Thị trường F&B tăng nhiệt, mặt bằng kinh doanh được 'hâm nóng' trở lại

3 giờ trướcBài gốc

Thị trường mặt bằng bán lẻ chuyển động

Trong ngành cà phê, vị trí mặt bằng là yếu tố then chốt, quyết định khả năng hút khách và phát triển thương hiệu. Cửa hàng ở trục giao thông thuận tiện, gắn với cộng đồng và khách hàng mục tiêu sẽ có lợi thế rõ rệt.

Bà Võ Thị Phương Mai, Giám đốc, Trưởng Bộ phận cho thuê Mặt bằng Bán lẻ Việt Nam của CBRE, nói một số chủ mặt bằng đã bắt đầu đưa ra những điều chỉnh nhằm gia tăng sức hút với nhóm khách thuê F&B. Ngoài việc đầu tư nâng cấp hệ thống kỹ thuật, nhiều nơi trở nên linh hoạt hơn trong việc phân chia diện tích, phù hợp với đa dạng mô hình kinh doanh.

Bên cạnh các điều khoản tiêu chuẩn, chủ nhà cũng sẵn sàng chấp nhận thời hạn thuê ngắn hơn, dưới ba năm, để tạo điều kiện cho các start-up hoặc thương hiệu mới gia nhập thị trường. Chính sách giá thuê và ưu đãi đi kèm thường được cân nhắc theo vị trí và sức hút thương hiệu, qua đó mở ra cơ hội tiếp cận cho nhiều nhóm nhà đầu tư khác nhau.

Sau các đợt sáp nhập, thị trường bán lẻ tại khu vực vùng ven TPHCM đang chứng kiến sự sôi động nhờ làn sóng dịch chuyển dân cư. Xu hướng này không chỉ thúc đẩy nhu cầu nhà ở mà còn thu hút sự quan tâm của nhiều thương hiệu trong và ngoài nước, vốn đang tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường.

Trong bức tranh đó, trung tâm thương mại (TTTM) tiếp tục là điểm đến ưu tiên của các nhãn hàng. Đơn vị Savills dự báo đến năm 2026 TPHCM sẽ có thêm khoảng 188.000 m² và Hà Nội thêm gần 289.000 m² diện tích bán lẻ mới, chủ yếu từ trung tâm thương mại và khối đế dự án đô thị. Lợi thế pháp lý, tiện ích đồng bộ và khả năng tạo điểm đến giải trí mua sắm giúp trung tâm thương mại ngày càng trở thành lựa chọn ưu tiên của các thương hiệu lớn, thay thế dần mô hình nhà phố vốn thiếu ổn định về lưu lượng khách và sức hút thương hiệu.

Trung tâm thương mại là điểm đến của nhiều thương hiệu đồ uống hiện nay. Ảnh: T.L

Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu thuê mặt bằng tại TTTM TPHCM tiếp tục tăng nóng. Quí 2-2025, tỉ lệ lấp đầy đạt 93,6%, tăng 4,16 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, trong khi giá thuê trung bình giảm nhẹ xuống 53,36 đô la Mỹ/m²/tháng. Diễn biến này cho thấy áp lực mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm vẫn lớn và dự kiến kéo dài đến hết 2026, trước khi hạ nhiệt nhờ nguồn cung mới.

Linh hoạt kết hợp mô hình kinh doanh

Đến cuối năm 2024, Việt Nam có khoảng 323.010 cửa hàng F&B, tăng 1,8% so với cùng kỳ, với doanh thu đạt 688.800 tỉ đồng (26,5 tỉ đô la Mỹ), tăng 16,6%. Năm 2025, ngành dự báo tăng trưởng 9,6%, thấp hơn năm trước nhưng vẫn cho thấy sức cầu mạnh mẽ.

Ông Nguyễn Thái Bình, Giám đốc Học viện Concepts (VCS), chuyên gia trong lĩnh vực F&B, nhận định ngành đồ uống đang nóng lên nhờ “làn sóng mở điểm” của các chuỗi cà phê và trà như Highlands, Katinat, Phê La, Đảo Matcha hay Matcha Vibe.

Tính đến giữa năm 2025, Highlands đã vượt 900 cửa hàng, Katinat đạt hơn 100 điểm, còn Phê La có gần 50 điểm bán. Các thương hiệu đồng loạt thử nghiệm đa dạng mô hình từ kiosk, cửa hàng tiêu chuẩn, trung tâm thương mại, flagship cho đến drive-thru (cửa hàng mà khách hàng có thể mua hàng ngay trên xe, không cần xuống xe hay bước vào bên trong), song song với việc phát triển những “must-try location” và điểm mang tính biểu tượng.

Yếu tố then chốt hiện nay là lưu lượng khách, độ phủ thương hiệu và khả năng tích hợp với chiến lược đa kênh. Trong bối cảnh giá thuê trung tâm TPHCM lên tới 120-150 đô la Mỹ /m²/tháng, nhiều thương hiệu chọn tối ưu bằng cửa hàng nhỏ gọn (40-120m²) trên các trục giao thông chính, gần trường đại học, văn phòng.

Xu hướng 3-5 năm tới, vị trí không chỉ dừng ở “ngã tư vàng” mà sẽ mở rộng thành “điểm chạm chiến lược” chẳng hạn từ CBD, trung tâm thương mại, tuyến metro, khu đô thị mới cho đến cửa ngõ liên tỉnh và các điểm drive-thru.

Nhu cầu mặt bằng F&B tiếp tục tăng có chọn lọc, chuyên gia dự đoán giá thuê tại trung tâm giữ hoặc tăng nhẹ, trong khi vùng ven và đô thị vệ tinh nổi lên nhờ quỹ sàn TTTM dồi dào. Nhiều thương hiệu chọn phát triển “hub store”, tức cửa hàng trung tâm vừa bán trực tiếp, vừa làm điểm tập kết để xử lý đơn hàng online, nhằm tối ưu chi phí thuê và mở rộng độ phủ thị trường.

Chia sẻ với KTSG Online, ông Lê Thành Đạt, CEO chuỗi thức uống Ô Long Châu và Rau Má Mix, cho rằng các chuỗi hiện nay đang chịu nhiều tác động từ ngoại cảnh từ thay đổi chính sách đến sự cạnh tranh dày đặc trong mọi phân khúc khác nhau. Trong giai đoạn nhìn chung lợi nhuận giảm, chi phí tăng, cuộc chơi bán lẻ cần cán cân tài chính rõ ràng hơn cho những ai muốn nhập cuộc. Hiện tại, mặt bằng giá đang giảm khoảng 30% so với năm trước, ông duy trì chiến lược mở rộng điểm bán ở góc ngã ba, ngã tư, tuyến đường loại 1 loại 2.

Mới đây, ông cho ra mắt thêm chuỗi trà sữa trong hệ sinh thái đơn vị với 14 cửa hàng ở TPHCM mới. Ông đánh giá dù đây là giai đoạn siêu cạnh tranh, nhưng với 1 tổ chức, việc tối ưu nguồn lực từ nhân lực vận hành, logistics, sản xuất… sẽ hiệu quả để vận hành song song 2 thương hiệu.

Vị trí mặt bằng quyết định đến khả năng tiếp cận khách hàng và quảng bá thương hiệu. Ảnh: DNCC

Trong xu hướng kinh doanh đa kênh, chuyên gia Nguyễn Thái Bình nhấn mạnh hiện doanh thu từ các ứng dụng giao đồ ăn chiếm 20-30% tổng doanh thu của nhiều chuỗi cà phê, buộc các thương hiệu phải điều chỉnh thiết kế cửa hàng.

Các thay đổi phổ biến gồm bố trí khu vực bán mang đi tách biệt với cửa sổ giao hàng, tối ưu quy trình phục vụ nhanh gọn, tạo lối đi riêng cho shipper không ảnh hưởng đến khách ngồi, thậm chí có khu vực chờ dành riêng cho shipper. Mô hình cửa hàng diện tích 80-120 m² đang được thiết kế để cùng lúc phục vụ ba nhóm khách: ngồi tại chỗ, mang đi và giao hàng.

“Mô hình hybrid kết hợp 70% doanh thu online và 30% offline, sẽ trở thành trọng tâm giúp chuỗi F&B khai thác đa dạng nguồn thu và mở rộng độ phủ thị trường”, ông nói.

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý Bộ phận Cho thuê Bán lẻ của Savills Việt Nam, đồng tình các thương hiệu thời trang, F&B và hàng gia dụng đẩy mạnh kết hợp trực tuyến và cửa hàng truyền thống để nâng cao trải nghiệm khách hàng.

Trong nửa đầu 2025, nhóm ngành này chiếm 67% tổng giao dịch thuê mới tại các trung tâm thương mại trọng điểm. Cửa hàng không chỉ là nơi bán hàng, mà còn trở thành điểm trải nghiệm thương hiệu, nhận hàng và sản xuất nội dung truyền thông. Với nhu cầu tiêu dùng tăng và tầng lớp trung lưu mở rộng, thị trường dự kiến duy trì ổn định trong ngắn hạn.

Nhìn chung, ngành F&B, đặc biệt là cà phê, vẫn là một trong những thị trường cạnh tranh khốc liệt nhất. CBRE dự báo thời gian tới sẽ có thêm nhiều thương hiệu quốc tế gia nhập Việt Nam, sẵn sàng đầu tư mạnh để thách thức các tên tuổi hiện hữu.

Bên cạnh đó, nhiều mô hình F&B mới, từ start-up trong nước đến thương hiệu ngoại, xuất hiện trên nhiều nền tảng, khiến cuộc cạnh tranh ngày càng gay gắt và hấp dẫn.

Hoàng An

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/thi-truong-fb-tang-nhiet-mat-bang-kinh-doanh-duoc-ham-nong-tro-lai/