Thị trường cho thuê căn hộ chuyển dịch từ ngắn hạn sang dài hạn

3 giờ trướcBài gốc

Kinh doanh lưu trú ngắn ngày biến động

Hiện nay, một số lưu ý được nhắc tới khi đầu tư căn hộ dịch vụ và cho thuê Airbnb là quy định phòng cháy chữa cháy ngày càng chặt chẽ, làm tăng chi phí đầu tư, trong khi giá thuê khó tăng đột biến. Hoạt động Airbnb tại các dự án chung cư cũng bị siết quản lý, có nơi cho phép, có nơi cấm hoàn toàn.

Chị Ngọc Trang cùng gia đình người nước ngoài chọn lựa thuê phòng ngắn ngày tại chung cư ở khu vực quận 7 cũ, TPHCM chia sẻ câu chuyện mới đây khi từng gặp rắc rối khi đặt phòng qua Airbnb do không nắm rõ quy định mới về cho thuê ngắn hạn. Khi làm thủ tục nhận phòng, lễ tân tòa nhà yêu cầu xác minh chủ nhà và thông báo chung cư đã cấm hình thức cho thuê này, đồng thời dự định báo công an để làm việc với chủ sở hữu.

Dù chủ nhà trấn an và cho biết nguyên nhân có thể xuất phát từ việc khách trước gây ồn, gia đình vẫn được phép vào ở tạm thời. Tuy nhiên, sáng hôm sau, công an phường đến kiểm tra phòng, buộc khách thuê phải giải trình. Sau khi làm rõ, gia đình quyết định rời căn hộ và chuyển sang thuê khách sạn để tránh phiền phức.

Một du khách khác chia sẻ trải nghiệm đặt căn hộ qua Airbnb tại TPHCM, ban đầu, dù gặp trục trặc khi nhận phòng, người này vẫn chưa hủy vì ngại ảnh hưởng tới chủ nhà. Tuy nhiên, khi liên hệ Airbnb để hỏi rõ, nền tảng xác nhận hầu hết chung cư ở TPHCM hiện đều cấm cho thuê ngắn hạn, bất kể qua kênh nào.

Theo Airbnb, nhiều khách bị từ chối nhận phòng hoặc chỉ được ở nếu “lách luật” theo hướng dẫn của chủ nhà, như không dùng hồ bơi, phòng gym và phải trả lời không trung thực nếu bị cơ quan chức năng, quản lý tòa nhà hỏi. Một số trường hợp còn bị công an hoặc ban quản lý kiểm tra giữa chừng.

“Dù Airbnb hoàn tiền 100% và hỗ trợ phí đặt chỗ khác, tôi vẫn có thể gặp bất tiện về thời gian và chi phí. Sau khi nghe xác nhận, tôi này quyết định hủy đặt chỗ và tìm phương án khác”, vị này cho hay.

Theo HoREA, TPHCM hiện có hơn 8.740 căn hộ tại 24 tòa nhà chung cư đang cho thuê ngắn hạn. Quy định cấm cho thuê ngắn hạn đã khiến nhiều chủ nhà bị ảnh hưởng nguồn thu này khi lượng khách giảm sút. Đồng thời chủ nhà buộc phải hủy đặt phòng, hoàn tiền và bị xử lý nếu phát hiện sai phạm.

Anh Tuấn Cường, hiện đang làm host (người quản lý, cung cấp chỗ ở mô hình Airbnb) có 3 căn hộ cho thuê tại khu chung cư ở TPHCM ghi nhận lượng khách giảm đến 40% trong 2 tháng trở lại đây. Anh ghi nhận phần lớn đến từ tâm lý khách hàng sợ bị phạt và rắc rối liên quan đến thủ tục, đồng thời hoạt động tăng cường kiểm tra của ban quản lý hạn chế người lạ ra vào tòa nhà đã khiến lượng khách lưu trú ngắn ngày sụt giảm.

Với 3 căn hộ giá thuê 6.000.000 đồng/tháng cho mỗi căn, tiền dịch vụ, phí quản lý, phí đầu tư ban đầu trung bình khoảng 1.000.000 đồng/tháng cho mỗi căn, anh Cường đang tính tới cách cắt giảm, trả bớt hợp đồng thuê nhà trong ba tháng tới để giảm gánh nặng chi phí nếu không có quy định mới “mở cửa” mô hình này từ TPHCM.

Bên trong căn hộ cho thuê dịch vụ lưu trú ngắn ngày tại chung cư. Ảnh: Hoàng An

Mới đây, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường cho biết cho thuê lưu trú ngắn hạn tại căn hộ chung cư là lĩnh vực mới, phức tạp và chịu sự điều chỉnh của nhiều luật. Ông đã giao Sở Xây dựng phối hợp các sở, ngành rà soát toàn bộ quy định liên quan như Luật Nhà ở, Luật Cư trú, Luật Du lịch, phòng cháy chữa cháy, đăng ký kinh doanh, kê khai thuế, điều kiện pháp nhân, an ninh trật tự… để ban hành hướng dẫn về điều kiện cần và đủ cho phép sử dụng căn hộ chung cư làm lưu trú du lịch.

Đồng thời, thành phố sẽ công bố danh sách các chung cư đủ điều kiện cho thuê, giúp quản lý minh bạch và ngăn chặn tình trạng cho thuê trái phép.

Đà tăng giá ổn định của căn hộ cho thuê dài hạn

Theo chia sẻ của môi giới bất động sản Trịnh Minh Hải, hoạt động tại TPHCM và các tỉnh giáp ranh, thị trường cho thuê căn hộ nửa đầu năm 2025 ghi nhận tín hiệu tích cực, đặc biệt tại những dự án nằm dọc tuyến metro số 1. “Tỷ lệ lấp đầy tại các dự án này khá cao, giá thuê cũng tăng đáng kể so với năm ngoái. Chẳng hạn, căn hộ 2 phòng ngủ tại Vista Verde năm 2024 cho thuê 15-17 triệu đồng/tháng thì nay đã tăng lên 20-22 triệu đồng tùy diện tích và vị trí,” môi giới này cho biết.

Tại Bình Dương cũ, phân khúc căn hộ cũng duy trì sức hút. Giá thuê căn 2 phòng ngủ dao động từ 6-12 triệu đồng/tháng, căn 1 phòng ngủ từ 5-7 triệu đồng, còn căn 3 phòng ngủ đạt mức 10-22 triệu đồng tùy dự án và tình trạng nội thất. Trong khi đó, nhà phố cho thuê chậm hơn do vốn đầu tư ban đầu cao, giá thuê cao và kén khách hơn.

Vị môi giới nhận định, trong bối cảnh hiện nay, đầu tư cho thuê được xem là kênh an toàn hơn là hấp dẫn so với chứng khoán hoặc lướt sóng mua bán. Tuy nhiên, đây vẫn là lựa chọn khả quan hơn gửi tiết kiệm vì giá trị bất động sản có khả năng tăng, trong khi tiền gửi dễ bị trượt giá.

Ông Hải dự báo, thời gian tới căn hộ tại trung tâm TPHCM sẽ tăng cả giá bán thứ cấp và giá thuê. Mức tăng này được tác động từ các dự án mới có giá chào bán cao và việc Thủ Thiêm được phê duyệt thành trung tâm tài chính quốc tế, thu hút chuyên gia tài chính ngân hàng đến sinh sống, làm việc. Ở Bình Dương, căn hộ tiếp tục là lựa chọn chủ đạo nhờ suất đầu tư thấp hơn nhà phố, tiện ích đầy đủ và giá thuê hợp lý.

Chia sẻ với KTSG Online, ông Trần Đạt Khánh, CEO công ty dữ liệu Biggee, trong 6 tháng đầu năm, đặc biệt là sau giai đoạn sáp nhập, thị trường cho thuê căn hộ tại TPHCM cũ mới ghi nhận sự thay đổi rõ rệt. Tỉ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ đã giảm xuống dưới 4%, hiện trung bình chỉ còn 3,9%. Trong khi đó, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì mức tỉ suất tốt, trung bình trên 4%.

Điều này không phản ánh sự suy giảm nhu cầu thuê tại TPHCM, mà chủ yếu đến từ việc giá bán căn hộ tại đây tăng mạnh. Từ đầu năm đến nay, có hơn 60 dự án căn hộ tại TPHCM (trước sáp nhập) ghi nhận mức tăng giá trên 15%, khiến tỉ suất lợi nhuận cho thuê tính trên giá trị tài sản bị thu hẹp.

Chung cư vẫn là kênh trú ẩn an toàn cho nhà đầu tư. Ảnh: N.K

Do đó, chiến lược đầu tư kết hợp cho thuê và chờ tăng giá để bán là phương án sinh lời hấp dẫn hơn so với gửi tiết kiệm hay đầu tư chứng khoán. Nếu tách riêng từng hình thức (chỉ cho thuê hoặc chỉ mua để bán), hiệu quả lợi nhuận sẽ kém hơn so với khi kết hợp cả hai.

Sau sáp nhập, TPHCM hiện có khoảng 10 dự án condotel với tổng quy mô hơn 5.000 căn, tập trung chủ yếu ở khu vực Vũng Tàu. Đây là nền tảng thuận lợi để thí điểm mô hình cho thuê lưu trú ngắn hạn, một mô hình từng gây nhiều tranh luận trước đây. Ông đánh giá rủi ro lớn nhất của phân khúc này là tình trạng dư cung nếu tốc độ tăng trưởng ngành du lịch tại địa phương không bùng nổ như kỳ vọng.

Ngoài ra, sự thành công của phân khúc này phụ thuộc nhiều vào hạ tầng kết nối, chẳng hạn như các dự án cao tốc, sân bay và khả năng thu hút lượng khách du lịch ổn định. Nếu các yếu tố này chậm triển khai hoặc không đạt kỳ vọng, rủi ro giảm công suất cho thuê và lợi nhuận sẽ tăng cao.

“Nếu mô hình này vận hành hiệu quả, hoàn toàn có thể nhân rộng ra các khu vực khác của TPHCM, đặc biệt tại những dự án chung cư có cơ sở vật chất đáp ứng tiêu chuẩn. Điều này sẽ gia tăng khả năng khai thác cho thị trường cho thuê, đặc biệt ở phân khúc căn hộ”, ông nói thêm.

Hoàng An

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/thi-truong-cho-thue-can-ho-chuyen-dich-tu-ngan-han-sang-dai-han/