Thách thức phát triển đô thị theo mô hình TOD tại TP Hồ Chí Minh

2 ngày trướcBài gốc

Quỹ đất dự kiến phát triển đô thị theo mô hình TOD dọc tuyến metro số 1. Ảnh: Nguyễn Lê

Thách thức về vốn, giải phóng mặt bằng

Dọc tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đi qua 11 phường trên địa bàn thành phố Thủ Đức có chiều dài gần 15km được quy hoạch phát triển các khu đô thị mới có mức độ tập trung cao, đồng bộ hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, phát triển trung tâm dịch vụ đa chức năng và chuyên ngành, với tổng diện tích hơn 577ha.

Hiện trạng đô thị dọc tuyến metro số 1 trên địa bàn thành phố Thủ Đức chỉ có khu vực ga An Phú tương đối đồng bộ về đô thị, còn 10 khu vực cần chỉnh trang đô thị để đồng bộ với hệ thống giao thông công cộng.

Trong số 10 khu vực trên, khu Phước Long thuộc phường Trường Thọ rộng tới hơn 127ha, chạy dọc chiều dài tuyến metro số 1 khoảng 1,5km. Khu vực này được quy hoạch tầng cao tối đa 45 tầng - cao nhất trong số 10 khu vực. Khu vực này cũng được định hướng xây dựng khu trung tâm thương mại tầm cỡ.

Các khu vực dọc tuyến metro số 1 trên địa bàn thành phố Thủ Đức phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Định hướng này được đánh giá phù hợp với hệ thống giao thông công cộng hiện hữu (tuyến metro số 1, đường Võ Nguyên Giáp) - hệ thống giao thông “xương sống” của thành phố Thủ Đức.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, phát triển đô thị theo mô hình TOD đối mặt với nhiều thách thức về nguồn tài chính và công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Thành phố Hồ Chí Minh kỳ vọng mô hình TOD dọc tuyến metro số 1 sẽ nâng tầm chất lượng sống của người dân khu vực này. Ảnh: Nguyễn Lê

Theo kiến trúc sư Kevin Doan Quang Vinh, hiện giá đất thị trường trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói chung và thành phố Thủ Đức nói riêng tăng rất cao và đang tiếp tục tăng không ngừng. Trong đó, giá đất ở đô thị khu vực dọc tuyến metro số 1 hiện lên tới 200 - 300 triệu đồng/m².

“Điều này khiến các nhà đầu tư phát triển đô thị tại khu vực trên chịu sức ép rất lớn về tài chính. Trong khi đó, đặc thù phát triển đô thị theo mô hình TOD đòi hỏi quỹ đất lớn, cũng khiến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều trở ngại”, kiến trúc sư Kevin Doan Quang Vinh nhận định.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn, nếu phát triển các dự án đô thị dọc tuyến metro số 1, giá cho thuê, bán các sản phẩm nhà ở, văn phòng, mặt bằng thương mại phải rất cao mới bù đắp chi phí về đất đai, cũng như các chi phí phát triển khác. Điều này gây sức ép không nhỏ trong việc thu hút các nhà đầu tư.

Tuyến metro số 1 đi qua nhiều khu vực có tiềm năng lớn để phát triển đô thị theo mô hình TOD. Ảnh: Nguyễn Lê

Cần cơ chế huy động nguồn lực tư nhân

Hiện nay, nhiều tập đoàn lớn trong và ngoài nước mong muốn được đầu tư phát triển đô thị tại thành phố Thủ Đức - nơi thị trường bất động sản sôi động nhất tại thành phố Hồ Chí Minh. Đơn cử, Sun Group mong muốn đầu tư 3 dự án tại thành phố Thủ Đức gồm Khu đô thị Trường Thọ, Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc và Công viên lịch sử văn hóa dân tộc. Cả 3 dự án này đều nằm dọc tuyến metro số 1.

Theo các chuyên gia, để phát triển đô thị theo mô hình TOD, bài toán về đất đai đóng vai trò quyết định. Thành phố cần đề xuất Trung ương cơ chế đặc thù để tạo lập quỹ đất lớn, trao thẩm quyền cho thành phố trong việc hoán đổi, chuyển đổi chức năng, mục đích sử dụng đất nhằm đồng bộ quỹ đất phát triển đô thị dọc các trục giao thông lớn.

Vấn đề tiếp theo là công tác quy hoạch, cần quy hoạch các khu đô thị đồng bộ với hệ thống giao thông, cùng các hệ thống kết nối khác bảo đảm mô hình “15 - 20 phút di chuyển” trong phạm vi ở, học tập, làm việc, chăm sóc sức khỏe, thương mại, giải trí…

Một trong những trở ngại phát triển đô thị theo mô hình TOD là chi phí giải phóng mặt bằng rất lớn. Ảnh: Nguyễn Lê

Nghị quyết số 98/2023/QH15 ngày 24-6-2023 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Hồ Chí Minh đã mở ra cơ chế để thành phố thực hiện mô hình TOD. Tuy nhiên, khi đi vào triển khai trên thực tế sẽ vướng nhiều quy định khác liên quan, đòi hỏi các quy định này cũng phải được điều chỉnh tương ứng, như các quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng, cơ chế về đấu giá quyền sử dụng đất, thủ tục lập dự án đầu tư…

Về phương thức thực hiện, theo kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, thành phố Hồ Chí Minh cần tập hợp một nhóm các nhà đầu tư có tiềm lực về tài chính, có kinh nghiệm phát triển đô thị để liên doanh, liên kết thành mô hình tập đoàn TOD. Điều này giúp tối ưu hóa nguồn lực, giảm các khâu trung gian, qua đó thúc đẩy nhanh và đồng bộ dự án.

Thành phố cũng cần xây dựng cơ chế thu hút nguồn lực đầu tư tư nhân như ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, cắt giảm tối đa thủ tục đầu tư… Đồng thời, cần linh hoạt các hợp đồng đầu tư theo hình thức đối tác công - tư (PPP). Đặc biệt, quán triệt quan điểm “dự án nào doanh nghiệp tư nhân làm tốt thì để doanh nghiệp tư nhân làm”.

Nguyễn Lê

Nguồn Hà Nội Mới : https://hanoimoi.vn/thach-thuc-phat-trien-do-thi-theo-mo-hinh-tod-tai-tp-ho-chi-minh-693585.html