Tạo cơ chế đột phá, tháo gỡ 'vòng kim cô' cho nhà ở xã hội

4 giờ trướcBài gốc

Vẫn còn nhiều vướng mắc

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trên địa bàn cả nước đã quy hoạch 1.309 vị trí với quy mô 9.737ha đất làm nhà ở xã hội. Hiện cả nước có 686 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 627.867 căn, trong đó 117 dự án hoàn thành và hoàn thành một phần, quy mô 80.811 căn; 159 dự án đã khởi công xây dựng, quy mô 135.563 căn; 416 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 417.185 căn.

Như vậy, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công xây dựng đạt 51% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại đề án đến năm 2025 (là 428.000 căn). Trong 5 tháng đầu năm 2025, trên cả nước đã khởi công, đang triển khai đầu tư xây dựng 159 dự án với quy mô 135.563 căn; trong đó khởi công mới 21 dự án với quy mô 20.428 căn; có 22.649 căn hộ nhà ở xã hội đã hoàn thành.

Nghị quyết 201 mở ra cơ chế đột phá chưa từng có đối với việc phát triển nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng đánh giá, mặc dù đã đạt một số kết quả quan trọng như đã nêu trên, tuy nhiên việc phát triển nhà ở xã hội vẫn còn một số tồn tại, hạn chế. Một số địa phương chưa thực sự quan tâm đến công tác phát triển nhà ở xã hội; chưa đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và 5 năm của địa phương; chưa thành lập Ban Chỉ đạo phát triển nhà ở xã hội. Số lượng dự án hoàn thành chưa đạt mục tiêu. Một số dự án nhà ở xã hội đã khởi công nhưng chưa triển khai thi công hoặc triển khai thi công chậm tiến độ.

Mặc dù các địa phương đã dành quỹ đất lớn, đủ về số lượng để phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên “chất lượng” của quỹ đất này vẫn còn chưa đảm bảo, nhiều ô đất nhà ở xã hội được quy hoạch, bố trí không phù hợp, ở những nơi xa trung tâm, thiếu kết nối về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do vậy chưa thể đưa vào sử dụng ngay; công tác giải phóng mặt bằng chậm dẫn đến chưa bàn giao được mặt bằng cho chủ đầu tư, ảnh hưởng tiến độ dự án.

Việc triển khai các dự án đầu tư nhà ở xã hội vẫn còn nhiều vướng mắc về thủ tục, trình tự phải tuân thủ như một dự án nhà ở thương mại thông thường. Các thủ tục liên quan đến xác định chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, cấp phép xây dựng, xác định giá bán, lựa chọn đối tượng mua nhà vẫn còn nhiều bất cập.

Khơi thông những điểm nghẽn

Để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo mục tiêu đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 (riêng năm 2025 phải hoàn thành một lượng nhất định), Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quyết liệt, yêu cầu rà soát vướng mắc và đề xuất biện pháp tháo gỡ. Trên tinh thần đó, Bộ Xây dựng đã chủ động tham mưu, trình Chính phủ và sau đó trình Quốc hội xem xét.

Rất đáng mừng là ngày 29-5 vừa qua, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 201 về thí điểm cơ chế đặc thù để phát triển nhà ở xã hội. Đây có thể coi là một nghị quyết mang tính đột phá, nhằm tháo gỡ các thủ tục còn vướng mắc, cản trở quá trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội, cũng như giải quyết những khó khăn từ thực tiễn đặt ra.

Nghị quyết số 201 bao gồm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội như: Thành lập Quỹ nhà ở quốc gia; giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không sử dụng vốn đầu tư công; lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội; điều kiện về nhà ở để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; thuê nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

Trong đó, một số cơ chế, chính sách đáng chú ý như thành lập Quỹ nhà ở quốc gia. Theo đó, Quỹ nhà ở quốc gia là quỹ tài chính Nhà nước ngoài ngân sách, hoạt động không vì mục đích lợi nhuận, bao gồm Quỹ nhà ở Trung ương do Chính phủ thành lập và Quỹ nhà ở địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập.

Mục tiêu của quỹ này là tạo nguồn vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án nhà ở xã hội, tạo lập nhà ở xã hội để cho thuê, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê. Tiếp đó là cắt giảm, cải cách thủ tục hành chính trong thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với mục tiêu cắt giảm, cải cách thủ tục hành chính, chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm, gắn với tăng cường giám sát theo chỉ đạo tại Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 4-5-2025 của Bộ Chính trị. Với những nội dung có tính chất đột phá, cơ chế đặc thù của Nghị quyết này, Quốc hội cũng đã nhất trí đưa Nghị quyết này có hiệu lực sớm, kể từ ngày 1-6-2025.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: Chủ đầu tư rút ngắn được 3 năm làm thủ tục

Nghị quyết 201 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội là rất tuyệt vời. Chúng tôi kỳ vọng những cơ chế chính sách trong Nghị quyết này sau thời gian thực hiện thí điểm, sau khi sơ kết tổng kết, có thể sớm được luật hóa vào Luật Nhà ở và các luật liên quan để thể chế hóa một cách đầy đủ trong các văn bản quy phạm pháp luật.

Tại sao chúng ta cần Nghị quyết 201 trong lúc này? Bởi đã có những vướng mắc rất lớn trong quá trình thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội. Trong giai đoạn 2021-2024, cả nước mới thực hiện được hơn 10% chỉ tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Như vậy, nếu theo cơ chế cũ thì chỉ tiêu không thực hiện được và ta cần phải có cơ chế đặc thù. Trong cơ chế chính sách đặc thù về nhà ở xã hội, chúng tôi thấy có một số nhóm cơ chế nổi bật.

Thứ nhất là quyết định thành lập Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia. Quỹ này thể chế hóa chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm về phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị. Đây là một chỉ đạo chiến lược và đã được thể chế hóa. Lần đầu tiên Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia và trong một số quy định đã được thể chế hóa trong Nghị quyết 201 của Quốc hội, chúng ta giải quyết tới nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức Nhà nước. Đấy là một điểm mà trong Luật Nhà ở năm 2023 quy định chưa rõ. Cán bộ công chức vừa rồi vẫn phải đi xếp hàng bốc thăm suất mua nhà ở xã hội, nhưng có khi bốc trượt hoặc là không đủ thời gian để đi bốc thăm. Nhưng sắp tới Chính phủ sẽ có nghị định để cụ thể hóa Nghị quyết 201. Chúng tôi sẽ góp sức xây dựng nghị định của Chính phủ để thể chế hóa cơ chế đã được quy định.

Thứ hai là xây dựng hạ tầng kỹ thuật kết nối với dự án nhà ở xã hội thì trong dự án chủ đầu tư đã làm rồi, nhưng còn cần kết nối bằng đường giao thông và các tiện ích. Nghị quyết nói rõ quỹ này đầu tư cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Hạ tầng xã hội bao gồm công viên, cây xanh, trường học, bệnh viện, thương mại dịch vụ… Đặc biệt, quỹ này hỗ trợ để phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Đây là một định hướng phát triển rất đúng đắn, là cơ chế đặc thù vượt trội, đột phá. Nổi bật là đổi mới triệt để quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, theo đó sẽ giảm được 350 ngày làm thủ tục nhà ở xã hội. Đây là đang tính theo thời gian trong các quy định của Nhà nước, nhưng thực tiễn chúng tôi thấy rút ngắn được hơn 1.000 ngày, rút ngắn được không dưới 3 năm làm thủ tục.

Hiện nay chúng tôi bị vướng ngay từ thủ tục đầu tiên là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Thủ tục này mới được Quốc hội và Chính phủ sửa đổi trong năm 2024 thôi nên chưa đi vào thực tế nhiều. Nhưng với nghị quyết này đã cắt giảm được rất nhiều. Bên cạnh đó, khâu chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020 là chúng tôi… tắc. Bởi vì quy định là phải phù hợp với quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu 1/2000. Đã tắc khâu này là tắc khâu tiếp theo - khâu phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Khi duyệt quy hoạch 1/500, chúng tôi lại bị tắc tiếp bởi quy định phải phù hợp với quy mô dân số. Ví dụ 1ha nhà ở thương mại được 1.000 căn. Trong khi nhà ở thương mại phải tối thiểu có diện tích là 25m2, tối đa có thể là 200 - 300m2. Nhưng dự án nhà ở xã hội chỉ có 2 loại căn hộ là căn 1 phòng ngủ và căn 2 phòng ngủ, tức là tối thiểu 25m2, tối đa 70m2. Như vậy trên cùng 1ha, nếu làm dự án nhà ở thương mại chắc chắn được 1.000 căn thì dự án nhà ở xã hội phải lên đến 1.500 - 1.600 căn. Nhưng như vậy lại vượt trần dân số. Khi vượt trần dân số mà không điều chỉnh được quy hoạch phân khu 1/2.000 là chúng tôi tắc, không duyệt được 1/500.

Thứ ba là cơ chế giao chủ đầu tư chấp thuận chủ trương đầu tư không thông qua đấu thầu, là cơ chế lập thẩm định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500. Nhà ở xã hội không phải làm quy hoạch chi tiết, đây là một thủ tục thời gian vừa qua chúng tôi phải mất từ 1-3 tháng. Dự án nhà ở xã hội nếu áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình thì miễn giấy phép xây dựng luôn. Điều này thật quá tuyệt vời. Trước đây, chúng tôi đâu có được cái cái quy định này.

Thứ tư là trong thủ tục hành chính, chủ đầu tư tự quyết định phê duyệt dự án nhà ở xã hội, không phải đi trình duyệt thiết kế cơ sở. Bây giờ là chủ đầu tư chịu trách nhiệm phê duyệt dự án khả thi, dự án nhà ở xã hội của mình. Cơ quan xây dựng địa phương cũng như UBND cấp tỉnh chuyển từ quản lý sang phục vụ, chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm. Một thay đổi cực kỳ lớn đối với các thủ tục… Và chủ đầu tư dự án được quyết định giá bán nhà ở xã hội theo các tiêu chí quy định của Luật Nhà ở, của Nghị định 100 của Chính phủ. Điều này cũng rất tuyệt vời ở chỗ, nếu sau này quyết toán mà ký hợp đồng với khách hàng, ví dụ căn nhà giá 300 triệu tới khi quyết toán lên tới 350 triệu thì chủ đầu tư không được thu thêm 50 triệu chênh lệch. Nhưng nếu sau khi quyết toán, căn nhà đó chỉ có giá 250 triệu thì chủ đầu tư phải trả lại 50 triệu cho người mua. Cho nên người mua khi ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội yên tâm chỉ giá đó thôi, hoặc là rẻ hơn. Trước đây, chúng tôi có băn khoăn là thiệt cho chủ đầu tư, nhưng điều này cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải nâng cao trách nhiệm và năng lực để khi đưa ra giá bán cho sát, đúng…

Tóm lại, Nghị quyết 201 có các quy định chuyển tiếp rất sát thực tế. Giải đáp, tháo gỡ được nhiều vướng mắc thực tiễn mà nhiều nghị quyết, nhiều văn bản quy phạm pháp luật trước đây ít quan tâm giải quyết, xử lý chuyển tiếp nên doanh nghiệp rất vui. Vậy trách nhiệm của doanh nghiệp như thế nào? Doanh nghiệp phải tháo gỡ được nghi ngại của người dân khi mua nhà ở xã hội về chất lượng nhà. Bây giờ, Bộ Xây dựng tăng cường hậu kiểm để đảm bảo chủ đầu tư phải chính trực, nhân văn, làm dự án phải vì người dân, vì đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Cho nên phải bảo đảm chất lượng nhà ở xã hội và phải bảo đảm giá thành, giá bán nhà ở xã hội.

Nhật Linh

Nguồn ANTĐ : https://anninhthudo.vn/tao-co-che-dot-pha-thao-go-vong-kim-co-cho-nha-o-xa-hoi-post614095.antd