Thị trường bất động sản phát triển thiếu cân bằng

6 giờ trướcBài gốc

Trong nhiều năm qua, bất động sản trở thành nơi trú ẩn ưa thích của dòng vốn tín dụng. Theo SHS Research, cơ chế ngân hàng ưu tiên cho vay bất động sản nhờ tài sản bảo đảm có giá trị khiến dòng vốn đổ mạnh vào lĩnh vực này, trong khi sản xuất – kinh doanh vốn dĩ tạo ra năng suất nhưng lại khó tiếp cận hơn.

Số liệu cho thấy, giai đoạn 2020-2025, dư nợ tín dụng bất động sản tăng bình quân hơn 15%/năm, cao hơn mức 12% của toàn nền kinh tế. Dự kiến đến cuối năm 2025, tín dụng bất động sản chiếm hơn 21% tổng dư nợ, trong khi lĩnh vực sản xuất chế biến – chế tạo chỉ đạt dưới 20%.

Nếu so với các nền kinh tế mới nổi, tỷ trọng này ở Việt Nam được đánh giá là cao bất thường, phản ánh sự lệch pha trong phân bổ vốn. Chính sự lệch pha của dòng vốn không chỉ tạo sức ép giá cả, mà còn gieo nền móng cho sự mong manh của thị trường. Khi giá nhà được thổi phồng vượt xa khả năng chi trả và nhu cầu thực bị nén lại, hệ quả tất yếu là thanh khoản suy yếu. SHS Research cũng chỉ ra sự chênh lệch rõ rệt giữa giá và thanh khoản. Cơ cấu nguồn cung mất cân đối nghiêm trọng.

Tại Hà Nội, căn hộ cao cấp chiếm khoảng 68% nguồn cung mới, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất, chỉ chiếm dưới 5%. Ở TP.HCM, tình hình tương tự xảy ra khi căn hộ cao cấp chiếm hơn 70%, trung cấp khoảng 25% và bình dân chỉ còn 4-5%. Trong bối cảnh thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng rất chậm, sự lệch pha cung – cầu này khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời. Thanh khoản thực tế phản ánh rõ sự bất hợp lý. Tại nhiều dự án cao cấp ở trung tâm Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30-40%, thấp hơn nhiều so với mức 60-70% ở giai đoạn 2018-2020. Một số dự án mở bán từ đầu 2024 đến nay vẫn chưa đạt 50% lượng giao dịch kỳ vọng, dù chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách khuyến mại.

Theo SHS Research, điểm nghẽn cuối cùng và căn bản nhất chính là quan niệm về nhà ở. Thị trường nhiều năm qua vận hành theo hướng coi bất động sản là kênh tích lũy và đầu tư, hơn là đáp ứng nhu cầu an cư. Điều này lý giải vì sao nguồn cung bị lệch về phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực của số đông người dân vẫn bỏ ngỏ.

Thủy Tiên

Nguồn Hà Nội TV : https://hanoionline.vn/thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-thieu-can-bang-362666.htm