Thận trọng với hợp đồng ủy quyền

3 ngày trướcBài gốc

Nên cân nhắc về những rủi ro trước khi ký tên vào hợp đồng ủy quyền

Phát sinh hệ lụy

Vào năm 2019, vợ chồng ông Nguyễn Văn A. đã ký hợp đồng ủy quyền thửa đất của vợ chồng ông A. cho ông Trần Văn B., là người em vợ ông A. để ông B. vay vốn làm ăn. Thương em trai, vợ chồng ông A. không mảy may băn khoăn điều gì mà đồng thuận ký tên vào hợp đồng ủy quyền thửa đất. Hợp đồng ủy quyền có thỏa thuận: Ông B. chỉ được thế chấp đất vay vốn tại ngân hàng, ngoài ra không được ủy quyền, chuyển nhượng, tặng cho hay thực hiện giao dịch khác ngoài việc vay vốn ngân hàng.

Điều đáng nói, ông B. lại đem hợp đồng ủy quyền thửa đất trên đi vay tiền bên ngoài từ ông Lê Văn C. mà không được sự đồng ý của vợ chồng ông A.. Ông B. tiếp tục ủy quyền lại cho ông C. vì đã vay của ông C. 2,8 tỷ đồng. Sau khi ông C. ký hợp đồng chuyển nhượng lại cho bà Lê Thị D., là người thân của ông C. để hợp thức hóa nguồn gốc thửa đất và đưa sổ đất thế chấp ngân hàng lấy tiền vay. Trên thửa đất nói trên thời điểm này có căn nhà cấp 4 của vợ chồng ông A., trước đó có cho người khác thuê nhà. Sau này, khi bà D. nhận chuyển nhượng thửa đất trên từ ông C. đã kêu người đến tháo dỡ, người thuê đất phải chuyển đi nơi khác.

Phát hiện sự việc, vợ chồng ông A. đã khởi kiện đến tòa án nhân dân cấp huyện, yêu cầu tòa hủy hợp đồng ủy quyền giữa vợ chồng ông A. và người em vợ là ông B., hủy hợp đồng ủy quyền giữa ông B. và ông C., hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông C. và bà D., hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ngân hàng và bà D.. Ngoài ra, vợ chồng ông A. cũng yêu cầu bà D. bồi thường thiệt hại do thu nhập bị mất từ việc cho thuê nhà, mỗi tháng 5 triệu đồng. Vợ chồng ông A. cho rằng lý do để ông bà yêu cầu tòa hủy các hợp đồng trên là do các hợp đồng này giả tạo để che giấu cho việc vay tiền. Trên thửa đất này có nhà của vợ chồng ông A. nhưng khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp ngân hàng không có ý kiến của vợ chồng ông bà.

Vụ việc được Tòa án nhân dân cấp huyện tại Bình Dương đưa ra xét xử sơ thẩm vào giữa năm 2024. Phía bị đơn là bà D. cho biết bà đã mua từ ông C. thửa đất trên với giá 4 tỷ đồng. Bà D. không biết vợ chồng ông A.. Bà D. đã phải thế chấp ngân hàng để trả tiền mua đất cho ông C., chính vì vậy bà vẫn phải trả nợ cho ngân hàng mỗi tháng. Theo bà D., hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện đúng theo quy định pháp luật, vì vậy ông B. phải là người chịu trách nhiệm với vợ chồng ông A. về những thiệt hại mà nguyên đơn đã đề cập.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Trong bản án sơ thẩm, Tòa án nhân dân cấp huyện đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là vợ chồng ông A.. Theo đó, tòa tuyên hủy các hợp đồng ủy quyền đã ký giữa vợ chồng ông A. và ông B., hợp đồng ủy quyền giữa ông B. và ông C., hợp đồng chuyển nhượng giữa ông C. và bà D., hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bà D.. Tòa cũng kiến nghị thu hồi sổ đỏ đã cấp cho bà D. vào năm 2021, buộc bà D. có nghĩa vụ bồi thường tiền thuê nhà và tiền bồi thường tháo dỡ công trình phụ trên thửa đất. Ông C. và bà D. có nghĩa vụ liên đới trả cho ngân hàng các khoản tiền tạm tính đến giữa năm 2024. Tòa cũng không chấp nhận yêu cầu của ngân hàng về việc phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ vay cho ngân hàng. Đối với quan hệ vay tiền giữa ông B. và ông C. do nguyên đơn không yêu cầu tòa giải quyết quan hệ này nên các bên liên quan có thể khởi kiện giải quyết quan hệ vay tiền giữa hai bên bằng một vụ án khác.

Trong câu chuyện này, việc vợ chồng ông A. khởi kiện là hợp lý bởi ông bà không thể lường được việc ký vào hợp đồng ủy quyền có thể phát sinh hệ lụy như vậy. Về phía bà D. cũng cho rằng bà mua lô đất bảo đảm đúng quy trình, quy định của pháp luật. Vì vậy, việc thu hồi sổ đỏ của bà là chưa hợp tình hợp lý. Câu chuyện của vợ chồng ông A. và các bên liên quan không phải hiếm. Trên thực tế có rất nhiều vụ việc phức tạp phát sinh từ những hợp đồng ủy quyền tưởng chừng như rất đơn giản này. Bên cạnh đó, pháp luật quy định rất cụ thể các trường hợp không được ủy quyền cho người khác giao dịch.

Luật sư Nguyễn Phước Long, Trưởng ban Tuyên truyền Hội Luật gia tỉnh, Giám đốc Công ty Luật Chánh Nghĩa, cho biết trên thực tế người chuyển nhượng quyền sử dụng đất chọn hình thức ủy quyền là do đất không đủ điều kiện để chuyển nhượng hoặc để giảm bớt thuế, phí sang tên nhà đất. Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, có thể làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên. Chẳng hạn như hợp đồng ủy quyền đương nhiên sẽ hết hiệu lực khi một bên chết, hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt bất cứ lúc nào vì pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền... Vì vậy, để tránh các rủi ro pháp lý có thể xảy ra, người dân không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền”.

Thẩm phán Trần Huỳnh Minh Trí, Phó Chánh án Tòa án Nhân dân TP.Thủ Dầu Một, khuyến cáo người dân cần thận trọng khi ủy quyền cho người khác làm các thủ tục mua bán, chuyển nhượng tài sản có giá trị. Không nên ký hợp đồng ủy quyền vì nếu có tranh chấp tòa án sẽ tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu do giả tạo (vì giao dịch thật là chuyển nhượng) và buộc các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, ai có lỗi thì sẽ bị buộc bồi thường. Nếu dẫn đến thiệt hại cho Nhà nước về thuế với số tiền lớn (100 triệu đồng trở lên) hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi trốn thuế mà còn vi phạm thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế.

TÂM TRANG

Nguồn Bình Dương : https://baobinhduong.vn/than-trong-voi-hop-dong-uy-quyen-a344346.html