Thay đổi tư duy 'sở hữu nhà' bằng 'thuê dài hạn'

2 giờ trướcBài gốc

Khi đó, người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, lâu dài, phù hợp khả năng chi trả.

Chật vật cuộc sống người thuê trọ

Những ngày tháng cuối 5/2026, nhiệt độ ngoài trời Hà Nội lên đến trên 40 độ C. Ánh nắng chói chang chiếu liên tục cả ngày trên những mái tôn, khiến luồng không khí bỏng rát bao trùm dãy nhà trọ hơn 20 phòng tại đường Phùng Khoang (phường Nam Từ Liêm, Hà Nội).

Quỹ nhà ở xã hội tại Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside, Đà Nẵng gồm 539 căn, được cho thuê từ năm 2023, giá 78 nghìn đồng/m2/tháng, diện tích từ 45-70 m2/căn. Đối tượng thuê thuộc diện ưu tiên như người có công, lao động thu nhập thấp, sinh viên…

Trong những căn phòng diện tích khoảng 15 - 25m2, có từ 2 - 3 người sinh sống. Mọi biện pháp chống nóng được kích hoạt như bơm nước lên mái, lên tường, quạt nước, đệm nước… nhưng cũng không cải thiện được gì nhiều. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc tiền điện, nước tháng này sẽ tăng đáng kể.

"Nhiều thời điểm quá tải, điện bị ngắt. Nguy cơ chập cháy luôn thường trực vì khu nhà đã xây dựng mười mấy năm, thiết bị không được thay mới mà chắp vá, nhếch nhác. Chưa kể, chủ nhà nhiều thời điểm vô cớ tăng giá, thậm chí đòi phòng khi có người khác trả cao hơn", anh Nguyễn Văn Đăng, quê Thanh Hóa, sinh viên Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết.

Tương tự, cuộc sống chật vật, bất tiện khi phải sống trong những căn chung cư mini cũng diễn ra phổ biến với nhiều gia đình trẻ.

Chị Lê Hồng Vân và chồng đều là công chức Nhà nước, có 2 con nhỏ đang học cấp 1 và cấp 2. Để thuê được căn hộ hơn 40m2 tại chung cư mini trong con ngõ nhỏ khu phố Trung Tự, Hà Nội, mỗi tháng gia đình chị phải trả 7 triệu đồng. Cùng với chi phí sinh hoạt, ăn uống, học tập của các con, mỗi tháng 15 - 17 triệu đồng, thu nhập của hai vợ chồng đã mất 2/3.

"Bất cập của chung cư mini là tiềm ẩn nhiều nguy cơ cháy nổ, nhiều nơi không cho người thuê dùng xe máy điện. Mỗi khi phải chuyển nhà, nan giải nhất là việc chuyển trường, chuyện học hành của trẻ. Chúng tôi đã tìm hiểu về các căn nhà giá rẻ, kể cả nhà ở xã hội ở ngoại thành. Nhưng bất kể hình thức nào cũng đều là ước vọng quá xa vời so với đồng lương của hai vợ chồng", chị Hồng Vân chia sẻ.

Theo nhà báo Hoàng Tư Giang (báo điện tử Vietnamnet), Hà Nội đang có một "thành phố thuê trọ khổng lồ", tồn tại song song với những khu đô thị mới có giá hàng trăm triệu đồng mỗi m2.

Hiện dân số Thủ đô khoảng 8,5 triệu người. Nhưng quy hoạch của Thủ đô đặt mục tiêu đến năm 2035 đạt khoảng 14 - 15 triệu dân và đến năm 2045 lên khoảng 15 - 16 triệu dân.

"Với quy mô như vậy, bài toán không còn đơn thuần là để mọi người mua được nhà, mà làm sao để hàng triệu người có thể sống được trong thành phố. Một đô thị hướng tới quy mô 15 - 16 triệu dân gần như không thể vận hành nếu chỉ dựa trên tư duy mọi người đều phải sở hữu nhà", ông Giang đặt vấn đề.

Nhà ở cho thuê phải là trụ cột chiến lược

Tại cuộc làm việc với Đảng ủy Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan về tình hình triển khai thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nêu rõ, trong thời kỳ phát triển mới, tiếp cận nhà ở an toàn phù hợp với khả năng chi trả phải được coi là quyền cơ bản của người dân và thước đo của tiến bộ xã hội.

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước nhấn mạnh: Nhà ở phải là một bộ phận ổn định của cấu trúc đô thị, nông thôn, an sinh xã hội, an ninh đô thị, năng suất lao động và sự lành mạnh của thị trường bất động sản. Nhà là để ở chứ không phải để kinh doanh, tích sản. Nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động và các địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập của người dân.

Theo đại biểu Quốc hội Trịnh Thị Tú Anh, chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm là định hướng chiến lược, có ý nghĩa căn bản, làm thay đổi tư duy về phát triển thị trường nhà ở giai đoạn tới; tạo ra cuộc tái cấu trúc lớn của toàn bộ thị trường bất động sản Việt Nam.

Đại biểu Tú Anh cho biết, thực tế, ở nhiều quốc gia phát triển, một bộ phận rất lớn người dân thuê nhà trong thời gian dài, thậm chí cả đời, nhưng họ vẫn có cuộc sống ổn định, yên tâm làm việc, lập gia đình và nuôi dạy con cái. Điều tạo nên sự ổn định đó không phải quyền sở hữu, mà là một thị trường nhà ở cho thuê phát triển, minh bạch và được pháp luật bảo vệ.

Theo đại biểu, một xã hội phát triển không nên để phần lớn nguồn lực của các gia đình bị hút vào chi phí nhà ở, trong khi giáo dục, y tế, nâng cao kỹ năng nghề nghiệp hay chăm sóc con cái cũng đều cần được đầu tư.

Khi thay đổi cách tiếp cận đối với nhà ở cho thuê, cần quy định rõ trong công tác quy hoạch, phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế, khu đô thị mới phải dành quỹ đất cho nhà ở cho thuê, hạ tầng xã hội, trường học, y tế và giao thông công cộng. Không thể tiếp tục phát triển việc làm ở một nơi rồi để người lao động tự xoay xở chỗ ở một nơi khác.

"Thành công của chính sách nhà ở giai đoạn tới phải được đo bằng số lượng người dân có thể tiếp cận được một nơi ở ổn định, an toàn và phù hợp với thu nhập của mình. Đó mới là thước đo thực chất của an sinh xã hội, là nền tảng cho sự phát triển bền vững của đất nước", nữ đại biểu chia sẻ.

Tái cấu trúc toàn bộ thị trường

Đón nhận thông tin chính sách phát triển phân khúc nhà ở cho thuê đang được Chính phủ, các bộ ngành, địa phương quyết liệt triển khai, nhiều người dân rất phấn khởi và bày tỏ: Nếu có nhà ở cho thuê với mức giá hợp lý, thời hạn thuê lâu dài, giấc mơ an cư của hàng triệu người mới có thể trở thành hiện thực.

Bản phân tích diễn biến của thị trường bất động sản khi chuyển đổi từ mô hình đầu cơ tích sản, sang mô hình mới vận hành, khai thác cho thuê. (Nguồn: Nội dung thuyết trình của ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch, Trưởng ban Hạ tầng Công nghiệp, Hiệp hội Công nghiệp hỗ trợ Việt Nam, Chủ tịch DTJ Group)

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch, Trưởng ban Hạ tầng Công nghiệp, Hiệp hội Công nghiệp hỗ trợ Việt Nam, Chủ tịch DTJ Group, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn chuyển đổi rất lớn.

Trong nhiều năm qua, thị trường phát triển mạnh dựa trên mô hình: Tăng giá đất, đầu cơ tài sản, tích bất động sản, sử dụng đòn bẩy tài chính tín dụng và kỳ vọng quy hoạch, hạ tầng và tăng giá. Tuy nhiên, mô hình này cũng tạo ra nhiều hệ lụy như giá nhà tăng quá nhanh, người trẻ khó tiếp cận nhà ở, đất đai bị bỏ hoang, dòng tiền chảy mạnh vào đầu cơ thay vì sản xuất và bất động sản dần trở thành công cụ tích sản hơn là phục vụ nhu cầu ở thực.

Ông Khánh nhận định, thị trường sẽ không giảm đồng loạt mà sẽ phân hóa rất mạnh. Nếu Nhà nước ưu tiên nhà ở cho thuê, phát triển quỹ đất nhà ở xã hội, hạn chế tín dụng đầu cơ thì dòng tiền đầu tư sẽ dịch chuyển mạnh từ mô hình cũ "mua đất - chờ tăng giá - bán chênh lệch" sang mô hình mới "đầu tư khai thác dòng tiền - cho thuê - vận hành dài hạn". Đây là mô hình mà Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức hay Trung Quốc đã áp dụng trong nhiều giai đoạn phát triển đô thị.

Trong các phân khúc hiện nay, các phân khúc sẽ chịu tác động lớn nhất là đất nền đầu cơ; căn hộ cao cấp giá cao và nhiều khu shophouse triệu đô không có hoạt động kinh doanh thực.

Ngược lại, nhà ở cho thuê quanh khu công nghiệp có thể sẽ là phân khúc tăng mạnh nhất trong 10 năm tới. Lý do bởi FDI tiếp tục tăng mạnh, nhu cầu lao động kỹ thuật cao tăng, thiếu nhà ở công nhân, chuyên gia, và đô thị công nghiệp phát triển nhanh. Các mô hình hưởng lợi gồm: Căn hộ công nhân, ký túc xá công nhân, căn hộ cho chuyên gia, đô thị công nghiệp tích hợp…

Nhà ở xã hội cho thuê cũng có thể trở thành "phân khúc chiến lược quốc gia" nếu được ưu đãi tín dụng, miễn giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ hạ tầng và ưu đãi thuế. Đặc biệt, các quỹ đầu tư sẽ rất quan tâm phân khúc này.

Về giá nhà, ông Khánh phân tích, nguyên tắc tài chính an toàn là chi phí nhà ở không nên vượt quá 35 - 40% thu nhập của người dân. Căn hộ mua ở phù hợp khoảng 1,5 - 3,5 tỷ đồng, căn hộ thuê phù hợp khoảng 6 - 12 triệu đồng/tháng, diện tích phù hợp khoảng 45 - 70m².

Cần chính sách hài hòa lợi ích

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản có thể chuyển mạnh từ tư duy đầu cơ sang tư duy khai thác giá trị sử dụng và giá trị vận hành thực tế. Những bất động sản nằm gần khu công nghiệp, trung tâm việc làm, metro, hạ tầng giao thông lớn hoặc các đại đô thị có cộng đồng dân cư thật sẽ ngày càng có lợi thế.

Thứ hai, chủ trương phát triển nhà cho thuê giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn trong dài hạn. Nhà nước tăng cường điều tiết thông qua quy hoạch, thuế và tín dụng, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn có thể sẽ được kiểm soát tốt hơn. Điều này giúp hạn chế những cơn sốt đất mang tính chu kỳ, kéo thị trường quay trở lại gần hơn với nhu cầu ở thật.

"Tuy nhiên, hệ thống cơ chế chính sách cũng cần sớm được hoàn thiện để chủ trương sớm đi vào thực tế", ông Tuấn nêu quan điểm.

Ông Nguyễn Quốc Khánh cũng cho rằng, mô hình nhà cho thuê hoàn toàn khả thi nếu có chính sách phù hợp và lộ trình đủ dài. Nhà đầu tư sẽ tham gia nếu có mức lợi nhuận vận hành đạt 6 - 10%/năm, công suất thuê cao, dòng tiền ổn định, được hỗ trợ quỹ đất và có vốn dài hạn, lãi suất thấp.

Theo KTS Trần Ngọc Chính, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, quan trọng nhất là quy hoạch. Quy hoạch cần đúng địa điểm, cơ cấu giữa các loại hình bất động sản hợp lý, có kết nối hạ tầng đồng bộ, phải xem xét giải quyết tất cả những vấn đề đô thị cần. Đồng thời cần sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân trong chính sách tính giá đất, thuế và tài chính cho nhà ở thuê.

Bộ Xây dựng triển khai hàng loạt nhiệm vụ

Đại diện lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng sẽ thực hiện nhiều nhiệm vụ cụ thể.

Trong đó, chủ động đề xuất kịp thời các cơ chế, chính sách mới, nghiên cứu, quán triệt rõ chủ trương chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Thông báo số 64-TB/VPTW ngày 22/5/2026 để cụ thể hóa các chủ trương, chính sách vào Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhất là tính khả thi của Quỹ nhà ở, trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 2 (tháng 10/2026); phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường trong việc sửa đổi Luật Đất đai; báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong tháng 7/2026 để báo cáo cấp có thẩm quyền.

Chủ trì, phối hợp với Bộ Công an, UBND TP Hà Nội và các cơ quan liên quan khẩn trương rà soát, sửa đổi, bổ sung, ban hành theo thẩm quyền các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật về nhà ở cho thuê, đặc biệt là tiêu chuẩn an toàn, phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở cho thuê quy mô nhỏ và vừa; hoàn thành trong tháng 7/2026.

Chủ động phối hợp với các địa phương xác định nhu cầu nhà ở cho thuê theo đối tượng, nhu cầu nhà ở của các Bộ, cơ quan trực thuộc Trung ương làm cơ sở quy hoạch và phân bổ nguồn lực, tránh lệch pha cung - cầu; hoàn thành trong tháng 7/2026.

Chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan và các địa phương đề xuất cơ chế phù hợp để huy động, phân bổ, sử dụng ngân sách Nhà nước, nguồn lực xã hội cho phát triển nhà ở cho thuê, cơ chế vận hành quản lý, giao chỉ tiêu cụ thể phát triển nhà ở cho thuê trên cả nước, báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong tháng 7/2026.

Chủ trì, phối hợp với Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam đánh giá hiệu quả và đề xuất theo thẩm quyền việc chuẩn hóa thiết kế nhà lưu trú công nhân cho thuê; báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong tháng 7/2026.

Triển khai ngay, không được có tâm lý trông chờ

Chiều 1/6, tại Hải Phòng, Thủ tướng Lê Minh Hưng chủ trì làm việc với TP Hải Phòng và các tỉnh Quảng Ninh, Bắc Ninh, Ninh Bình, Hưng Yên triển khai ý kiến chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về phát triển nhà ở cho thuê trên các địa bàn.

Phát biểu kết luận cuộc họp, Thủ tướng Lê Minh Hưng chỉ rõ, phát triển nhà ở cho thuê là chủ trương lớn đã được Đảng, Nhà nước xác định rõ trong các chỉ đạo gần đây của Ban Bí thư và kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước. Vì vậy, các Bộ, ngành và địa phương phải thống nhất nhận thức, coi đây là nhiệm vụ chính trị quan trọng, cấp bách và lâu dài.

Nhấn mạnh yêu cầu triển khai ngay các chỉ đạo của Trung ương, Thủ tướng lưu ý các địa phương không được có tâm lý trông chờ hoặc đợi hướng dẫn từ cấp trên. Đối với những vấn đề thuộc thẩm quyền của địa phương thì địa phương phải chủ động quyết định và tổ chức thực hiện, trong khi những vấn đề thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành phải được hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời.

Các nội dung liên quan đến sửa đổi pháp luật cần được tổng hợp đầy đủ để đưa vào quá trình sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản thời gian tới.

Ninh Nhi

Nguồn Xây Dựng : https://baoxaydung.vn/thay-doi-tu-duy-so-huu-nha-bang-thue-dai-han-192260602210644489.htm