nhất là tại các đô thị lớn.

Thứ hai, việc sử dụng dữ liệu giá trong giai đoạn “sốt nóng” để tính giá đất dễ dẫn đến định giá sai lệch. Điều này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn gây bất cập trong thu ngân sách, đền bù giải phóng mặt bằng và tính thuế.

Thứ ba, nếu không được kiểm soát hiệu quả, thị trường có thể đối mặt nguy cơ bong bóng, khiến toàn hệ thống chịu rủi ro đổ vỡ dây chuyền, ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.

Cuối cùng, sự mất cân đối trong dòng vốn – khi quá nhiều nguồn lực đổ vào bất động sản sẽ khiến các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác bị hụt hơi, làm chậm lại quá trình phục hồi và phát triển kinh tế bền vững.

Thống kê của các cơ quan chức năng cho thấy số lượng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản quay trở lại thị trường trong 6 tháng đầu năm tăng vọt 76% so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, số doanh nghiệp thành lập mới cũng tăng 15%, với tổng vốn đăng ký tăng 20%. Bình quân mỗi tháng, có khoảng 430 doanh nghiệp bất động sản mới được thành lập.

Không chỉ gia tăng về số lượng, nhiều doanh nghiệp đang hoạt động cũng chủ động mở rộng quy mô, tăng tốc tuyển dụng nhân sự. Đây chính là tín hiệu tích cực phản ánh sự chuyển biến rõ rệt về tâm lý và kỳ vọng của cộng đồng doanh nghiệp đối với giai đoạn phục hồi và phát triển sắp tới.

THÙY LINH

Nguồn PLO : https://plo.vn/song-bat-dong-san-tro-lai-nguoi-mua-thuc-kho-chen-chan-post861533.html