Tháo gỡ vướng mắc tiền sử dụng đất: Đảm bảo công bằng, an sinh xã hội

4 giờ trướcBài gốc

TSDĐ khi chuyển mục đích sử dụng đất tăng cao do điều chỉnh bảng giá đất. Ảnh: ST

Người dân “sốc” khi tiền sử dụng đất tăng đột biến

Thời gian gần đây, nhiều hộ dân tại các địa phương liên tục phản ánh việc phải nộp khoản tiền rất lớn, có khi từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng, để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Đơn cử, một hộ dân tại xã Củ Chi, TP. Hồ Chí Minh sau khi xin chuyển 91m² đất nông nghiệp sang đất ở đã nhận thông báo phải nộp hơn 1,1 tỷ đồng, trong khi trước đây, mức đóng chỉ khoảng 91 triệu đồng - tức tăng gấp hơn 10 lần. Tương tự, một hộ dân tại phường Vinh Lộc, tỉnh Nghệ An cho biết phải nộp gần 4,5 tỷ đồng để chuyển đổi 300m² đất vườn sang đất ở, trong khi giá trị thị trường của lô đất sau chuyển đổi chỉ khoảng 3 tỷ đồng.

Mức nghĩa vụ tài chính “ngất ngưởng” này khiến nhiều hộ dân rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan”: không đủ khả năng nộp tiền, hoặc nếu nộp thì không còn vốn để xây dựng nhà ở. Có trường hợp, ngay cả khi bán lô đất xin chuyển đổi cũng không đủ tiền để đóng. Hệ quả là hàng loạt kế hoạch xây nhà, tách thửa, chia tài sản cho con bị đình trệ.

Nguyên nhân của tình trạng này, theo các chuyên gia, bắt nguồn từ quy định mới tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ về tiền sử dụng đất (TSDĐ), tiền thuê đất. Theo đó, khi hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, TSDĐ được tính bằng chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển đổi.

Vấn đề nằm ở chỗ, giá đất trên bảng giá đất của nhiều địa phương, được xây dựng theo Luật Đất đai năm 2024, đã tăng cao đột biến so với bảng giá trước đây theo Luật Đất đai năm 2013. Giá đất ở cao gấp nhiều lần giá đất nông nghiệp, kéo theo khoản chênh lệch phải nộp tăng mạnh.

Bộ Tài chính cho biết, chỉ sau một thời gian ngắn triển khai Nghị định số 103, đã có 15 địa phương báo cáo vướng mắc trong việc tính TSDĐ, đồng thời kiến nghị xem xét cơ chế giảm để giảm gánh nặng cho người dân.

Theo số liệu của Cục Thuế, Bộ Tài chính, 8 tháng năm 2025, các khoản thu từ nhà, đất ước đạt 377.300 tỷ đồng, bằng 128,8% dự toán, tăng 134% so với cùng kỳ năm 2024. Thu TSDĐ ước đạt gần 332.000 tỷ đồng, bằng 130,8% dự toán, tăng 157,2% so với cùng kỳ năm trước.

Cần chính sách công bằng, khả thi

Những bất cập trong cách tính TSDĐ hiện hành được đánh giá là vấn đề cấp bách, có tác động trực tiếp đến nhu cầu đất ở của người dân, đồng thời liên quan chặt chẽ đến an sinh xã hội. Do đó, cần thiết phải sớm có chính sách tháo gỡ trước khi Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội sửa đổi và chính thức đi vào thực tiễn.

Việc Chính phủ sớm ban hành một nghị quyết tháo gỡ vướng mắc sẽ giúp giảm bớt gánh nặng, tạo niềm tin cho người dân trong việc tuân thủ pháp luật về đất đai, ngân sách. Ảnh: ST

Để kịp thời xử lý, Bộ Tài chính đã xây dựng Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc tháo gỡ vướng mắc trong tính TSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, trình Bộ Tư pháp thẩm định.

Theo Dự thảo, trường hợp chuyển đổi từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở thuộc khu dân cư sang đất ở, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ trình Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định mức thu theo nguyên tắc: Với diện tích trong hạn mức giao đất ở, mức thu TSDĐ không thấp hơn 30% nghĩa vụ theo giá đất ở; Với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 500m², mức thu tối thiểu là 50%; Với diện tích vượt hạn mức trên 500m², mức thu là 100%.

Mức thu này chỉ tính một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân. Lần chuyển đổi tiếp theo sẽ thực hiện theo quy định tại Nghị định số 103.

Nhiều chuyên gia đánh giá cao nỗ lực tháo gỡ của Chính phủ. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhận định, đây là giải pháp nhân văn, kịp thời trong bối cảnh gánh nặng TSDĐ đang đè nặng lên người dân. Tuy nhiên, ông lưu ý vấn đề lớn nằm ở điều khoản chuyển tiếp.

Cụ thể, theo Dự thảo, nếu người dân chưa nộp TSDĐ theo thông báo thì sẽ được tính lại theo quy định mới; ngược lại, trường hợp đã nộp thì không được hoàn trả hoặc điều chỉnh. Điều này có thể dẫn đến tình trạng người dân trì hoãn nghĩa vụ nộp tiền, chờ chính sách mới để hưởng lợi, trong khi những người chấp hành sớm lại chịu thiệt. Đây là nguy cơ gây bất bình đẳng, thậm chí phát sinh khiếu kiện. Do đó, ông Đỉnh đề xuất cần nghiên cứu áp dụng hồi tố cho các trường hợp đã nộp toàn bộ TSDĐ theo chính sách cũ.

Ở góc độ thị trường, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - kiến nghị cần giảm thêm mức thu. Ông cho rằng với việc bảng giá đất tại nhiều địa phương đã tăng mạnh (từ 2-38 lần), mức thu 20% trong hạn mức và 30% vượt hạn mức sẽ hợp lý hơn so với 30% và 50% như Dự thảo hiện nay. Điều này vừa giảm gánh nặng tài chính, vừa khuyến khích người dân thực hiện nghĩa vụ.

Ngoài ra, một số chuyên gia đề xuất Chính phủ nên quy định mức thu thống nhất thay vì giao cho từng địa phương quyết định, nhằm tránh tình trạng “mỗi nơi một kiểu”, dẫn tới quyền lợi người dân khác nhau giữa các tỉnh, thành. Sự thống nhất cũng giúp chính sách nhanh chóng đi vào cuộc sống, bảo đảm công bằng và tính khả thi.

Hướng tới chính sách nhân văn, đồng bộ

Có thể thấy, bài toán TSDĐ khi chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay không chỉ là vấn đề kỹ thuật tính toán, mà còn là thước đo về sự công bằng và tính nhân văn của chính sách đất đai. Nếu gánh nặng tài chính vượt quá khả năng của người dân, chính sách dễ trở nên xa rời thực tiễn, gây ách tắc nhu cầu chính đáng về nhà ở, ảnh hưởng đến an sinh xã hội.

Việc Chính phủ sớm ban hành một nghị quyết tháo gỡ vướng mắc sẽ giúp giảm bớt gánh nặng, tạo niềm tin cho người dân trong việc tuân thủ pháp luật về đất đai. Đồng thời, đây cũng là chính sách cần thiết để đảm bảo kịp thời xử lý vướng mắc khi Luật Đất đai sửa đổi chưa có hiệu lực thi hành.

Kỳ vọng rằng, với sự điều chỉnh kịp thời và hợp lý, chính sách về TSDĐ sẽ vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách, vừa hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân - doanh nghiệp, qua đó góp phần ổn định xã hội và thúc đẩy phát triển bền vững./.

TUẤN MINH

Nguồn Kiểm Toán : http://baokiemtoan.vn/thao-go-vuong-mac-tien-su-dung-dat-dam-bao-cong-bang-an-sinh-xa-hoi-43076.html