Thị trường bất động sản đang dịch chuyển sang trạng thái cân bằng hơn

3 giờ trướcBài gốc

PV: Ông đánh giá thế nào về diễn biến chung của thị trường bất động sản Việt Nam từ đầu năm 2025 đến nay, liệu giai đoạn phục hồi đã thực sự bắt đầu?

Ông Troy Griffiths

Ông Troy Griffiths: Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 mở đầu khá trầm lắng. Thời điểm đó, nhiều chính sách mà hiện nay chúng ta thấy đang được triển khai mới chỉ dừng lại ở giai đoạn bàn thảo. Nguồn cung vẫn khan hiếm, nên các quy hoạch và khung giá trị thị trường chưa thể đi vào thực tế. Đầu năm 2025, thị trường vẫn đang trong giai đoạn chờ đợi các chính sách này được thực thi. Đây đều là những cải cách lớn và đầy tham vọng, từ cải cách của Chính phủ, hành chính đến pháp lý, nên quá trình triển khai diễn ra chậm rãi, nhưng chắc chắn.

Trong năm tới, TP. Hồ Chí Minh dự kiến đón thêm nguồn cung mới. Đặc biệt, tại Hà Nội cùng các khu vực lân cận như Bắc Ninh và Hưng Yên, nguồn cung cũng đang có xu hướng gia tăng rõ rệt. Tôi cho rằng, đến cuối năm nay và đầu năm sau, thị trường sẽ dần đạt được trạng thái cân bằng hơn giữa cung và cầu.

PV: Theo các khảo sát, nghiên cứu gần đây, giá nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục ở mức cao, trong khi phân khúc bình dân gần như biến mất. Theo ông, đâu là nguyên nhân chính khiến giá nhà khó giảm và cần những giải pháp gì để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân?

Ông Troy Griffiths: Trên thực tế, nếu bạn đang sống ở khu vực trung tâm Hà Nội hoặc TP. Hồ Chí Minh, chi phí chắc chắn rất đắt đỏ. Nhưng nếu bạn mới bắt đầu mua căn nhà đầu tiên của mình, thì không nhất thiết phải sống ở khu vực có giá cao. Người mua nhà hoàn toàn có thể chọn những nơi cách trung tâm khoảng một giờ di chuyển với mức giá hợp lý hơn.

Có thể thấy rõ sự phát triển mạnh mẽ về hạ tầng ở các khu vực lân cận Hà Nội, như Bắc Ninh hay Hưng Yên, giúp mở ra nhiều cơ hội cho nhà ở giá phải chăng. Dù thời gian qua chưa có nhiều dự án thuộc phân khúc này, phần lớn nguồn cung hiện tại vẫn là căn hộ hạng B, nhưng tôi tin rằng, sang năm 2026, thị trường sẽ đón nhận thêm nhiều dự án nhà ở phù hợp với khả năng chi trả hơn.

Thực tế, tình trạng thiếu hụt nhà ở giá phải chăng là vấn đề tồn tại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Tuy nhiên, nếu nhìn xa hơn một chút về những khu vực có giá đất thấp hơn và hạ tầng ngày càng phát triển, thì đó chính là nơi đang mở ra cơ hội thực sự cho người mua nhà.

Thị trường bất động sản cuối năm 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn khi “cung tăng, giá tăng”. Ảnh: Đức Thanh

PV: Ông có cho rằng, việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền có thể giúp hạ nhiệt mặt bằng giá nhà ở thương mại không?

Ông Troy Griffiths: Nhà ở xã hội đang là một vấn đề nóng và quá trình giải quyết đã bắt đầu có tiến triển. Hiện nay, hàng chục nghìn căn nhà ở xã hội đang được thúc đẩy xây dựng. Đây là một thách thức lớn đối với Chính phủ, bởi việc thu hút sự tham gia của khu vực tư nhân vào lĩnh vực này không hề dễ dàng. Nhiều ý kiến cho rằng, Chính phủ nên trực tiếp triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhưng điều đó cũng có thể kéo theo một số khó khăn. Có thể thấy, Chính phủ vẫn thể hiện quyết tâm cao, đồng thời đang thúc đẩy nhiều chính sách ưu đãi để khuyến khích phát triển nhà ở xã hội.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá phải chăng lại khác. Đây là lĩnh vực mà các chủ đầu tư tư nhân, đặc biệt là các dự án căn hộ hạng C, có thể đảm nhận. Trong vài năm trở lại đây, nguồn cung nhà ở giá phải chăng vẫn hạn chế. Tuy nhiên, trong thời gian tới, khu vực tư nhân được kỳ vọng sẽ đảm nhiệm tốt hơn phân khúc này.

PV: Những yếu tố kinh tế vĩ mô và chính sách nào đang tác động mạnh nhất đến nguồn cung và giá bán trên thị trường bất động sản thời điểm cuối năm, thưa ông?

Ông Troy Griffiths: Hiện nay, nguồn cung vẫn khan hiếm và bị hạn chế - hệ quả của việc nhiều quy trình hành chính vẫn đang bị trì hoãn. Khi các thủ tục này được tháo gỡ và những người có thẩm quyền bắt đầu phê duyệt, thúc đẩy tiến trình trở lại, nguồn cung sẽ dần được khơi thông. Việc chuyển sang khung giá đất theo giá thị trường cũng sẽ giúp đẩy nhanh toàn bộ quá trình này, tạo điều kiện để các dự án được triển khai nhanh hơn so với trước đây.

PV: Ông đánh giá thế nào về triển vọng giá và thanh khoản bất động sản trong quý IV/2025 và đầu năm 2026, đâu là phân khúc đáng chú ý nhất?

Ông Troy Griffiths: Thật khó để tìm thấy lĩnh vực nào hấp dẫn hơn bất động sản nhà ở. Các yếu tố nền tảng của phân khúc này tại Việt Nam vô cùng vững chắc, quá trình đô thị hóa mạnh mẽ sẽ tiếp tục diễn ra, cùng với hiệu ứng gia tăng tài sản và nhiều nguyên lý kinh tế cơ bản khác đang thúc đẩy sự phát triển của đô thị.

Tại Hà Nội, phân khúc căn hộ hạng B đã có giai đoạn tăng trưởng rất mạnh, nên tôi cho rằng, thị trường có thể sẽ bắt đầu hạ nhiệt đôi chút. Trong giai đoạn 2026 - 2027, một số áp lực có thể sẽ xuất hiện. Ở TP. Hồ Chí Minh, giá bất động sản đang tăng, chủ yếu do thiếu nguồn cung. Khi nguồn cung mới được bổ sung, thị trường sẽ dần ổn định trở lại.

Cá nhân tôi vẫn rất tin tưởng vào bất động sản nhà ở. Tôi đánh giá, đây sẽ là loại tài sản hấp dẫn nhất trong thập kỷ tới tại Việt Nam.

PV: Xin cảm ơn ông!

Bất động sản còn dư địa lớn, nhưng vẫn tồn tại dấu hiệu thiếu bền vững

Thị trường bất động sản còn nhiều tiềm năng và dư địa phát triển, nhưng đang tiềm ẩn rủi ro khi giá nhà tăng “nóng”, vượt xa thu nhập thực tế và làm gia tăng khoảng cách giữa người có bất động sản với người chưa thể sở hữu nhà ở.

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), quy mô bất động sản so với tổng tài sản kinh tế mới chỉ đạt khoảng 21%, thấp hơn đáng kể so với tỷ lệ 35% tại các nước phát triển. Như vậy, thị trường còn nhiều dư địa để phát triển trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, quá trình phát triển của thị trường hiện còn tồn tại nhiều dấu hiệu thiếu bền vững, đặc biệt là sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của người dân.

Báo cáo của VARS chỉ ra, trong 3 năm qua, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng mạnh, nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, trong đó có một phần là đầu cơ. Ngay cả tại các khu vực vùng ven - vốn được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở hợp túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của người dân. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

“Lệch pha cung cầu khiến giá nhà ở - nhất là phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn - tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế, không chỉ thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân, mà còn gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá”, báo cáo của VARS nhấn mạnh.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu không có các giải pháp kịp thời, khoảng cách giàu nghèo không chỉ nới rộng, mà còn có nguy cơ bị “đóng cứng” qua nhiều thế hệ, trở thành thách thức lớn đối với mục tiêu an sinh xã hội, chiến lược đô thị hóa và tăng trưởng bền vững của quốc gia.

Hồng Quyên

Nguồn Thời báo Tài chính : https://thoibaotaichinhvietnam.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-dich-chuyen-sang-trang-thai-can-bang-hon-187057-187057.html