Thị trường bất động sản 3 tháng đầu năm: Thanh khoản giảm, giá mở bán vẫn cao

3 giờ trướcBài gốc

Các chung cư phía Tây Hà Nội, nơi ghi nhận giao dịch giảm mạnh trên thị trường thứ cấp. Ảnh: H.G

Ghi nhận của PV Đại Đoàn Kết cho thấy, trên thị trường thứ cấp (mua bán, chuyển nhượng từ lần thứ 2) đang xuất hiện đợt giảm giá diện rộng, chủ yếu tập trung vào khu vực phía Đông và phía Tây Hà Nội là nơi chiếm tới 70% lượng chung cư mới mở bán trong 5 năm trở lại đây.

Tại khu vực phía Đông Hà Nội gồm quận Gia Lâm cũ và phần đất tỉnh Hưng Yên giáp Hà Nội, hàng chục dự án chung cư liên tiếp đổ bộ vào thời điểm đầu 2025 tới nay. Anh Trung Cường, một môi giới tại khu vực này cho biết, trong 2 tháng trở lại đây số nhà đầu tư gửi căn hộ bán tăng vọt nhưng thanh khoản thì nhỏ giọt. Các căn gửi bán thường cắt lỗ 100 triệu đến 700 triệu đồng tùy căn, diện tích.

“Những căn diện tích lớn trên 100 m2 thường rất khó bán, dù chủ nhà đã giảm giá khoảng 500 đến 700 triệu đồng. Trước Tết, nhiều người bảo chỉ có cắt lỗ trên tivi thì bây giờ gặp tôi là thấy cắt lỗ thật”, anh Cường nói.

Trái ngược lại với mức giảm sâu thanh khoản và giá giảm trên diện rộng, trên thị trường sơ cấp là các dự án chủ đầu tư mở bán lần đầu ghi nhận mức giá vẫn neo cao.

Cụ thể, một dự án căn hộ gồm 6 tòa giáp đại lộ Thăng Long vừa được kick off (khởi động) với lượng hàng hơn 3.000 căn hộ. Giá bán dự kiến trung bình 93 triệu đồng một m2 (gồm VAT, chưa gộp kinh phí bảo trì), thanh toán theo tiến độ. Nếu vay ngân hàng, giá bán thực tế khách hàng phải trả có thể lên đến 96-98 triệu mỗi m2, tương đương hơn 5,5 tỷ đồng với căn hai phòng ngủ. Với đơn giá trên, dự án được nhiều nhà đầu tư đánh giá nằm trong nhóm cao nhất chung cư mở bán mới tại khu vực An Khánh. Hiện dự án này trong giai đoạn booking (giữ chỗ), dự kiến ký hợp đồng mua bán vào tháng 9.

Cách đó khoảng 2 km, giá chuyển nhượng một số quỹ căn tại phân khu cùng chủ đầu tư trong đại đô thị dao động 78-84 triệu đồng mỗi m2. Một số phân khu vừa bàn giao nhà cũng quanh 80-85 triệu đồng một m2.

Lý giải về việc các dự án mới mở bán giá vẫn neo cao, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, khi nhìn vào cấu trúc chi phí của một dự án căn hộ trong năm 2026, hiện chưa thấy yếu tố nào đủ điều kiện để kéo giá bán sơ cấp đi xuống.

Thứ nhất là chi phí nhân công xây dựng. Hiện nay, thị trường lao động ngành xây dựng đang cạnh tranh rất gay gắt, buộc các doanh nghiệp phải trả lương cao hơn mới có thể tuyển được đội ngũ thi công, đặc biệt là thợ lành nghề.

Thứ hai là chi phí vật liệu xây dựng. Bên cạnh xu hướng tăng của giá nguyên liệu, yếu tố trượt giá và biến động tỷ giá cũng khiến chi phí thiết bị, vật tư nhập khẩu gia tăng.

Thứ ba là chi phí vốn vay. Bước sang năm 2026, mặt bằng lãi suất cao hơn khiến chi phí tài chính của các dự án tăng lên. Khi giá vốn đầu vào tăng, giá thành sản phẩm đầu ra không thể giảm xuống.

“Khi cộng tất cả các yếu tố này lại, có thể thấy không có biến số nào đang đi theo chiều hướng giảm. Vì vậy, giá căn hộ sơ cấp về bản chất không có dư địa để giảm, mà chỉ có thể tăng hoặc phân hóa theo từng phân khúc”, ông Trung nhìn nhận.

Thông Chí

Nguồn Đại Đoàn Kết : https://daidoanket.vn/thi-truong-bat-dong-san-3-thang-dau-nam-thanh-khoan-giam-gia-mo-ban-van-cao.html