Sửa Luật Đất đai 2024: Doanh nghiệp và người dân đang gặp những vướng mắc gì?

8 giờ trướcBài gốc

Cả doanh nghiệp lẫn người dân vẫn gặp hàng loạt ách tắc trong việc tiếp cận và sử dụng đất đai.

Giá đất vẫn là điểm nghẽn lớn nhất

Tại Hội nghị đánh giá 3 năm thực hiện Nghị quyết 18 và 1 năm thi hành Luật Đất đai 2024 diễn ra ngày 10/7, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ rõ những điểm nghẽn quan trọng: thủ tục thu hồi, giao đất, cho thuê đất còn chậm trễ; định giá đất thiếu minh bạch; đấu giá bị lợi dụng để thao túng giá; chính sách tài chính đất đai chưa được thể chế hóa đầy đủ.

Đặc biệt, theo Thủ tướng, vai trò của Nhà nước chưa được quy định rõ trong quyết định và kiểm soát giá đất với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai. Nhiều nơi xảy ra tình trạng lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá, thao túng giá làm nhiễu loạn thị trường. Vì vậy, Chính phủ sẽ đề xuất sửa đổi Nghị quyết 18, làm cơ sở sửa Luật Đất đai 2024 nhằm khắc phục bất cập về thu hồi đất, tài chính đất đai, kiểm soát giá đất.

Trao đổi với VietTimes, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GPInvest - nhìn nhận Luật Đất đai 2024 có nhiều tiến bộ, đã thay đổi quan niệm về đất đai, về sử dụng đất; các vấn đề đền bù, tái định cư cũng đã được quan tâm đúng mức. Việc định giá đất hiện nay tuy được xác định là theo nguyên tắc thị trường, nhưng trên thực tế lại đang có biểu hiện “thả nổi”.

Ông dẫn chứng ngay trong cùng một dự án, chỉ cần cách nhau 3-4 tháng, quyết định định giá đất sau đã cao hơn quyết định trước tới 30%. Điều này dẫn đến tình trạng phi lý khi cùng một sản phẩm, người mua ở hai thời điểm khác nhau lại phải trả mức giá chênh lệch lớn. Từ đó nảy sinh thực trạng “giá nhà đuổi giá đất, giá đất đuổi giá nhà”.

“Nếu vẫn tiếp tục định giá đất trượt giá theo thị trường như hiện nay, chúng ta sẽ không thể kiểm soát được chi phí đầu vào, không chỉ đối với đất ở mà cả với đất khu công nghiệp. Hệ quả là chi phí sản xuất, chi phí logistics và giá thành sản phẩm trong nước sẽ cao hơn mặt bằng chung của khu vực, làm suy giảm năng lực cạnh tranh quốc gia và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hút vốn đầu tư nước ngoài”, ông Hiệp cảnh báo.

Chủ tịch GPInvest nhìn nhận hiện nay chúng ta đang đứng trước một câu hỏi lớn: nếu tiếp tục để cơ chế định giá đất vận hành hoàn toàn theo thị trường, mà thiếu vai trò điều tiết của Nhà nước, thì liệu giá đất bao giờ dừng lại?

Ông Hiệp cho rằng nếu xu hướng này tiếp diễn, giá đất tại Việt Nam hoàn toàn có thể nằm trong nhóm cao nhất thế giới. Ngay trong một dự án, chỉ cần chênh nhau vài tháng, giá đất từng phần cũng có thể thay đổi rõ rệt, đó là biểu hiện điển hình của tình trạng “thả nổi giá”.

Chủ tịch GPInvest hy vọng Chính phủ cần sớm nghiên cứu và ban hành một chiến lược quản lý giá đất hợp lý để giữ ổn định cho thị trường bất động sản. Trong đó, phải tính toán lại tỷ trọng giá đất trong cơ cấu giá nhà ở, từ đó xác lập mặt bằng giá phù hợp, thay vì để thị trường tự điều tiết theo kiểu sau luôn cao hơn trước.

Chủ tịch GP.Invest chỉ ra thực trạng “giá nhà đuổi giá đất, giá đất đuổi giá nhà”.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư Hà Nội - cũng cho rằng một trong những vấn đề gây tranh cãi nhất hiện nay là phương pháp xác định giá đất. Theo luật sư, cơ chế xác định giá đất hiện chưa minh bạch, vẫn dựa vào yếu tố cảm quan, chủ quan của tổ chức thẩm định giá đất trước khi trình hội đồng quyết định.

“Có thể thấy những cải cách về tài chính đất đai chưa thay đổi về mặt chất, trong khi đây là cốt lõi của Luật Đất đai. Đất đai dù có thế nào thì cuối cùng vẫn là giá đất xác định bao nhiêu, điều này tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Còn ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes nhận định thách thức lớn nhất hiện nay với doanh nghiệp bất động sản, cả chủ đầu tư lẫn đơn vị phân phối vẫn là pháp lý.

Theo ông Chung, với các chủ đầu tư, việc hoàn tất thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng, xin cấp phép xây dựng hay nộp tiền sử dụng đất thường kéo dài và phức tạp do thiếu sự liên thông giữa các cơ quan chức năng. “Việc này khiến tiến độ dự án bị chậm, chi phí đầu tư bị đội lên, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả kinh doanh”, ông nói.

Một điểm đáng chú ý khác, theo ông Chung, là những quy định pháp luật hiện hành cho phép các bên linh hoạt thỏa thuận về tiến độ thanh toán, bàn giao nhà hay điều khoản phạt. “Tuy nhiên, chính sự ‘mở’ này đôi khi lại trở thành rào cản trong thực tiễn triển khai, nhất là khi phát sinh tranh chấp hoặc khi các cơ quan quản lý chưa có cách tiếp cận thống nhất”, ông lý giải.

Ông Chung cũng cho rằng khung giá đất và tiền sử dụng đất hiện tại đang là một rào cản lớn. “Giá đất cao kéo theo chi phí đầu vào tăng mạnh, đẩy giá bán lên cao và làm giảm sức cạnh tranh, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại giá hợp lý – vốn đang rất khan hiếm”, ông phân tích.

Ngoài ra, vấn đề tiếp cận vốn cũng khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó. “Khi chi phí đầu vào tăng mà việc vay vốn ngân hàng lại không dễ, đặc biệt với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, thì nguy cơ ‘kẹt dòng tiền’, chậm triển khai dự án là rất rõ ràng,” ông chia sẻ.

Nghịch lý liên quan thuế đất

Không riêng gì doanh nghiệp, người dân cũng gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận đất đai, đặc biệt là trong các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điển hình ở Nghệ An, có trường hợp người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất cho mảnh đất trị giá 3 tỷ đồng nhưng phải nộp thuế tới 4,5 tỷ đồng.

Hay tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, nhiều khu vực ghi nhận bảng giá đất tăng hàng chục lần, khiến không ít hộ dân không thể nộp nổi tiền thuế để chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Một trường hợp người dân ở Nghệ An muốn chuyển mục đích sử dụng đất cho mảnh đất trị giá 3 tỷ đồng nhưng phải nộp thuế tới 4,5 tỷ đồng.

Tại hội thảo diễn ra mới đây, bà Nguyễn Thị Thoa, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), nhận định vấn đề giá đất luôn là bài toán phức tạp do liên quan nhiều lợi ích đan xen.

“Ngay như bố mẹ tôi ở quê, khi bị thu hồi đất thì muốn được bồi thường cao, nhưng khi chuyển sang đóng tiền sử dụng đất lại thắc mắc sao phải nộp nhiều đến vậy. Chính trong mỗi người đã tồn tại những mâu thuẫn giữa quyền lợi và nghĩa vụ”, bà Thoa chia sẻ.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản cho biết tiền sử dụng đất và thuế đất đều phải căn cứ trên giá đất mà giá thị trường ở đây được hiểu là mức giá phổ biến, chứ không phải cá biệt. Thời gian qua, Bộ Tài chính đã tiếp nhận nhiều phản ánh từ người dân và báo chí, từ đó phối hợp với các bộ, ngành để rà soát, đề xuất điều chỉnh chính sách trong thời gian tới, trong đó có việc sửa đổi Nghị định 103 và cập nhật Nghị quyết 18.

Theo bà Thoa, Luật Đất đai 2024 có nhiều cải tiến lớn. Nghị định 103 mới đây đã điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất theo hướng giảm so với trước, chỉ còn khoảng 50% so với quy định của Luật Đất đai 2013. Trước đây, giá đất ở nhiều địa phương chủ yếu căn cứ theo hệ số điều chỉnh hàng năm, trong khi bảng giá đất lại 5 năm mới cập nhật một lần, dẫn đến độ trễ so với thị trường. Một số địa phương tăng đột biến, nhưng nhìn chung Cục đã chủ động đề xuất giảm, đặc biệt với đất liền kề và đất ngoài hạn mức.

Về lâu dài, đại diện Bộ Tài chính khẳng định sẽ tiếp tục phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cùng các địa phương để xây dựng cơ chế linh hoạt, có thể giao thêm quyền miễn giảm phù hợp cho từng khu vực, nhằm hỗ trợ người dân ổn định cuộc sống khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Còn theo GS Đặng Hùng Võ, một trong những điểm yếu lớn nhất của Luật Đất đai 2024 chính là chính sách tài chính đất đai chưa được thiết kế đầy đủ và hợp lý, đặc biệt trong vấn đề định giá đất. Mặc dù luật mới yêu cầu bảng giá đất phải do địa phương xây dựng theo nguyên tắc sát với giá thị trường đúng với tinh thần Nghị quyết 18 nhưng lại thiếu quy định rõ ràng về cơ chế giám sát, kiểm tra chất lượng bảng giá đó.

“Không có một cơ quan độc lập hay một quy trình chuẩn mực nào để xác định liệu bảng giá địa phương ban hành có thực sự tiệm cận giá thị trường hay không”, GS Võ nhấn mạnh.

Ông Đặng Hùng Võ cho biết trên thế giới, hầu hết các quốc gia đều quy định bảng giá đất phải sát giá chuyển nhượng thực tế, nhưng thường cho phép một biên độ sai số nhất định, khoảng 20%. Tuy nhiên, điều quan trọng là không phải tất cả các đối tượng đều bị áp nguyên bảng giá thị trường. Các nước đều có hệ thống chính sách tài chính đất đai phân hóa rõ ràng theo nhóm đối tượng: có nhóm áp đúng giá, có nhóm được giảm hoặc chỉ tính một phần tỷ lệ của bảng giá, đặc biệt trong các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Ở Việt Nam, do thiếu quy định cụ thể này, một số địa phương đã áp nguyên bảng giá đất thị trường đối với người dân có nhu cầu chuyển đổi đất vườn sang đất ở, điều mà ông Võ cho rằng không khác gì yêu cầu người dân phải tự đi mua đất mới trên thị trường. Điều này là bất khả thi với phần lớn người dân nông thôn, vốn chỉ trông vào thu nhập từ nông nghiệp.

Vì vậy, theo ông, cần xem đây là một chính sách ưu tiên đặc biệt, tương tự như chính sách nhà ở xã hội ở khu vực nông thôn. Việc thu tiền sử dụng đất nên giới hạn ở mức 10-30% bảng giá, và chỉ nên áp dụng trong các trường hợp như tách hộ trong cùng một gia đình.

Lệ Chi

Nguồn VietTimes : https://viettimes.vn/sua-luat-dat-dai-2024-doanh-nghiep-va-nguoi-dan-dang-gap-nhung-vuong-mac-gi-post187945.html