Thị trường bất động sản phục hồi nhưng vẫn tiềm ẩn bất ổn

9 giờ trướcBài gốc

Nguồn cung BĐS nhà ở trên thị trường đang có xu hướng gia tăng. Ảnh minh họa: S.T

Cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối

Nhìn lại thị trường BĐS nhà ở trong nửa đầu năm, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) - cho biết, thị trường đang trong giai đoạn ổn định và phát triển sau khi kích hoạt chu kỳ mới, với những kết quả cải thiện rõ nét về nguồn cung.

Cụ thể, theo khảo sát của VARS, trong quý II/2025, thị trường ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới chào bán, gấp 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024.

Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung BĐS nhà ở đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% của cả năm 2024. Trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán.

Về cơ cấu, phân khúc thấp tầng chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung, tương đương 20.000 sản phẩm, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024. Phân khúc đất nền chiếm tỷ trọng nhỏ do các quy định pháp lý mới siết chặt hoạt động phân lô, bán nền. Riêng phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận nguồn cung mới tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung BĐS nhà ở được cải thiện rõ nét, không chỉ tăng về số lượng mà còn đa dạng về khu vực. Thị trường ghi nhận xu hướng mở rộng từ lõi đô thị ra các vùng vệ tinh, đô thị loại II – nơi có quỹ đất lớn và chi phí đầu tư hợp lý.

Tính riêng trong quý II, khu vực Bắc Bộ tiếp tục dẫn đầu với 53,1% tổng nguồn cung, giữ nguyên so với quý I. Khu vực Nam Bộ đóng góp 34,1%, dù số dự án mở bán mới tăng mạnh nhưng quy mô nhỏ, chưa đủ để tạo bước đột phá; khu vực Trung Bộ chiếm 12,8% còn lại.

Về chủ thể cung cấp, các doanh nghiệp lớn tiếp tục giữ vai trò chủ đạo khi đóng góp hơn 72% tổng nguồn cung mở bán trong quý II, tăng gần 40% so với quý trước. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp lớn đã quay lại thị trường miền Nam, hứa hẹn sẽ gia tăng nguồn cung và cạnh tranh mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.

Sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung được lý giải là nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ ra hàng, các dự án triển khai mới sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đặc biệt là ở khu vực phía Nam.

Mặc dù thị trường hồi phục, tuy nhiên, bà Miền cho biết cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối khi thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang, chiếm tới 62% tổng nguồn cung. Căn hộ trung cấp đạt khoảng 9.000 căn, chiếm 30% tổng cung, tăng hơn 4.000 căn nhưng tỷ trọng không cải thiện do tốc độ tăng không theo kịp sự gia tăng từ phân khúc cao cấp. Trong khi đó, căn hộ bình dân tiếp tục được cung cấp chủ yếu từ các dự án nhà ở xã hội, đạt khoảng 3.000 căn, tăng nhẹ về số lượng nhưng tỷ trọng tiếp tục sụt giảm.

Về lượng giao dịch, bà Miền cho biết, theo khảo sát của VARS, trong quý II/2025, thị trường ghi nhận khoảng 27.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 54%, tăng 9% so với quý trước. Riêng với nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 61%, với hơn 22.000 giao dịch, gấp gần 2,5 lần quý trước. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm hơn 56% tổng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ đạt 63%. Phân khúc thấp tầng đạt mức hấp thụ 60%.

Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường có khoảng 40.000 giao dịch, gấp đôi cùng kỳ năm 2024; tỷ lệ hấp thụ đạt 62%.

Theo bà Miền, dù giá mở bán cao nhưng nhiều dự án vẫn có thanh khoản tốt nhờ nhu cầu thật từ nhóm khách hàng có tài chính mạnh, bao gồm cả người Việt và người nước ngoài. Nhu cầu đầu tư cũng gia tăng nhờ kỳ vọng tăng giá và các chính sách tài chính ưu đãi. Đáng chú ý, thị trường sơ cấp ghi nhận tỷ lệ lớn giao dịch từ người mua BĐS thứ 2 trở lên. Ngoài ra, các dự án “ăn theo” đại đô thị và làn sóng sáp nhập tỉnh, thành cũng được hấp thụ tốt.

Thị trường BĐS nhà ở chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang. Ảnh minh họa: S.T

Kỳ vọng “lực đẩy” từ sáp nhập tỉnh, thành

Dự báo thị trường BĐS nhà ở trong nửa cuối năm, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes - cho biết thị trường sẽ tiếp tục ghi nhận đà phục hồi tốt, tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung - cầu dự báo khó có cơ hội được cải thiện, do các dự án sẽ tiếp tục mở bán với giá cao khi chi phí tiền sử dụng đất (chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí đầu tư phát triển dự án) tăng mạnh và chi phí đầu tư hạ tầng, tiện ích lớn. Do đó, tốc độ hấp thụ tại một số đô thị lớn có thể chậm lại khi nguồn cung tăng theo hướng ngày càng “kén” khách, chủ yếu là các sản phẩm hạng sang.

Cùng với đó, dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về khu vực vùng ven khi mặt bằng giá tại khu vực nội đô đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng về giá và tỷ suất sinh lời thấp.

“Giá BĐS nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn do kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn cao. Phần lớn nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn, đặc biệt từ chi phí vốn vay nên chưa có động lực giảm giá bán” - ông Chung nói.

Đặc biệt, một vấn đề được nhiều chuyên gia và doanh nghiệp trong ngành nhấn mạnh đó là việc tinh gọn bộ máy quản lý nhà nước và sáp nhập tỉnh thành sẽ có tác động lớn tới thị trường BĐS trong thời gian tới.

Cụ thể, việc tinh gọn bộ máy quản lý nhà nước sẽ rút ngắn một số thủ tục hành chính, từ đó giảm thời gian và chi phí thực hiện dự án, tạo dư địa giảm giá bán nhà.

Cùng với đó, việc sáp nhập địa phương sẽ dẫn đến các đô thị trung tâm được mở rộng không gian phát triển khi các khu vực vùng ven trở thành điểm đến hấp dẫn cho nhu cầu nhà ở lan tỏa từ nội đô, trên nền tảng hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Các chủ đầu tư cũng được hưởng lợi từ việc sáp nhập tỉnh thành, bởi trên thực tế, các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đã không còn nhiều quỹ đất phát triển trong nội đô, nên việc mở rộng không gian có thể giúp các chủ đầu tư phát triển các dự án đại đô thị tại các địa phương lân cận.

“Khi đi vào quỹ đạo ổn định, mở rộng không gian đô thị sau sáp nhập tỉnh thành sẽ trở thành xu hướng. Xu hướng này giúp cơ hội sở hữu nhà của người dân được mở rộng hơn. Người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp, doanh nghiệp có cơ hội phát triển thị trường mới, địa phương thu hút đầu tư” - ông Chung nói./.

TUẤN MINH

Nguồn Kiểm Toán : http://baokiemtoan.vn/thi-truong-bat-dong-san-phuc-hoi-nhung-van-tiem-an-bat-on-41663.html