Tăng tốc phát triển các dự án TOD: Tạo động lực cho thị trường bất động sản

5 giờ trướcBài gốc

TOD – động lực tái cấu trúc đô thị

Trong bối cảnh Hà Nội đối mặt với áp lực gia tăng dân số, ùn tắc giao thông và yêu cầu phát triển bền vững, mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) đang dần chuyển từ khái niệm sang thực tiễn.

Theo quy hoạch, đến năm 2030, dân số Thủ đô có thể đạt khoảng 11 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 70%. Sức ép này đòi hỏi một mô hình phát triển mới thay thế cách làm dàn trải, phụ thuộc vào phương tiện cá nhân vốn bộc lộ nhiều hạn chế trong thời gian qua.

Về bản chất, TOD hướng tới việc phát triển các khu đô thị mật độ cao, tích hợp đa chức năng quanh các điểm trung chuyển giao thông công cộng, đặc biệt là các nhà ga metro, trong bán kính đi bộ thuận tiện. Không chỉ tối ưu hóa sử dụng đất, mô hình này còn góp phần giảm ùn tắc, ô nhiễm và nâng cao chất lượng sống đô thị.

Các dự án TOD đang mang lại cú hích lớn cho thị trường BĐS. Ảnh: Phạm Hùng

Tại Hà Nội, TOD đang từng bước được hiện thực hóa thông qua các tuyến đường sắt đô thị như Nhổn – ga Hà Nội, Nam Thăng Long – Trần Hưng Đạo hay Văn Cao – Hòa Lạc. Khi các tuyến metro này vận hành đồng bộ, khả năng kết nối được cải thiện rõ rệt sẽ tạo điều kiện hình thành các cực phát triển đô thị mới, giảm tải cho khu vực nội đô lịch sử.

Theo chia sẻ của ông Đặng Đình Toàn, Giám đốc Công ty BĐS VIETERA, TOD chính là “chìa khóa” để thay đổi cấu trúc đô thị Hà Nội trong tương lai. “Khi giao thông công cộng trở nên thuận tiện và đáng tin cậy, người dân sẽ có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực mới. Điều này mở ra dư địa lớn cho phát triển bất động sản gắn với hạ tầng”, ông Toàn nhận định.

Thực tế cho thấy, ở những đô thị đã phát triển hệ thống Metro, bất động sản gắn với TOD luôn có mức tăng trưởng vượt trội. Tại Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore, các khu vực quanh nhà ga không chỉ là nơi ở mà còn trở thành trung tâm thương mại, dịch vụ, tài chính sôi động.

Xu hướng này đang bắt đầu hình thành tại Việt Nam, đặc biệt ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Các nghiên cứu thị trường cho thấy, những dự án nằm trong bán kính khoảng 500m quanh ga metro có thể ghi nhận mức tăng giá cao hơn 30-40% so với khu vực khác.

Tại Hà Nội, các dự án dọc tuyến metro đã có dấu hiệu gia tăng giá trị rõ rệt trong những năm gần đây. Không chỉ phân khúc căn hộ, các loại hình bất động sản thương mại, văn phòng, bán lẻ cũng được hưởng lợi nhờ lưu lượng người di chuyển lớn và ổn định.

Đáng chú ý, TOD không chỉ tạo ra “sóng” giá mà còn làm thay đổi cấu trúc thị trường. Thay vì phát triển đơn lẻ, các dự án ngày càng hướng tới mô hình đô thị tích hợp, kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng trong một chỉnh thể thống nhất.

“Tuy nhiên, giá trị gia tăng từ TOD không đến ngay lập tức mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nhà đầu tư cần nhìn vào tiến độ thực tế của hạ tầng, khả năng vận hành của metro và mức độ hoàn thiện tiện ích xung quanh. Những khu vực chỉ ‘ăn theo’ quy hoạch nhưng thiếu nền tảng sẽ khó tạo giá trị bền vững”, ông Đặng Đình Toàn, Giám đốc Công ty BĐS VIETERA phân tích.

Cơ hội dài hạn và những thách thức

Trong quy hoạch Thủ đô thời kỳ mới, Hà Nội định hướng phát triển mạng lưới 10 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài hơn 400km, cùng các tuyến monorail và giao thông khối lượng lớn khác. Đây là nền tảng quan trọng để hình thành chuỗi đô thị vệ tinh, khu dân cư mới và các trung tâm thương mại - dịch vụ quanh nhà ga.

Các khu vực phía Tây như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hoài Đức, Quốc Oai, Hòa Lạc đang được đánh giá là hưởng lợi lớn từ xu hướng này. Tuyến metro số 3, tuyến số 5 và hệ thống vành đai, cao tốc kết nối sẽ tạo nên mạng lưới giao thông liên hoàn, giúp mở rộng không gian phát triển đô thị.

Các dự án TOD sẽ giúp dịch chuyển từ mô hình đô thị đơn cực sang đa cực, giảm áp lực cho khu vực lõi trung tâm. Ảnh: Phạm Hùng

Ở phía Đông, khu vực Gia Lâm, Long Biên, Đông Anh cũng đứng trước cơ hội bứt phá khi các cây cầu mới, tuyến đường sắt đô thị tương lai và các đại dự án hạ tầng đồng loạt được thúc đẩy. Những khu vực từng được coi là “vùng ven” đang dần trở thành tâm điểm đầu tư mới. Giới chuyên gia nhận định, TOD sẽ giúp Hà Nội dịch chuyển từ mô hình đô thị đơn cực sang đa cực, giảm áp lực cho khu vực lõi trung tâm, đồng thời nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Tuy nhiên, theo chuyên gia về quy hoạch đô thị TS. KTS Nguyễn Văn Quảng, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, bên cạnh những tác động tích cực, việc phát triển TOD cũng đặt ra không ít thách thức. Mô hình này đòi hỏi sự đồng bộ cao giữa quy hoạch, đầu tư hạ tầng, phát triển bất động sản và cơ chế chính sách. Nếu thiếu sự phối hợp chặt chẽ, TOD có thể bị biến dạng thành các dự án “gắn mác” nhưng không đạt hiệu quả thực chất.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, để TOD thành công cần hội tụ nhiều yếu tố: hệ thống giao thông công cộng tin cậy; quy hoạch tích hợp giữa nhà ở, việc làm và dịch vụ; mật độ xây dựng hợp lý; cùng cơ chế khai thác giá trị đất đai để tái đầu tư hạ tầng. Việc Hà Nội đẩy nhanh tiến độ các tuyến metro, hoàn thiện hành lang pháp lý và cơ chế đặc thù sẽ là điều kiện tiên quyết để TOD phát huy hiệu quả. Đồng thời, cần chú trọng phát triển không gian đi bộ, giao thông phi cơ giới và các tiện ích công cộng nhằm nâng cao trải nghiệm sống cho người dân.

“Bên cạnh đó, cơ chế khai thác quỹ đất quanh nhà ga, phối hợp giữa giao thông và quy hoạch đô thị, cũng như nguồn vốn đầu tư vẫn cần tiếp tục hoàn thiện, nếu không có chính sách đồng bộ, TOD dễ bị hiểu đơn thuần là “dự án gần ga tàu”, thay vì một hệ sinh thái đô thị tích hợp đúng nghĩa. Một thách thức khác là vấn đề nhà ở vừa túi tiền, nếu toàn bộ khu TOD chỉ phát triển sản phẩm cao cấp, người thu nhập trung bình sẽ khó tiếp cận, trong khi bản chất của TOD là phục vụ số đông cư dân đô thị”, TS. KTS Nguyễn Văn Quảng nêu quan điểm.

Văn Trọng - Doãn Thành

Nguồn Hà Nội Mới : https://hanoimoi.vn/tang-toc-phat-trien-cac-du-an-tod-tao-dong-luc-cho-thi-truong-bat-dong-san-749774.html