Thay đổi cơ chế định giá đất: tiệm cận thị trường hướng tới minh bạch

17 giờ trướcBài gốc

Bước tiến trong cải cách thể chế

Trong quá trình đô thị hóa, công tác định giá đất luôn là vấn đề “nóng” và thu hút sự quan tâm nhất của đông đảo người dân và cộng đồng doanh nghiệp (DN), bởi trên 70% các vụ khiếu kiện, tranh chấp trên cả nước thuộc về lĩnh vực đất đai. Con số này đã phản ánh rõ “sức nóng”, đồng thời cũng phơi bày hết những hạn chế, vướng mắc của hệ thống pháp lý liên quan đến đất đai, đặc biệt là những quy định trong công tác định giá đất.

Ví dụ điển hình nhất về sự phức tạp trong công tác định giá đất đó là tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh), trong quá trình triển khai, nhiều lô đất tại Thủ Thiêm được giao cho DN với giá xác định thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường cùng thời điểm. Khi thanh tra vào cuộc, đã phát hiện ngân sách Nhà nước thất thu hàng nghìn tỷ đồng, vụ việc trở thành bài học lớn, cho thấy sự cần thiết phải có cơ chế định giá đất minh bạch, sát thực tế.

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đưa ra một đề xuất “đột phá” là tách biệt hai loại giá đất.

Hay như tại dự án đường Vành đai 4 – Vùng Thủ đô (Hà Nội và các tỉnh lân cận), giai đoạn giải phóng mặt bằng, nhiều hộ dân phản ánh giá bồi thường đất nông nghiệp, đất xen kẹt do Nhà nước đưa ra chỉ bằng 1/10 đến 1/5 so với giá thị trường. Người dân so sánh với các giao dịch thực tế trong khu vực và thấy mức chênh lệch quá lớn, điều này đã làm kéo dài tiến độ bàn giao mặt bằng ở một số đoạn tuyến, gây khó khăn cho dự án trọng điểm quốc gia.

Mặc dù Luật Đất đai năm 2024 đã đưa ra bốn phương pháp định giá rõ ràng: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh, nhằm khắc phục sự lúng túng, “tùy nghi” lựa chọn so với giai đoạn trước. Song thực tiễn cho thấy, việc định giá vẫn được xem là “nút thắt” trong tổ chức thực thi, vướng mắc vẫn chưa được giải quyết triệt để. Nguyên nhân là giá đất do Nhà nước xác định nhiều khi vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thị trường, khoảng chênh này gây ra nhiều hệ lụy: khiếu nại, khiếu kiện về bồi thường giải phóng mặt bằng; thất thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, thuế; và méo mó thị trường BĐS.

Điểm nghẽn lớn nhất lâu nay là giá đất do Nhà nước ban hành thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, gây ra tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Nếu tách giá đất sơ cấp – thứ cấp, sẽ đảm bảo hài hòa hơn giữa lợi ích Nhà nước, người dân và DN. Nhưng muốn vậy, Nhà nước phải kiên quyết điều chỉnh bảng giá đất thường xuyên, để phản ánh đúng biến động thị trường.

Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), PGS.TS Ngô Trí Long

Để tháo gỡ “nút thắt” trên, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đưa ra một đề xuất “đột phá” là tách biệt hai loại giá đất gồm: Giá đất sơ cấp, áp dụng khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng, dựa trên bảng giá đất do Nhà nước ban hành, áp dụng chung cho cả DN lẫn cá nhân.

Giá đất thứ cấp, áp dụng khi các tổ chức, cá nhân mua bán, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhau, để các bên tự thỏa thuận, phản ánh trực tiếp quan hệ cung – cầu và biến động thị trường.

Điểm mới này nhằm tách biệt rõ ràng giữa quan hệ đất đai với Nhà nước và quan hệ dân sự – kinh tế giữa các bên với nhau. “Việc tách bạch giá đất sơ cấp và thứ cấp là bước đi đúng hướng, giúp làm rõ vai trò của Nhà nước và thị trường. Nếu giá đất sơ cấp phản ánh tương đối sát thị trường, còn giá đất thứ cấp để các bên tự do thỏa thuận, sẽ hạn chế được tình trạng “hai giá”, giảm thất thu ngân sách, đồng thời tạo ra sự minh bạch cho các giao dịch. Tuy nhiên, để cơ chế này vận hành hiệu quả, Nhà nước cần đẩy nhanh số hóa dữ liệu đất đai và tăng cường liên thông giữa các cơ quan thuế, công chứng, tài nguyên môi trường…” - TS Cấn Văn Lực - chuyên gia tài chính – ngân hàng cho hay.

Cần lường trước những thách thức

Theo đánh giá, việc tách giá đất sơ cấp và thứ cấp nếu được thực thi nghiêm túc sẽ tạo cơ chế công bằng, minh bạch hơn và giảm khiếu kiện, thất thoát ngân sách. Cụ thể, đối với người dân có cơ sở pháp lý rõ ràng khi Nhà nước áp giá đất để bồi thường hoặc thu tiền sử dụng đất, tránh tình trạng “mỗi nơi làm một kiểu”. Với DN, được minh bạch hóa chi phí khi tiếp cận đất đai sơ cấp, từ đó giảm rủi ro pháp lý, thuận lợi trong lập kế hoạch tài chính và đầu tư. Nhà nước tránh thất thu do định giá quá thấp, đồng thời hạn chế tình trạng trục lợi chính sách từ chênh lệch giá.

Việc tách giá đất sơ cấp và thứ cấp nếu được thực thi nghiêm túc sẽ tạo cơ chế công bằng, minh bạch hơn và giảm khiếu kiện, thất thoát ngân sách.

Tuy nhiên, để bảng giá đất sơ cấp thật sự phản ánh sát giá trị thị trường, Nhà nước cần cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, chính xác và cập nhật thường xuyên, nhưng hệ thống hiện nay vẫn còn phân tán, nhiều nơi chậm số hóa, gây khó cho việc định giá khách quan. Đồng thời, nếu quản lý không chặt chẽ, việc để các bên tự thỏa thuận giá đất thứ cấp có thể dẫn tới rủi ro “hai sổ”, “hai giá”, trốn thuế hoặc kê khai thấp hơn giá trị thực tế. Đây là thách thức cần đi kèm với cơ chế giám sát và chế tài đủ mạnh. Bên cạnh đó, năng lực của đội ngũ định giá viên, cán bộ quản lý đất đai cũng là vấn đề, nếu thiếu chuyên môn và sự độc lập thì bảng giá đất vẫn có thể bị chi phối bởi lợi ích cục bộ.

“Thị trường BĐS Việt Nam rất cần một cơ chế định giá minh bạch, khi bảng giá đất sơ cấp được ban hành công khai, sát thị trường, DN sẽ giảm hẳn rủi ro trong quá trình lập dự án, tính toán chi phí đầu tư. Song song với đó, cần siết chặt kê khai giá trong giao dịch thứ cấp để chống thất thu thuế, nếu không kiểm soát tốt, tình trạng khai thấp giá trị chuyển nhượng vẫn tiếp diễn và làm méo mó thị trường” - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châunêu quan điểm.

Cơ chế định giá đất trước đây tồn tại khoảng cách quá lớn giữa giá Nhà nước quy định và giá thị trường, sự chênh lệch này không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn tạo cơ hội cho tham nhũng, trục lợi. Vì vậy, định giá đất không chỉ là vấn đề kỹ thuật mà còn liên quan đến niềm tin thị trường. Một khi bảng giá đất sơ cấp được xây dựng minh bạch, dựa trên dữ liệu lớn, thì DN, nhà đầu tư và người dân đều có cơ sở để tin tưởng. Đây cũng là cách để Việt Nam tiệm cận với thông lệ quốc tế, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn, bền vững hơn.

Chuyên gia tài chính – BĐS. TS Đinh Thế Hiển

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho biết, trên thế giới nhiều quốc gia đã áp dụng mô hình định giá tách biệt tương tự. Cụ thể, tại Hàn Quốc, Nhà nước ban hành “giá chuẩn” để tính thuế và giao dịch sơ cấp, trong khi thị trường thứ cấp để người dân và DN tự quyết định. Tại Singapore, hệ thống định giá đất dựa trên dữ liệu giao dịch điện tử, công khai cho mọi người tiếp cận, từ đó đảm bảo tính khách quan. Điểm chung là các quốc gia này đều có hệ thống dữ liệu minh bạch và chế tài mạnh tay với hành vi gian lận, đây chính là điều Việt Nam cần rút kinh nghiệm khi áp dụng mô hình giá đất hai cấp.

Cùng với đó, để quy định tách giá đất phát huy hiệu quả cần đồng bộ một số giải pháp: Hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia, cập nhật liên tục từ giao dịch thực tế, kết nối với cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng; Tăng cường minh bạch giao dịch thứ cấp thông qua quy định bắt buộc kê khai đúng giá chuyển nhượng, áp dụng công nghệ số để kiểm soát, hạn chế gian lận; Phát triển đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp, nâng cao tính độc lập, khách quan, tránh can thiệp từ lợi ích nhóm…

“Định giá đất không chỉ là câu chuyện kỹ thuật, mà là chìa khóa để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và DN, khi cơ chế định giá hợp lý, minh bạch mới có thể khai thác tối đa nguồn lực đất đai cho phát triển. Với cơ chế tách bạch giá đất sơ cấp – thứ cấp, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 được kỳ vọng sẽ giải quyết triệt để nghịch lý này. Nếu triển khai thành công, Việt Nam có thể xây dựng được thị trường đất đai minh bạch, lành mạnh, công bằng, qua đó tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội” - ông Nguyễn Thế Điệp nói.

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/thay-doi-co-che-dinh-gia-dat-tiem-can-thi-truong-huong-toi-minh-bach.828133.html