Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới: Chọn lọc và bền vững hơn

5 giờ trướcBài gốc

Năm bản lề cho quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản

Năm 2025 được đánh giá là thời điểm bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam, khi các yếu tố nền tảng dần được củng cố sau giai đoạn trầm lắng. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2025, nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng tích cực với GDP tăng 7,9%, thuộc nhóm cao nhất trong nhiều năm. Lạm phát được kiểm soát quanh mức 3,3%, trong khi tổng vốn FDI đăng ký đạt 28,5 tỷ USD, tăng 15% so với cùng kỳ, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vào triển vọng trung và dài hạn của Việt Nam.

Nhìn từ bức tranh vĩ mô này, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản đang đi qua một giai đoạn điều chỉnh mang tính tái cấu trúc sâu sắc. “Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản không bước vào một chu kỳ phục hồi đồng loạt. Thay vào đó, các yếu tố vĩ mô, chính sách tiền tệ và khung pháp lý mới sẽ cùng lúc tái định hình thị trường theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn, với sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực”, bà Giang Huỳnh nhận định.

Thực tế tại Hà Nội cho thấy những tín hiệu rõ nét của quá trình tái cấu trúc này. Theo CBRE Việt Nam, năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận gần 36.000 căn hộ mở bán mới, mức cao thứ hai trong nhiều năm, chỉ đứng sau năm 2019. Riêng quý IV/2025, số căn hộ mới mở bán đạt khoảng 14.905 căn, cho thấy sự trở lại mạnh mẽ của các chủ đầu tư sau thời gian thận trọng.

Điểm đáng chú ý là cơ cấu nguồn cung đã có sự dịch chuyển rõ rệt ra khu vực vùng ven và giáp ranh Hà Nội, đặc biệt là các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên). Dù nguồn hàng tăng nhanh, sức mua trên thị trường vẫn duy trì ở mức tích cực. Trong quý IV/2025, tổng số căn hộ bán được tại Hà Nội đạt khoảng 13.500 căn, nâng tổng lượng giao dịch thành công cả năm lên khoảng 34.700-34.760 căn. Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt xấp xỉ 79%, phản ánh khả năng hấp thụ ổn định trong bối cảnh nguồn cung dồi dào.

Theo giới phân tích, việc nguồn cung và thanh khoản cùng tăng cho thấy thị trường đang vận hành gần hơn với nhu cầu thực, giảm dần sự phụ thuộc vào các đợt tăng giá mang tính đầu cơ, yếu tố từng gây nhiều biến động trong các chu kỳ trước.

Giá phân hóa, thị trường hướng tới phát triển lành mạnh và bền vững

Song hành với sự gia tăng nguồn cung, diễn biến giá bán trên thị trường bất động sản cũng cho thấy những thay đổi đáng chú ý theo hướng lành mạnh hơn. Theo CBRE, giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường căn hộ Hà Nội trong quý IV/2025 đạt khoảng 78 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu. Mức giá này giảm 14% so với quý III, nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước.

Sự điều chỉnh theo quý chủ yếu đến từ việc nguồn cung vùng ven với mức giá phổ biến 50-60 triệu đồng/m², chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung mới. Trong khi đó, các dự án tại khu vực nội thành tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, khoảng 90-100 triệu đồng/m². Diễn biến này phản ánh rõ sự phân hóa giữa các khu vực, đồng thời tạo thêm lựa chọn phù hợp hơn cho nhóm người mua ở thực.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ đã qua sử dụng tại Hà Nội ghi nhận mức bình quân khoảng 62 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý III nhưng vẫn tăng 24% so với cùng kỳ năm 2024. Đà tăng giá có dấu hiệu chậm lại khi mặt bằng giá đã tăng mạnh trong giai đoạn trước, trong khi người mua trở nên thận trọng hơn trước xu hướng lãi suất đi lên.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp với mức giá trên 120 triệu đồng/m² tiếp tục mở rộng trong năm 2025, với khoảng 4.000 căn mở bán, chiếm 11% tổng nguồn cung mới. Theo các chuyên gia, sự gia tăng của phân khúc này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi các sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và chất lượng cao vẫn tìm được chỗ đứng.

Ở phân khúc bất động sản gắn liền với đất, Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới đạt 654 căn trong quý IV/2025, chủ yếu đến từ các đại đô thị tại Văn Giang. Tính chung cả năm, tổng nguồn cung mới đạt hơn 3.800 căn, giảm 40% so với năm 2024 nhưng vẫn ở mức khá. Thanh khoản duy trì ổn định với 820 căn bán được trong quý IV, nâng tổng lượng giao dịch cả năm lên 5.852 căn, vượt tổng nguồn cung mở bán mới.

Giá sơ cấp trung bình đạt 187 triệu đồng/m² đất, ổn định so với quý III nhưng thấp hơn 15% so với cuối năm trước, chủ yếu do nguồn cung ngoại thành chiếm tỷ trọng lớn. Trên thị trường thứ cấp, giá bán gần như đi ngang, đạt trung bình 201 triệu đồng/m² đất, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước các yếu tố lãi suất và triển vọng nguồn cung tương lai.

Đánh giá về triển vọng thị trường, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho biết: “Sự thúc đẩy phát triển hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, tiếp tục là động lực quan trọng cho việc phát triển các dự án bất động sản mới, trong đó có nhiều dự án ở quy mô lớn. Trong bối cảnh vĩ mô và cạnh tranh thị trường liên tục có nhiều biến đổi, các chủ đầu tư được kì vọng có sự chuẩn bị kĩ càng trong việc chuẩn bị đầu tư, để đảm bảo có chiến lược tài chính, kinh doanh và sản phẩm phù hợp, thích ứng hiệu quả trong mỗi giai đoạn biến động.”

Theo các chuyên gia, giai đoạn 2026-2027 nhiều khả năng sẽ đánh dấu sự xác lập rõ nét của chu kỳ tăng trưởng mới. Thay vì tăng trưởng nóng, thị trường được kỳ vọng vận hành theo hướng chọn lọc và bền vững hơn, dựa trên nền tảng pháp lý hoàn thiện, nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực và sự tham gia ngày càng lớn của các nhà đầu tư có tiềm lực.

Ánh Phương/VOV.VN

Nguồn VOV : https://vov.vn/kinh-te/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-buoc-vao-chu-ky-tang-truong-moi-chon-loc-va-ben-vung-hon-post1261381.vov