Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2025: Khơi thông hành lang pháp lý tạo đà hồi phục

5 giờ trướcBài gốc

Thuận lợi và khó khăn đan xen

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang phục hồi và chuyển mình sau giai đoạn khó khăn, thị trường BĐS tiếp tục giữ vai trò là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế. Từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường BĐS chứng kiến nhiều chuyển biến tích cực, thể hiện qua sự gia tăng của số lượng dự án được cấp phép mới, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH), đáp ứng phần nào nhu cầu thực và cấp thiết của người dân.

“Tổng hợp nguồn cung các dự án nhà ở và đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân xây dựng nhà ở, riêng trong quý II/2025: được cấp phép mới là 58 dự án với quy mô 16.627 căn/lô nền (bằng 128,9% so với quý I/2025). Đang triển khai xây dựng có 1.517 dự án với quy mô 544.059 căn/lô nền (bằng 93,4% so với quý I). Đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (bao gồm BĐS hoàn thành và đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai), tổng số có 157 dự án với quy mô 52.223 căn/lô nền (bằng 155,4% so với quý I)” – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng cho hay.

Khách hàng tìm hiểu thông tin một dự án nhà ở tại Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Đáng chú ý, phân khúc nhà ở đô thị, nguồn cung mở bán mới đã tăng dần, nhất là tại Hà Nội, song giá sơ cấp vẫn “leo thang” và căn hộ dưới 60 triệu đồng/m² gần như biến mất khỏi các đô thị lớn, phản ánh khoảng cách cung – cầu ở phân khúc vừa túi tiền. Thủ đô Hà Nội có mức tăng mạnh nhất, đang “tiệm cận” và vượt TP Hồ Chí Minh ở một số phân khúc, cả 2 TP đều ghi nhận mức giá cao nhất trong gần một thập kỷ. Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường đạt 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước (tăng 33% so với cùng kỳ), trong khi đó, giá căn hộ trung bình tại TP Hồ Chí Minh đạt 89 triệu đồng/m², (tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm trước).

Từ đầu năm 2025 đến nay, tín dụng chảy vào BĐS vẫn tăng tốc, đưa dư nợ lên khoảng trên 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 18,5% tổng dư nợ toàn hệ thống và tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Dư nợ tín dụng tăng một mặt hỗ trợ thanh khoản, mặt khác làm dấy lên lo ngại rủi ro chu kỳ nếu dòng vốn tập trung quá mức vào các phân khúc đầu cơ. Ở chiều trái phiếu DN, áp lực đáo hạn dồn vào nửa cuối năm (riêng tháng 8/2025 là điểm đỉnh), với lĩnh vực BĐS chiếm tỷ trọng lớn nhất. Việc nhiều DN tiếp tục đàm phán gia hạn, hoán đổi tài sản hoặc chuyển đổi nợ thành cổ phiếu cho thấy quá trình tái cấu trúc còn kéo dài.

Trong khi đó, khối sản xuất – hậu cần: BĐS công nghiệp hấp thụ tích cực, tỷ lệ lấp đầy cao tại các địa bàn cấp 1, trong bối cảnh FDI tích cực và nhu cầu RBF/warehouse tăng. Văn phòng – bán lẻ diễn biến phân hóa: Hà Nội ổn định, tỷ lệ trống thấp ở tài sản vị trí đẹp; khu vực phía Nam ghi nhận sức hút với mảng văn phòng nhờ hạ tầng liên kết. Về thể chế, năm 2025 là năm “kích hoạt” các đạo luật nền tảng: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023... (có hiệu lực từ 1/1/2025), tạo khung mới cho quy hoạch – giao đất – phát triển dự án – quản lý kinh doanh; cùng với đó, quy định bắt buộc chứng chỉ hành nghề môi giới nhằm chuyên nghiệp hóa thị trường cũng được thực hiện.

Tuy nhiên, theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong năm 2025 thị trường BĐS vẫn phải đối diện với 5 “nút thắt lớn” kìm hãm đà phục hồi, gồm: lệch pha cung – cầu, thiếu sản phẩm “vừa túi tiền”, do nguồn cung căn hộ trung cấp, bình dân co hẹp từ nhiều năm qua, kéo theo việc các dự án chào bán mới tập trung ở phân khúc trung – cao cấp. Căn hộ dưới 60 triệu đồng/m² dần biến mất ở 2 đô thị lớn, điều này đẩy người mua ở thực về vùng ven, mua “trên bản vẽ” hoặc chuyển sang nhà thứ cấp đã qua sử dụng.

Nếu chỉ bơm vốn mà không cải thiện pháp lý thì tiền lại kẹt trong dự án; chỉ tháo gỡ pháp lý mà không tái cấu trúc sản phẩm thì nguồn cung vẫn lệch pha; và nếu tâm lý người mua không được củng cố bằng sự minh bạch, họ sẽ tiếp tục đứng ngoài. Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan mới có hiệu lực, vai trò của chính quyền cấp tỉnh, TP là “điểm then chốt” để bảo đảm khâu triển khai nhanh chóng và thống nhất. Một thủ tục được rút ngắn 30 ngày ở một dự án lớn có thể tiết kiệm hàng chục tỷ đồng chi phí tài chính cho DN, từ đó tạo điều kiện giảm giá bán thực chất cho người mua - Chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa

Áp lực vốn và đáo hạn trái phiếu, sau giai đoạn 2020 – 2022 phát hành mạnh, trái phiếu BĐS bước vào “đỉnh” đáo hạn nửa cuối 2025. Nhiều DN buộc phải cơ cấu tài sản, bán sỉ, hoặc đàm phán hoán đổi nợ, áp lực này làm chi phí vốn thực tăng, ảnh hưởng tiến độ bàn giao và kế hoạch mở bán; chi phí đầu vào cũng là một “nút thắt” khi giá đất, vật liệu, tiêu chuẩn tiện ích – xanh – số hóa… đẩy tổng mức đầu tư lên cao, buộc chủ đầu tư hoặc nâng giá bán, hoặc cắt giảm quy mô, tiện ích đều tác động đến sức mua.

“Tín dụng đã quay lại nhưng cơ hội vẫn kèm với rủi ro, do dư nợ BĐS tăng nhanh giúp giải tỏa cục bộ thanh khoản cho cả phía mua nhà lẫn chủ đầu tư, nhưng nếu dòng vốn không đi vào dự án đầy đủ pháp lý, đúng nhu cầu ở thực mà chảy vào đầu cơ đất nền hoặc sản phẩm xa dòng tiền thuê, nguy cơ “nóng cục bộ” sẽ quay lại; thủ tục và pháp lý dự án chuyển trạng thái nhưng chưa đồng đều, mặc dù nhiều luật mới có hiệu lực từ 2025, song cần thời gian hoàn thiện, chuẩn hóa quy trình, chuyển tiếp hồ sơ, nên một số địa phương còn lúng túng với quy hoạch – đất đai – nghĩa vụ tài chính, khiến tốc độ triển khai chưa đồng đều” – TS Nguyễn Văn Đính phân tích.

Cần đồng bộ “các mũi” giải pháp

Vào giai đoạn nửa cuối 2025, chính sách tín dụng hướng vào nhu cầu ở thực, NƠXH, cùng lúc lãi suất ưu đãi cho vay mua NƠXH từ 1/7 – 31/12/2025 ở mức 5,9%/năm, hỗ trợ cầu thực trong bối cảnh giá cao. Ở kênh thương mại, nhiều ngân hàng đẩy mạnh gói vay mua nhà lãi suất khởi điểm thấp để kích cầu. Đáng chú ý, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các tổ chức tín dụng (có hiệu lực 1/8/2025), luật hóa nhiều quy định xử lý nợ xấu như: quyền thu giữ tài sản bảo đảm, công khai thông tin trước thu giữ… đây được xem là “hạ tầng pháp lý” quan trọng để giải phóng tài sản tồn đọng, giúp dòng vốn quay vòng nhanh hơn.

Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, để tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường, Nhà nước cần tập trung vào một số giải pháp: Thứ nhất, tập trung “mồi” vốn cho cầu thực và NƠXH, triển khai nhanh – đúng đối tượng, mở rộng ngân hàng tham gia; đơn giản hóa chứng minh thu nhập/điều kiện thụ hưởng; gắn tín dụng ưu đãi với nguồn cung NƠXH được phê duyệt, khởi công trong 2025 – 2026 để tạo “điểm rơi” cầu.

Thứ hai, kích hoạt cơ chế xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm; triển khai sàn đấu giá điện tử, ưu tiên dự án dở dang có khả năng hoàn thiện, bàn giao, giảm rủi ro “đứt gãy” chuỗi cung ứng.

Thứ ba, chuẩn hóa quy trình pháp lý dự án ở cấp địa phương, các bộ/ngành mẫu hóa biểu mẫu, thời hạn thẩm định; địa phương công khai tồn đọng theo từng khâu (quy hoạch, đất đai, nghĩa vụ tài chính, cấp phép xây dựng...), cho phép triển khai những dự án đủ điều kiện.

Thứ tư, điều tiết cung – cầu bằng thuế, phí, dữ liệu, nhanh chóng nghiên cứu áp dụng thuế lũy tiến với chuyển nhượng BĐS “lướt sóng” trong thời gian ngắn; khuyến khích giao dịch qua sàn, thanh toán không tiền mặt để chống thất thu và minh bạch hóa; xây dựng bảng giá đất – dữ liệu giao dịch mở cho người dân, DN tiếp cận.

Thứ năm, phát triển sản phẩm “vừa túi tiền”, đẩy mạnh quy hoạch quỹ đất transit-oriented (TOD) quanh các tuyến metro/vành đai; ưu đãi hạ tầng, nghĩa vụ tài chính cho dự án cam kết mức giá trần và tiêu chuẩn tối thiểu về tiện ích, chất lượng; cho phép thiết kế linh hoạt diện tích căn hộ (35 – 50m²) theo nhu cầu độc thân/gia đình trẻ. Thứ sáu, hỗ trợ chủ đầu tư tái cấu trúc nợ có điều kiện, cho phép hoán đổi nợ, tài sản theo nguyên tắc thị trường; chủ nợ/trái chủ tham gia “đồng kiểm” dòng tiền dự án; bảo vệ người mua nhà bằng tài khoản phong tỏa tiến độ và bảo lãnh hoàn tiền nếu chậm bàn giao quá hạn.

“Trong trung và dài hạn cần tăng tốc quy hoạch, hạ tầng đô thị, hoàn thiện cơ chế TOD, phát triển đô thị nén, tích hợp nhà ở với việc làm – dịch vụ công; tiếp tục chuẩn hóa nghề môi giới BĐS, cơ sở dữ liệu môi giới công khai, xử phạt nặng hành vi thổi giá, môi giới “hai giá”; đa dạng hóa vốn dài hạn theo chuẩn công bố thông tin cao, bảo lãnh phát hành nghiêm ngặt; chuẩn hóa tài sản số hóa gắn tài sản thật; triển khai mô hình chuẩn xanh – số hóa bắt buộc, ưu đãi tín dụng xanh cho dự án đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng, vật liệu xanh. Yêu cầu BIM/quản lý vòng đời tài sản nhằm giảm chi phí vận hành, kéo dài tuổi thọ công trình” – ông Nguyễn Thế Điệp nêu quan điểm.

Thị trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng mạnh trở lại trong thời gian qua. Ảnh: Công Hùng

Về diễn biến của thị trường BĐS trong những tháng cuối năm 2025, ông Trần Văn Bình – Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, sẽ có 3 kịch bản gồm: kịch bản cơ sở (khả năng cao) là tín dụng tiếp tục tăng có kiểm soát; lãi suất cho vay mua nhà duy trì mặt bằng ưu đãi cho nhóm mục tiêu (NƠXH) và gói khuyến mại thương mại ngắn hạn ở một số ngân hàng.

Nguồn cung mới ở Hà Nội duy trì, TP Hồ Chí Minh được cải thiện vừa phải nhờ một phần dự án được “gỡ nút”, nhưng phân khúc vừa túi tiền vẫn thiếu. Trái phiếu đáo hạn được xử lý “không ồn ào” nhờ kết hợp gia hạn – hoán đổi – bán tài sản, dự án dở dang có chuyển chủ đầu tư. Và giá bán sơ cấp đi ngang/tăng nhẹ ở dự án pháp lý, hạ tầng tốt; thị trường thứ cấp phân hóa mạnh theo chất lượng và tiến độ.

Kịch bản tích cực: Nghị định/thông tư hướng dẫn luật mới vận hành trơn tru; địa phương rút ngắn 30 – 40% thời gian thủ tục, thị trường sẽ có thêm nhiều dự án nhà ở mới, đặc biệt là NƠXH và gói lãi suất ưu đãi giải ngân nhanh, tạo lực cầu ổn định cho phân khúc giá phù hợp. Trong khi đó, dòng vốn FDI – công nghiệp duy trì khả quan, kéo theo nhu cầu nhà ở cho thuê, nhà ở dịch vụ tăng trưởng.

Kịch bản bất lợi: đó là áp lực đáo hạn trái phiếu “sốc” tại một số DN lớn; đứt gãy dòng tiền kéo theo chậm bàn giao, khiếu kiện của người mua. Lãi suất thị trường tăng trở lại, gói ưu đãi không đủ bù; thanh khoản suy yếu ở phân khúc trung – cao cấp. Kinh tế toàn cầu biến động mạnh, FDI chậm lại, ảnh hưởng “đầu kéo” công nghiệp – kho vận.

“Nửa cuối 2025 sẽ là phép thử cho sức bền của thị trường: vốn có quay đúng địa chỉ, pháp lý có đi vào vận hành thống nhất, nguồn cung có chuyển dịch sang “vừa túi tiền” và trái phiếu có được tái cấu trúc trật tự. Nếu bốn vấn đề này được giải quyết ở mức “đủ tốt”, thị trường sẽ ổn định, thanh khoản dần về mức bình thường mới; giá phân hóa theo vị trí – pháp lý – chất lượng; các phân khúc phục vụ sản xuất – dịch vụ (công nghiệp, văn phòng, bán lẻ vị trí cốt lõi) tiếp tục làm “mỏ neo” tạo lợi nhuận bền vững” – ông Trần Văn Bình nhận định.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam cuối 2025 là một “vùng chuyển tiếp”. Vì vậy, các chủ thể của thị trường cần phải thể hiện rõ hơn vai trò của mình, cụ thể: đối với nhà làm chính sách, cần bám sát dữ liệu thời gian thực (giá – giao dịch – tồn kho – tiến độ pháp lý) để điều phối tín dụng theo phân khúc/địa bàn; nâng chuẩn minh bạch trái phiếu; tăng chỉ tiêu NƠXH gắn trách nhiệm quỹ đất của địa phương; thiết lập KPI bắt buộc xử lý hồ sơ đầu tư, đất đai; phát triển dữ liệu đất đai, nhà ở mở để giảm bất cân xứng thông tin.

“Đối với DN, dồn nguồn lực vào pháp lý – sản phẩm – bàn giao; ưu tiên dự án “đánh nhanh thắng chắc” ở phân khúc giá phù hợp; cơ cấu nợ sớm, minh bạch với trái chủ; chuyển từ “mở bán – thu tiền” sang “bán – giao – vận hành”, xây dựng nguồn thu dịch vụ để giảm phụ thuộc chu kỳ bán hàng. Đối với người mua, nhà đầu tư cá nhân cần xác định nhu cầu – dòng tiền; ưu tiên dự án đã đầy đủ pháp lý, tiến độ xây dựng rõ ràng, tính đủ tổng chi phí (giá, phí, lãi sau ưu đãi); tránh “đòn bẩy” quá sức, cân nhắc các sản phẩm có nhu cầu thuê thực...” – TS Nguyễn Văn Đính khuyến nghị.

Áp lực giá nhà cao không phải là câu chuyện riêng của Việt Nam, nhưng ở nước ta, yếu tố “vừa túi tiền” lại đặc biệt cấp thiết. Nếu không có các chính sách mạnh mẽ để phát triển nhà ở giá hợp lý từ quy hoạch đất đai, ưu đãi thuế, tín dụng ưu đãi, cho đến giảm chi phí thủ tục... thì 5 – 7 năm tới, khoảng cách giữa nhu cầu ở thực và khả năng chi trả sẽ càng lớn, khi đó thị trường dù có tăng trưởng nhưng sẽ không bền vững - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/thi-truong-bat-dong-san-nua-cuoi-nam-2025-khoi-thong-hanh-lang-phap-ly-tao-da-hoi-phuc.826925.html