Thị trường bất động sản diễn biến ra sao khi lãi suất tăng?

8 giờ trướcBài gốc

Mặc dù mức tăng chưa đột ngột, nhưng trong bối cảnh đó, cần phải có giải pháp để cân bằng giữa mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô với việc duy trì “sức sống” cho ngành BĐS – một trong những trụ cột của nền kinh tế.

Áp lực lãi suất - Bức tranh hai chiều của thị trường

Lãi suất là biến số vĩ mô có ảnh hưởng trực tiếp và tức thời đến thị trường BĐS, khi lãi suất tăng, chi phí vốn của DN và người mua nhà cùng tăng theo, dẫn đến sức cầu suy yếu, dòng tiền bị siết và thanh khoản thị trường giảm. Thực tế cho thấy, trong các chu kỳ tăng lãi suất trước đây (như năm 2011 – 2012 hay 2022 – 2023), thị trường thường phản ứng bằng một giai đoạn “chững lại” kéo dài 6 – 12 tháng. Giao dịch giảm, giá bán ổn định hoặc điều chỉnh nhẹ, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp và đất nền đầu cơ. Tuy nhiên, nhu cầu ở thực tại đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… vẫn được duy trì ở mức ổn định, phản ánh nền tảng cầu dài hạn vẫn khá vững.

Nhà đầu tư tìm hiểu một dự án bất động sản tại vùng ven Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

“Lãi suất là “van điều tiết” nhạy cảm nhất với thị trường BĐS, khi chi phí vay vốn tăng, giá nhà khó có thể tăng mạnh như giai đoạn trước. Nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao buộc phải cơ cấu lại danh mục hoặc bán bớt tài sản để giảm gánh nặng nợ vay. Trong khi đó, người có nhu cầu ở thực cũng phải tính toán lại kế hoạch tài chính vì áp lực trả nợ hàng tháng tăng lên” – PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế phân tích.

Trong bối cảnh Nhà nước vừa phải tập trung tăng trưởng kinh tế, vừa phải giữ ổn định kinh tê vĩ mô, mặc dù lạm phát đang được kiềm tỏa ở mức từ 3 – 3,5% nhưng lại có dấu hiệu đi lên. Cùng với đó, sau một thời gian hạ mặt bằng lãi suất, từ đầu quý III/2025 đến nay, nhiều ngân hàng đã bắt đầu điều chỉnh tăng lãi suất, đáng chú ý một số ngân hàng đã niêm yết ở mức từ 5 – 7%. Cụ thể, BacA Bank lên tới 6,5% cho kỳ hạn 18 – 36 tháng; BV Bank ở mức 6,1%, kỳ hạn 60 tháng; VP Bank ở mức 60%, kỳ hạn 24 - 36 tháng… Điều này kéo theo xu hướng tìm kênh bảo toàn vốn an toàn của người dân cũng tăng lên, khi NHNN thông báo số lượng tiền gửi tại các tổ chức tín dụng từ đầu năm 2025 đến nay đạt gần 8 triệu tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ.

Theo đánh giá, khi mặt bằng lãi suất đi lên, DN BĐS chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do đặc thù sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Phần lớn dự án được triển khai dựa vào vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu, khi lãi suất tăng, chi phí tài chính “ăn mòn” lợi nhuận, khiến DN buộc phải cắt giảm chi phí, giãn tiến độ hoặc cơ cấu lại danh mục đầu tư.

Về phía người mua nhà, lãi suất tăng đồng nghĩa với việc khoản trả góp hàng tháng cao hơn. Nếu như giai đoạn 2022 – 2023, nhiều ngân hàng cho vay mua nhà với lãi suất chỉ 8 – 9%/năm, thì nay mức phổ biến đã tăng lên 10 – 11%/năm, thậm chí cao hơn ở nhóm khách hàng vay đầu tư. Điều này khiến không ít người phải “tạm gác” kế hoạch vay mua nhà hoặc chuyển hướng sang thuê nhà, chờ tín hiệu thị trường rõ ràng hơn.

“Trong điều kiện chi phí vốn cao, chỉ những DN có năng lực tài chính mạnh, quỹ đất sạch và chiến lược dài hạn mới đủ sức trụ lại. Các chủ đầu tư yếu về vốn sẽ buộc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc thu hẹp quy mô kinh doanh” - ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định.

Linh hoạt chính sách và đa dạng nguồn vốn để thích nghi

Theo chuyên gia tài chính BĐS Nguyễn Khánh Linh, kinh nghiệm từ quốc tế cho thấy, khi lãi suất tăng, thị trường BĐS thường bước vào giai đoạn “hạ nhiệt” có kiểm soát. Cụ thể, tại Mỹ, sau khi Cục Dự trữ Liên bang (Fed) tăng lãi suất liên tục trong giai đoạn 2022 – 2023, giá nhà giảm trung bình 5 – 10% ở nhiều khu vực, nhưng nhờ hệ thống tín dụng minh bạch và công cụ quản lý linh hoạt, thị trường sớm ổn định trở lại. Tại Hàn Quốc đã trải qua đợt tăng lãi suất mạnh nhất trong 10 năm, khiến giá nhà tại Seoul giảm gần 15%, song Chính phủ đồng thời tung ra các gói hỗ trợ vay ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, qua đó giữ được cầu thực ổn định. Hay như tại Singapore lại áp dụng cơ chế “thuế đầu cơ” (Additional Buyer’s Stamp Duty) song song với điều chỉnh lãi suất, nhằm giảm bớt dòng vốn đầu tư ngắn hạn, giúp thị trường BĐS phát triển bền vững….

“Từ các trường hợp này, có thể khẳng định “tăng lãi suất không đồng nghĩa với việc thị trường BĐS phải suy thoái”, nếu áp dụng chính sách phối hợp hợp lý giữa tiền tệ, tín dụng và phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). Thị trường BĐS Việt Nam hiện đang ở giai đoạn “tái cân bằng”, sau khi đã trải qua thời kỳ siết tín dụng, khan vốn thì hệ thống ngân hàng hiện đã kiểm soát tốt hơn dòng vốn vào BĐS, song vẫn cần ưu tiên cho các dự án NƠXH, nhà ở công nhân và dự án có tính thanh khoản cao” – chuyên gia Nguyễn Khánh Linh cho hay.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng Nhà nước cần tiếp tục triển khai những cơ chế, chính sách để khuyến khích phát triển mô hình BĐS cho thuê, BĐS công nghiệp, logistics… những lĩnh vực có sức chống chịu tốt hơn trong môi trường lãi suất cao. Với DN BĐS, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng, cần đa dạng hóa nguồn vốn, bao gồm phát hành trái phiếu có bảo đảm, hợp tác với quỹ đầu tư, hoặc huy động vốn từ khách hàng qua hình thức trả góp dài hạn có cam kết pháp lý rõ ràng. Nhà đầu tư nên cấu trúc lại tài chính, tập trung vào phân khúc có tốc độ hấp thụ cao; tái cơ cấu nợ; và tăng cường hợp tác chiến lược với ngân hàng để tiếp cận vốn dài hạn với lãi suất ổn định.

“Đối với người dân có nhu cầu ở thực, việc lãi suất tăng không nên quá lo lắng, nhưng cần tính toán kỹ khả năng trả nợ trong dài hạn, cần tránh tâm lý “mua bằng mọi giá”. Đặc biệt trong giai đoạn thị trường còn nhiều biến động nên ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và có chính sách hỗ trợ lãi suất cố định trong 2 – 3 năm đầu để giảm rủi ro tài chính” – chuyên gia kinh tế TS. Võ Trí Thành khuyến cáo.

Dù phải đối mặt với thách thức từ mặt bằng lãi suất cao hơn, giới chuyên gia nhìn nhận thị trường BĐS Việt Nam vẫn có động lực phục hồi bền vững nhờ nền tảng dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở thực tế lớn. Khi thị trường vượt qua giai đoạn “thanh lọc” hiện nay, các DN khỏe mạnh, có năng lực tài chính vững sẽ trụ lại, góp phần định hình một cấu trúc thị trường chuyên nghiệp hơn. Vì vậy, sự điều chỉnh về giá và dòng vốn là cần thiết để tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới, ổn định, minh bạch hơn.

“Điều quan trọng không phải là lãi suất tăng hay giảm, mà là sự ổn định, khi thị trường dự đoán được hướng đi của chính sách tiền tệ, DN và nhà đầu tư sẽ chủ động kế hoạch tài chính, giảm nguy cơ “sốc” do thay đổi đột ngột. Cơ quan điều hành cần xác định mức lãi suất “trung tính” vừa kiểm soát lạm phát, vừa hỗ trợ tăng trưởng; đẩy mạnh các công cụ phi lãi suất như kiểm soát dòng tiền đầu cơ, phát triển thị trường trái phiếu minh bạch, hỗ trợ gói vay ưu đãi đúng đối tượng. NHNN cần phối hợp Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính xây dựng bộ chỉ số thị trường BĐS quốc gia, cập nhật thường xuyên giá, nguồn cung, và sức mua, để điều hành chính sách tín dụng sát thực tế hơn” – chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh.

Nếu lãi suất chỉ tăng ở mức vừa phải và duy trì ổn định, thị trường sẽ dần thích ứng, tác động lớn chỉ xảy ra khi tăng đột ngột. Nhà nước cần theo đuổi mục tiêu kép: kiểm soát lạm phát nhưng vẫn giữ cho kênh tín dụng BĐS vận hành hợp lý; ưu tiên phát triển thị trường vốn dài hạn để DN BĐS giảm phụ thuộc vào vốn vay ngắn hạn từ ngân hàng; tăng cường minh bạch thông tin dự án giúp ngân hàng và người mua nhà đánh giá rủi ro chính xác hơn, tránh tình trạng “đầu tư mù”; và duy trì gói tín dụng ưu đãi cho NƠXH, nhà cho công nhân thuê vì đây là nhóm ít bị ảnh hưởng bởi biến động lãi suất, đáp ứng nhu cầu thực.

TS Cấn Văn Lực - chuyên gia tài chính - ngân hàng

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-ra-sao-khi-lai-suat-tang.895944.html