Thị trường chung cư khi nào 'hạ nhiệt'?

3 giờ trướcBài gốc

Nguồn cung gia tăng, giao dịch sôi động, khiến giá bán liên tục leo thang và đến nay vẫn chưa có dấu hiệu chững lại. Tuy nhiên, thị trường cũng đang ghi nhận những tín hiệu tích cực, mở ra kỳ vọng về khả năng điều chỉnh giá căn hộ, qua đó đưa thị trường trở lại trạng thái cân bằng, ổn định hơn.

Giá nhà chung cư liên tục “leo thang” trong năm 2025. Ảnh: Thanh Tú

Chung cư bình dân: Khan hiếm, “tuyệt chủng”?

“Có nên mua căn hộ chung cư giá 3 tỷ đồng, vay 1,2 tỷ đồng?”. Đặt câu hỏi này lên nhóm sinh hoạt chung trên mạng xã hội, chị Lê Xuân Linh (phường Hoàng Mai) lập tức nhận được hàng trăm ý kiến trái chiều. Người khuyên nên chờ, người khác lại động viên “xuống tiền” sớm, khiến chị càng thêm bối rối. Trên thực tế, với tổng tài chính 3 tỷ đồng và mong muốn mua căn hộ từ 65m² trở lên tại khu vực Hoàng Liệt, suốt từ giữa năm 2025 đến nay chị Linh vẫn chưa thể chốt giao dịch vì giá nhà đã “leo thang” quá nhanh. Một số môi giới bất động sản thậm chí khuyên chị nên chuyển hướng sang khu vực Gia Lâm, nơi vẫn còn cơ hội tìm được căn hộ phù hợp khả năng tài chính của chị.

Từ những trường hợp cụ thể như vậy, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra đánh giá khá toàn diện về tình trạng thị trường hiện nay: Chung cư bình dân gần như đã “tuyệt chủng”, trong khi phân khúc trung cấp cũng ngày càng khan hiếm, còn căn hộ cao cấp có giá “mềm” thì rất hiếm gặp.

Đến thời điểm hiện tại, các nghiên cứu thị trường đều thống nhất nhận định, nguồn cung căn hộ thương mại bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường Hà Nội. Phân khúc căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m²) cũng đang dần trở nên hiếm hoi. Thậm chí, kể từ quý III năm 2024 đến nay, Hà Nội không ghi nhận thêm bất kỳ dự án mở bán mới nào có mức giá dưới 60 triệu đồng/m².

Giá bán bất động sản tiếp tục “leo thang” đi kèm với sự gia tăng đáng kể về mức độ quan tâm đối với loại hình nhà ở này. Theo thống kê từ Batdong-san.com.vn, trong tháng 7-2025, cả hai phân khúc bất động sản bán và cho thuê tại thị trường Hà Nội đều ghi nhận mức tăng 10% về lượng người quan tâm so với tháng 6-2025.

Trong khi đó, số lượng tin đăng lại có xu hướng giảm nhẹ, lần lượt giảm 1% với bất động sản bán và 7% với bất động sản cho thuê. Đáng chú ý, trong phân khúc bất động sản bán, nhu cầu mua để ở tiếp tục chiếm tỉ trọng cao, thể hiện rõ nhất ở hai loại hình nhà riêng và căn hộ chung cư. Đây cũng là hai loại hình dẫn đầu thị trường về mức độ quan tâm, với nhà riêng tăng 13% và chung cư tăng 12%. Những con số này cho thấy làn sóng mua để ở thực sự vẫn đang tiếp diễn, góp phần tạo nên sự ổn định cho thị trường.

Không chỉ các căn hộ chung cư mới, nhiều căn hộ tập thể cũ, dù đã xuống cấp, vẫn được rao bán với mức giá ngang ngửa, thậm chí vượt giá của các dự án chung cư cao cấp, siêu cao cấp, khi chạm ngưỡng trên 100 triệu đồng/m².

Từ đầu năm 2024, Bộ Xây dựng đã cảnh báo về hiện tượng tăng giá mạnh ở phân khúc căn hộ chung cư cũ đã qua sử dụng từ 10 năm trở lên, đặc biệt là các căn hộ tập thể cao tầng. Mức giá rao bán trung bình đã tăng khoảng 38% so với năm 2019. Trên các sàn giao dịch bất động sản, việc bắt gặp những căn hộ tập thể có giá “trên trời”, tương đương với chung cư siêu cao cấp, không còn là điều hiếm gặp.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng của OneHousing, cho biết các khu tập thể, chung cư cũ tại Hà Nội thường nằm ở các quận trung tâm, khu vực lõi của thành phố, giúp người dân tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí di chuyển. Các khu vực này luôn có sẵn hệ thống trường học, bệnh viện, chợ... tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt hằng ngày của cư dân. Đặc biệt, những căn hộ tầng 1 tại các tuyến phố sầm uất còn mang lại tiềm năng kinh doanh lý tưởng.

Ngoài các khu vực trung tâm thuộc địa bàn các phường như Hoàn Kiếm, Ba Đình, giá bán các khu tập thể cũ tại những phường như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa cũng dự kiến tiếp tục tăng và trở nên khan hiếm trong thời gian tới.

Kỳ vọng từ các dự án nhà ở xã hội

Việc đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ góp phần hạ nhiệt mặt bằng giá chung cư. Theo thống kê của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), sau 3 năm triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, thị trường đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến nay cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với tổng quy mô 633.559 căn hộ. Trong đó: 146 dự án hoàn thành, quy mô hơn 103.000 căn; 144 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô hơn 127.000 căn; 402 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô hơn 400.000 căn. Như vậy, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 59,6% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án.

Đáng chú ý, số lượng căn nhà ở xã hội hoàn thành bứt tốc mạnh mẽ. Riêng 7 tháng năm 2025, cả nước đã hoàn thành 36.862 căn nhà ở xã hội. Mặc dù mới chỉ đạt 37% mục tiêu của cả năm 2025, song kết quả này bằng hơn 80% cả năm 2024 và gấp hơn 7 lần so với năm 2022. Đồng thời, 9/31 địa phương được giao chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội trong năm 2025 có khả năng hoàn thành và vượt chỉ tiêu đề ra. Trong tổng số 250 dự án đồng loạt khởi công, khánh thành ngày 19-8 vừa qua cũng có tới 22 dự án nhà ở xã hội.

Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6, Nguyễn Anh Quê lạc quan về nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong thời gian tới. Cụ thể, từ cuối năm 2025, quỹ nhà ở xã hội bắt đầu dồi dào với khoảng 4.000 căn. Giai đoạn năm 2027-2029, quỹ nhà ở xã hội và nhà ở thương mại sẽ lên tới ít nhất hơn 300.000 căn. Giá nhà hiện nay ở mức khá cao, nhưng nếu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ nhiều thì mặt bằng giá sẽ được kéo xuống. Kịch bản này đã từng xảy ra vào giai đoạn 2008-2010, nhiều dự án chung cư giá 50 - 70 triệu đồng/m², song đến năm 2011-2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, bình quân ở mức 11 - 15 triệu đồng/m², lập tức mặt bằng giá chung cư trên thị trường giảm nhiệt.

Bên cạnh đó, cũng có ý kiến của chuyên gia cho rằng, khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng, giá chung cư thương mại chưa chắc sẽ giảm bởi mỗi phân khúc bất động sản phục vụ một nhóm khách hàng khác nhau. Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh phân tích, thị trường bất động sản được chia thành nhiều phân khúc khác nhau như cao cấp, trung cấp và bình dân. Người mua chung cư trung - cao cấp thường có yêu cầu cao về vị trí, tiện ích, chất lượng sống.

Mặt khác, không phải ai cũng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Do đó, việc tăng nguồn cung ở phân khúc nhà ở xã hội trong thời gian tới khó có tác động mạnh đến giá của các phân khúc chung cư khác. Tuy nhiên, đây là một tín hiệu tích cực, giúp gia tăng cơ hội mua nhà cho người dân và tạo sự đa dạng, sôi động hơn cho thị trường.

Như vậy, “giá chung cư trong thời gian tới có hạ nhiệt hay không” vẫn còn là ẩn số, bởi còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Tuy nhiên, thị trường đã ghi nhận những tín hiệu lạc quan khi các vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ, nhiều dự án được đẩy mạnh triển khai, góp phần gia tăng nguồn cung.

Đặc biệt, sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ giúp thị trường sớm lấy lại trạng thái cân bằng.

Bảo Hân

Nguồn Hà Nội Mới : https://hanoimoi.vn/thi-truong-chung-cu-khi-nao-ha-nhiet-716554.html