Tâm lý phòng thủ đè nặng, bất động sản 'phục hồi trên băng mỏng'

5 giờ trướcBài gốc

Anh Minh, một nhà thầu xây dựng 45 tuổi tại Hà Đông (Hà Nội), đang sở hữu khoản tiết kiệm 4 tỷ đồng sau khi tất toán một dự án tại Bắc Ninh. Cách đây 3 năm, cũng với số tiền tương tự, anh đã xuống tiền đặt cọc để "lướt" một căn hộ chung cư cao cấp ở Bắc Từ Liêm (cũ).

Tâm lý phòng thủ tái diễn

Thương vụ lướt sóng vào cuối năm 2021 mang lại cho anh Minh khoản chênh gần 1 tỷ đồng sau 1 năm. Nhưng hiện tại, đà hưng phấn cũ gần như đã “cạn kiệt”, mỗi dự án vào tầm ngắm đều được anh cân nhắc kỹ, tham khảo ý kiến của luật sư.

"Kể từ sau Tết đến nay, tôi đã đi xem khoảng hơn 10 dự án, so sánh từng dòng thuế đất theo bảng giá mới, có dự án rất ưng, nhưng vẫn chưa dám xuống tiền. Lãi suất thả nổi 13-15% là cái bẫy có thể nuốt chửng mọi lợi nhuận", anh Minh chia sẻ với VnBusiness.

Tâm lý phòng thủ trở lại khiến thanh khoản thị trường bất động sản chậm lại đáng kể, thậm chí sụt giảm.

Ở một diễn biến khác, chị Thanh Mai, chủ một cửa hàng kinh doanh nhỏ tại Long Biên, cho biết sau nhiều năm tích cóp, chị dự định mua một lô đất ven đô để “giữ tiền” và chờ tăng giá.

Thế nhưng, sau khi tìm hiểu sâu hơn, chị nhận ra nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc có thông tin quy hoạch chưa rõ ràng. “Trước đây, cứ thấy người ta mua là mình mua theo. Bây giờ thì không dám nữa”, chị Mai chia sẻ.

Gần 3 tháng qua, chị Mai dành không ít thời gian để tra cứu thông tin quy hoạch, hỏi người trong nghề, so sánh giá giữa các khu vực. Kết quả là… vẫn chưa quyết định. “Tiền để trong ngân hàng thì tiếc, nhưng xuống tiền lúc này lại thấy không yên tâm”, chị Mai nói.

Những diễn biến thực tế phần nào phản ánh một xu hướng chung trên thị trường bất động sản là tâm lý phòng thủ của người mua nhà đang quay trở lại, thậm chí “trầm kha” hơn trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ phục hồi ngắn.

Theo báo cáo mới nhất từ Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), sau giai đoạn phục hồi ngắn ngủi của năm 2025, thị trường bất động sản bước vào quý 1/2026 với những nhịp điều chỉnh rõ rệt.

Dù nguồn cung sơ cấp đạt mức 78.000 sản phẩm, tăng 65% so với cùng kỳ năm trước, nhưng con số này lại sụt giảm so với quý 4/2025. Đáng chú ý hơn cả là tỷ lệ hấp thụ chỉ dao động trong khoảng 15-20%.

Chỉ số thanh khoản chậm lại không đơn thuần là sự thiếu hụt dòng tiền, mà là kết quả của một "bộ lọc" tự nhiên từ phía người mua. Việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 và hệ thống mã định danh bất động sản đã buộc thị trường phải vận hành theo một quy luật mới, minh bạch hoặc là chết. Những sản phẩm "lướt sóng" thiếu nền tảng, pháp lý mập mờ đang dần bị quét sạch khỏi danh mục quan tâm của khách hàng.

Sự thanh lọc cần thiết?

Nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tâm lý phòng thủ chính là chi phí vốn đắt đỏ. Hiện nay, lãi suất vay mua nhà vẫn neo ở mức rất cao, phổ biến từ 12-14%/năm. Đối với những khoản vay cũ bước vào giai đoạn thả nổi, con số này có thể chạm ngưỡng 15-16%.

Mức lãi suất 12-16%/năm sau thả nổi là một "ngưỡng đau", vượt quá khả năng chịu đựng của phần lớn người mua nhà ở thực và các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đông Tây Land, nhận định rằng việc tín dụng siết chặt đã làm thay đổi cấu trúc khách hàng. Trước đây, có tới 80-90% khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà, nhưng hiện tại con số này đã tụt xuống còn 60-70%.

Khi giá vốn tăng cao, rủi ro về dòng tiền trở nên hiện hữu, buộc người mua phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Doanh thu của nhiều đơn vị môi giới đã giảm từ 30-40% dù nguồn hàng trên thị trường không hề thiếu. Điều này chứng minh một nghịch lý thị trường không thiếu "hàng", nhưng đang thiếu những "điểm chạm" về niềm tin và tài chính giữa người bán và người mua.

Một đặc điểm nổi bật trong bức tranh thị trường năm 2026 là sự thay đổi hoàn toàn về hành vi của khách hàng. Khái niệm "chốt đơn" thần tốc trong các sự kiện mở bán đã trở thành dĩ vãng.

Thay vào đó, xu hướng "xem nhiều, hỏi kỹ, so sánh sâu" đã trở thành tiêu chuẩn chung. Theo ghi nhận thực tế, thời gian để một khách hàng quyết định xuống tiền đã kéo dài từ 1-2 tuần lên thành 1-2 tháng, thậm chí lâu hơn.

Người mua hiện nay ưu tiên tuyệt đối cho các sản phẩm có pháp lý sạch và khả năng khai thác dòng tiền thực chất. Họ không còn mua một mảnh đất rồi hy vọng nó sẽ tăng giá gấp đôi sau một năm. Ngược lại, họ tính toán xem nếu xây nhà cho thuê thì tỷ suất lợi nhuận là bao nhiêu, hoặc nếu ở thì hạ tầng tiện ích xung quanh có đáp ứng được nhu cầu dài hạn hay không.

Sự chuyển dịch từ tâm lý "đầu cơ" sang "đầu tư tích lũy" và "tiêu dùng thực" là một tín hiệu tích cực cho sự phát triển bền vững, nhưng lại là một thách thức lớn cho thanh khoản ngắn hạn của toàn thị trường.

Không chỉ người mua phòng thủ, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang phải đối mặt với khó khăn chồng chất. Chi phí vận hành tăng cao đang bào mòn lợi nhuận của các sàn giao dịch.

Ông Nguyễn Thái Bình cho biết, trước đây mức hoa hồng 1,5% là đã có lãi, nhưng nay mức chi phí để tiếp cận và thuyết phục khách hàng đã tăng gấp 3-4 lần do phải đổ thêm tiền vào các chương trình khuyến mãi, hậu mãi nhưng vẫn khó có thể tăng giá bán để bù đắp.

Nhìn một cách khách quan, "tâm lý phòng thủ" không hẳn là một căn bệnh tiêu cực cho thị trường bất động sản. Nó là một giai đoạn "thanh lọc" tất yếu để loại bỏ những nhà đầu tư lướt sóng, thiếu kiến thức và dựa dẫm quá mức vào đòn bẩy.

Tuy nhiên, để tâm lý phòng thủ không biến thành "trầm kha", dẫn đến sự đình trệ kéo dài của một ngành kinh tế mũi nhọn, cần có sự vào cuộc quyết liệt hơn trong việc khơi thông dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản và đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ pháp lý cho các dự án.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/tam-ly-phong-thu-de-nang-bat-dong-san-phuc-hoi-tren-bang-mong.html