Thị trường nhà ở sẽ sớm thanh lọc

một giờ trướcBài gốc

Sức ép từ thực tiễn

Khảo sát thực tế cho thấy, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng gần gấp đôi trong hơn 2 năm qua. Chẳng hạn, tại phường Dương Nội, dự án The Charm An Hưng ở cuối đường Tố Hữu đang chạy các chiến dịch quảng bá rầm rộ với giá chào bán từ 70-75 triệu đồng/m2. Hay tại phường Đại Mỗ, dự án Hausman Premium Residence nằm trong Khu đô thị FLC Premier Parc có mức giá 100-120 triệu đồng/m2.

Gần trung tâm hơn, tại phường Hoàng Mai, dự án Galia Hanoi của chủ đầu tư Tân Á Đại Thành - Meyland công bố giá bán là 82 triệu đồng/m2. Dự án Hà Nội Melody Residences tại phường Hoàng Liệt được mở bán cách đây 2 năm với giá giá 45-50 triệu đồng/m2, nay tăng lên 68-75 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, không chỉ nhà ở thương mại, giá nhà ở xã hội cũ cũng có xu hướng leo thang khi nhiều căn đã qua sử dụng nhiều năm được rao bán lên tới 80 triệu đồng/m2.

Đơn cử, tại dự án Đại Kim Building ở phường Định Công, nhiều căn hộ đang được rao bán với giá 68-80 triệu đồng/m2, tương đương hơn 5 tỷ đồng mỗi căn. Tương tự, căn hộ dự án Rice City Linh Đàm tại phường Hoàng Liệt ghi nhận mức giá giao dịch 70-80 triệu đồng/m2, tương đương 5-5,5 tỷ đồng/căn.

Xa hơn, tại dự án nhà ở xã hội IEC Thanh Trì (tại xã Tân Triều, huyện Thanh Trì cũ), các căn diện tích 60-70 m2 có giá bán từ 3-3,8 tỷ đồng/căn, tương đương khoảng 50-57 triệu đồng/m2.

Dự án Hope Residence tại phường Việt Hưng cũng ghi nhận mức giá tăng từ 2,1- 2,3 tỷ đồng/căn hồi đầu năm 2024 lên thành 3,8-4,3 tỷ đồng/căn ở thời điểm hiện tại, tương đương khoảng 50-58 triệu đồng/m2.

Trong quý IV này, một số dự án có kế hoạch mở bán như Sunshine Legend City của Sunshine Group (từ 50 triệu đồng/m2), Moonlight 2 của Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư An Lạc (55-65 triệu đồng/m2), An Bình Homeland của Geleximco (từ 80 triệu đồng/m2), Lumiere Orient Pearl và Lumiere Bayfront của Masterise Homes (giá bán dự kiến lần lượt là 80-90 triệu đồng/m2 và từ 120 triệu đồng/m2)…

“Sản phẩm chưa đa dạng, giá lại liên tục leo thang, thậm chí nhiều dự án cũ chưa sổ hồng, vướng mắc pháp lý chưa được giải quyết cũng hét giá cao ngất ngưỡng”, anh Tuấn Anh - một môi giới bất động sản lâu năm tại khu vực Thanh Xuân cho hay.

Theo khảo sát mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), 61% người có nhu cầu mua nhà đã hoãn kế hoạch từ 6 tháng đến 1 năm do lo ngại về vấn đề tài chính. Nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, 93% người chưa sở hữu nhà không tự tin vào khả năng mua ở thời điểm hiện tại.

Không chỉ chung cư, ở phân khúc đất nền, thị trường cũng bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Một số khu vực từng “nóng sốt” nhờ kỳ vọng hạ tầng kết nối phát triển hoặc sáp nhập địa giới hành chính như Đông Anh, Sóc Sơn hay Thạch Thất đang ghi nhận lượng giao dịch sụt giảm nhanh.

Theo khảo sát tại một số sàn môi giới, giao dịch đất nền tại vùng ven Hà Nội trong quý III/2025 giảm từ 30-35% so với quý trước và chưa thấy dấu hiệu khả quan hơn trong những tháng đầu quý IV/2025.

“Giá đất tăng mạnh hồi đầu năm do hiệu ứng sáp nhập, nhưng khi thông tin chính thức công bố, thị trường bớt nhiễu loạn, tâm lý đầu cơ cũng rút lui”, ông Trần Đình Việt - Giám đốc một sàn môi giới tại quận Hà Đông cũ cho hay.

Kỳ vọng thanh lọc thị trường

Ở một góc độ khác, dù lãi suất vay mua nhà đang ở mức hấp dẫn 6-6,5%/năm, nhưng theo chia sẻ của nhiều nhà đầu tư, họ đã cân nhắc ngay từ bây giờ, thận trọng với kế hoạch mở danh mục mới bởi lợi suất kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn gia tăng.

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, từ đầu năm 20205 đến nay, lượng tiền gửi tại các ngân hàng có xu hướng tăng, trong đó tiền gửi dân cư đạt khoảng 8 triệu tỷ đồng, tăng gần 13% so với cùng kỳ năm trước.

Tổng quan thị trường nhà ở từ quý I/2023 đến quý III/ 2025.

Trong khoảng 3 tháng qua (từ tháng 8 đến tháng 10), tiền gửi cư dân tăng thêm khoảng 300.000 tỷ đồng, cho thấy một bộ phận người dân đang ưu tiên giữ tiền mặt, chờ đợi cơ hội đầu tư phù hợp.

Đại diện nhiều chủ đầu tư tại Hà Nội cho biết, mức độ quan tâm đến bất động sản của khách hàng từ tháng 8/2025 trở lại đây có tăng, thậm chí khách hàng còn chủ động liên hệ với môi giới cũng như tham gia các sự kiện tư vấn bán hàng, tham quan nhà mẫu, nhưng đến khi quyết định xuống tiền lại tỏ ra dè dặt.

“Hiện tại, dù chủ đầu tư thiết kế nhiều gói bán hàng hỗ trợ cũng như liên kết với nhiều ngân hàng để xây dựng các gói vay ưu đãi, nhưng khi nhân viên tư vấn đề cập tới giá cả, nhiều khách hàng vẫn chần chừ với lý do ‘suy nghĩ thêm’, thậm chí nói thẳng là giá bán quá cao”, đại diện một chủ đầu tư nói.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài 2021-2023. Những tín hiệu tích cực trong 2 năm gần đây cho thấy sự phục hồi ngày càng rõ nét.

Tuy nhiên, đi kèm với đó là những “mặt trái”: Nhu cầu đầu tư tăng mạnh hơn nhu cầu ở thực, tạo điều kiện cho tình trạng đầu cơ, “thổi giá” trỗi dậy, khiến mặt bằng giá tại một số khu vực, sản phẩm bị đẩy lên cao bất hợp lý. Một phần nguyên nhân, theo ông Đính, xuất phát từ môi trường tín dụng nới lỏng thời gian qua. “Dòng tiền rẻ” góp phần giúp thị trường vực dậy sau suy thoái, nhưng đồng thời thúc đẩy các hoạt động đầu cơ lan rộng.

Trước sự gia tăng của dòng tiền đầu cơ, Chính phủ đã đưa ra các giải pháp điều tiết, bao gồm kiểm soát chặt chẽ hơn tín dụng bất động sản và xem xét các chính sách thuế phù hợp. Điều này phần nào ảnh hưởng tới tâm lý của các nhà đầu tư, cho dù chính sách điều hành của Chính phủ vẫn linh hoạt với mục tiêu xuyên suốt là “không để thị trường bị ‘sốc’ và tránh để rủi ro lan rộng”.

Dẫu vậy, đây cũng là tín hiệu cảnh báo và hình thành “phễu lọc” tự nhiên đối với các dòng vốn đầu cơ ngắn hạn. Thay vào đó, thị trường sẽ hướng tới sự ổn định và nâng cao chất lượng giao dịch theo hướng kiểm soát đà tăng “nóng” của giá nhà đất, đa dạng hóa nguồn cung, có sự phân tầng rõ ràng giữa nhà ở cao cấp và nhà ở xã hội, qua đó tạo cơ hội cho người mua ở thực.

Một điểm tích cực khác là Chính phủ chính thức ban hành Nghị định 302/2025, thành lập Quỹ nhà ở quốc gia - quỹ tài chính ngoài ngân sách có tư cách pháp nhân, nhằm đầu tư phát triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung và góp phần ổn định thị trường nhà ở nói riêng, thị trường bất động sản nói chung.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) đánh giá, sự chủ động trên cho thấy quyết tâm của Chính phủ trong xử lý các bất cập của thị trường bất động sản.

Mặc dù các chính sách mới còn cần thời gian thẩm thấu, nhưng việc giải quyết vấn đề cốt lõi từ nguồn cung dự án là hướng đi đúng đắn. Trong đó, mở rộng nguồn cung nhà ở tại nơi nhu cầu lớn nhất, đồng thời dẫn dắt kỳ vọng xã hội theo hướng lành mạnh, tránh tâm lý FOMO (bỏ lỡ cơ hội) theo đà tăng giá nhà như hiện nay.

Đồng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam nhấn mạnh, mô hình quỹ nhà ở quốc gia đã chứng minh hiệu quả tại nhiều thị trường phát triển trong khu vực như Singapore, Hàn Quốc… Khi người dân được vay với lãi suất thấp và thời hạn dài, họ sẽ chủ động hơn trong kế hoạch an cư. Còn với doanh nghiệp, việc được hưởng ưu đãi đầu tư và tiếp cận quỹ đất quy hoạch sẽ tiếp thêm động lực tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền.

“Khi các bên cùng được hưởng lợi từ chính sách, thị trường sẽ tiến tới trạng thái cân bằng và bền vững hơn”, bà Hương nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kỳ vọng, việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ tạo thêm kênh huy động vốn đa dạng và linh hoạt cho phát triển nhà ở xã hội.

Các chủ đầu tư sẽ có thêm nguồn lực tài chính ổn định để phát triển dự án, người có nhu cầu thực sự được tiếp cận nhà ở với giá hợp lý. Từ đó, thúc đẩy mục tiêu phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội tới năm 2030 mà Chính phủ đã đề ra.

Việt Dương

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/thi-truong-nha-o-se-som-thanh-loc-post381231.html