Thị trường bất động sản giữa hai chiều tác động từ thông tin sáp nhập tỉnh

một ngày trướcBài gốc

Cơ hội để thị trường bắt đầu chu kỳ mới bền vững hơn

Kết luận 127 của Bộ Chính trị về sắp xếp tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị được đánh giá là bước chuyển mình chiến lược của Việt Nam. Thông tin sáp nhập các đơn vị hành chính cũng có thể tác động đến nhiều ngành nghề, nhất là lĩnh vực bất động sản. Trên nhiều diễn đàn, nhiều hội nhóm, vấn đề này được cộng đồng nhà đầu tư, người dân quan tâm.

Bất động sản dân sinh hiện nay đang có nhiều yếu tố thuận lợi, khi kết hợp với câu chuyện sáp nhập thì đây sẽ là những động lực tạo ra sự kỳ vọng cho thị trường. Ảnh: VD

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, sau một tuần kể từ khi có thông tin sáp nhập các tỉnh thành, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản tăng đáng kể ở một số khu vực phía Nam như Nhơn Trạch (Đồng Nai) tăng 41%, Thuận An (Bình Dương) tăng 26%, Dĩ An (Bình Dương) tăng 23%.

Sự gia tăng này phản ánh tâm lý tích cực và đồng thuận của nhà đầu tư đối với tiềm năng của việc sáp nhập, đặc biệt tại các khu vực có vị trí chiến lược gần TPHCM, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nêu ý kiến.

Điều này cũng được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhấn mạnh trong báo cáo mới đây. Hội nhận định việc sáp nhập các tỉnh, thành sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Theo đó, một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án sẽ được giảm bớt, giúp thị trường có thêm nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn.

Một số chuyên gia trong ngành cho rằng giao dịch bất động sản đang dần sôi động trở lại, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư với chất xúc tác là câu chuyện sáp nhập tỉnh, thành. Từ đó, nhiều chủ đầu tư cũng nhanh chóng tập trung nguồn lực, chuyển hóa cơ hội bằng việc giới thiệu, mở bán, khởi động nhiều dự án mới ở những khu vực trọng điểm.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận giá đất tại các khu vực này tăng từ 10%-20% chỉ sau vài tuần. Dữ liệu từ VARS cho thấy, trong tháng 2-2025, chỉ số quan tâm đến bất động sản trực tuyến tại Bình Dương đạt mức tối đa 100, vượt xa Đồng Nai (47), Bà Rịa - Vũng Tàu (39) và Long An (33). Diễn biến này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư vào triển vọng của Bình Dương khi trở thành một phần của siêu đô thị TPHCM mở rộng.

Trên thực tế, các nhà phát triển bất động sản ở Bình Dương cũng bắt đầu làm nóng thị trường khi mở bán mới hoặc tái khởi động hàng loạt dự án. Cụ thể, An Gia ra mắt 3.000 căn hộ tại dự án The Gió Riverside nằm gần trục Xa lộ Hà Nội. Kim Oanh Group khởi công dự án khu dân cư K-Home New City rộng hơn 26 hecta với quy mô hơn 3.300 căn nhà phố, căn hộ, chủ yếu là nhà ở xã hội.

Bên cạnh thị trường Bình Dương, đô thị vệ tinh phía Nam TPHCM là Long An cũng đang cho thấy được sự nhộn nhịp với hàng loat dự án lớn được triển khai. Gần đây, Tập đoàn Vingroup vừa khởi công dự án Vinhomes Green City - khu đô thị phức hợp đầpu tiên trong hệ sinh thái tại Long An. Dự án này có diện tích 197 hecta tại huyện Đức Hòa, sở hữu vị trí chiến lược kết nối chặt chẽ giữa TPHCM với các tỉnh miền Tây Nam Bộ - nơi đang có tốc độ đô thị hóa và phát triển công nghiệp nhanh chóng.

Nguồn cung nhà ở tại Việt Nam được dự báo sẽ phục hồi mạnh mẽ nhờ những điều chỉnh chính sách giúp tăng tính minh bạch và đẩy nhanh quá trình phê duyệt dự án. Các nhà phát triển và nhà đầu tư vẫn tập trung chủ yếu vào Hà Nội, TPHCM, ngày càng chú trọng vào các khu vực vệ tinh, nơi nhu cầu đang có dấu hiệu gia tăng với những thông tin sáp nhập.

Bàn về vấn đề này, ông Tạ Thanh Tùng, Phó Giám đốc Đầu tư Bất động sản CTCP FIDT, cho biết đã có một đội nhà đầu tư đi gom hàng đón sóng mới. Bất động sản dân sinh hiện nay đang có nhiều yếu tố thuận lợi, khi kết hợp với câu chuyện sáp nhập thì đây sẽ là những động lực tạo ra sự kỳ vọng cho thị trường.

Tuy nhiên, khi nhìn thấy một khu vực tăng giá theo những kỳ vọng về tăng trưởng kinh tế, phát triển khu công nghiệp hay sáp nhập tỉnh thành, hạ tầng giao thông phát triển… các nhà đầu tư cần phải có một số kỹ thuật để quyết định xem đầu tư ở một khu vực như vậy có còn phù hợp nữa hay không.

Đồng quan điểm, ông Trần Đạt Khánh, CEO nền tảng dữ liệu bất động sản Biggee nhận định, trong ngắn hạn, thị trường có thể xuất hiện một số đợt tăng giá nhẹ do tâm lý nhà đầu tư và kỳ vọng về sự thay đổi tích cực trong quy hoạch. Tuy nhiên, về dài hạn, giá bất động sản sẽ được điều chỉnh theo quy hoạch chính thức và sự phát triển của hạ tầng. Những khu vực có định hướng phát triển rõ ràng, được đầu tư mạnh về hạ tầng sẽ có tiềm năng tăng trưởng bền vững, trong khi các khu vực thiếu kết nối hoặc không còn lợi thế chiến lược có thể gặp khó khăn trong việc thu hút đầu tư.

Cần tránh tâm lý FOMO gây nhiễu

Thị trường bất động sản được ghi nhận đang “nóng” lên từng ngày, một phần nguyên nhân từ nguồn cung đa dạng hơn, niềm tin nhà đầu tư được cải thiện và kỳ vọng vào sự hồi phục, thông tin sáp nhập tỉnh, thành. .

Việc sáp nhập tỉnh thường tạo ra những thay đổi đáng kể về giá trên thị trường bất động sản, đặc biệt tại các khu vực trung tâm hành chính mới và những nơi có hạ tBên cạnh yếu tố tích cực, thị trường còn xuất hiện nhiều vấn đề cần lưu tâm, đòi hỏi nhà đầu tư bất động sản cần thận trọngầng kết nối tốt. Có thể xuất hiện kịch bản giá đất tăng tại các khu vực trung tâm hành chính mới. Khi một tỉnh được sáp nhập và trung tâm hành chính mới được thiết lập, giá đất tại khu vực này thường tăng đáng kể. Đất khu vực có hạ tầng kết nối tốt sẽ tăng nhanh hơn so với khu vực khác.

Dữ liệu của đơn vị nghiên cứu Batdongsan.com.vn cho thấy giá bán ở nhiều khu vực có thông tin sáp nhập đã tăng nhưng có dấu hiệu tăng "nóng". Đơn cử, nếu như Bình Dương tăng đều đặn và ổn định, cho thấy sự bền vững thì Nhơn Trạch (Đồng Nai), Bà Rịa - Vũng Tàu đã tăng 20-30%, đang quay về mức đỉnh năm 2022, tiềm ẩn rủi ro. Giá tăng chủ yếu do tâm lý thị trường, nhưng nhà đầu tư cần thận trọng với các khu vực có dấu hiệu tăng “nóng”.

Bên cạnh yếu tố tích cực, thị trường còn xuất hiện nhiều vấn đề cần lưu tâm, đòi hỏi nhà đầu tư bất động sản cần thận trọng. Ảnh minh họa: DNCC

Chung nhận định, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nói chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. Tuy nhiên, lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

Diễn biến này không “mới” với thị trường bất động sản Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lại phía sau) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, nhà đầu tư tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định “xuống tiền” với niềm tin rằng, sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế, xã hội, giá của bất động sản cũng tăng theo.

Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư đã phải ngậm “trái đắng” khi đầu tư vội vàng, chưa đánh giá kỹ thông tin. Đơn cử như khi thông tin về việc lên quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay TPHCM được đưa ra, giá đất lập tức tăng phi mã. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng "bong bóng xì hơi", giá quay đầu giảm sau khi “cơn sốt” qua đi.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững cần có nền tảng như sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Vì vậy, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước “cơn sốt” ảo bởi nó chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn đánh giá giai đoạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường. Giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin sáp nhập mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác như hạ tầng, vị trí, nhu cầu việc làm, nhập cư, và nền tảng kinh tế địa phương.

Ông Tuấn đặc biệt lưu ý, quy hoạch có thể thay đổi hoặc việc sáp nhập diễn ra chậm hơn dự kiến. Nhà đầu tư có thể đối diện nguy cơ mua vào với giá cao hơn giá trị thực, đặc biệt tại các khu vực tăng “nóng”. Vì vậy, sáp nhập là cơ hội lớn, nhưng nhà đầu tư cần tỉnh táo: “Mua đúng nơi, đúng thời điểm, tránh chạy theo tâm lý đám đông”.

Kim Ngân - Hoàng An

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/thi-truong-bat-dong-san-giua-hai-chieu-tac-dong-tu-thong-tin-sap-nhap-tinh/