Thời điểm giao dịch đất đai phát sinh hiệu lực

5 giờ trướcBài gốc

Do đất đai là tài sản đặc biệt, việc chuyển nhượng quyền SDĐ cần tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai, công chứng. Cũng chính vì vậy mà có sự khác biệt giữa hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng với hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền SDĐ.

Giao kết hợp đồng nhưng không biết phát sinh hiệu lực chưa

Cần gấp số tiền lớn để giải quyết nợ nần nên vợ chồng bà P.T.G. (ngụ xã Đồng Tâm, tỉnh Đồng Nai) làm hợp đồng chuyển nhượng cho ông H.V.B. (ngụ xã Tân Lợi, tỉnh Đồng Nai) 4 sào đất trong tổng diện tích 2ha đất trồng cây lâu năm (đã được cấp sổ đỏ) với giá 800 triệu đồng. Do ông H.V.B. chưa đủ tiền trả ngay một lần nên chỉ đặt cọc trước 100 triệu đồng và cam kết một tháng sau sẽ trả đủ tiền mua đất. Sau đó, hai bên ra tổ chức hành nghề công chứng gần nhất để công chứng hợp đồng.

Các luật sư của Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai tư vấn pháp luật cho người dân xã Đồng Tâm vào tháng 8-2025. Ảnh: Đoàn Phú

Qua một tháng, ông H.V.B. vẫn không thực hiện đúng cam kết. Vì vậy, vợ chồng bà P.T.G. không chuyển nhượng đất cho ông nữa mà làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng cho người khác. Vì không mua được đất của vợ chồng bà P.T.G. do bị người khác “hớt tay trên”, ông H.V.B. gặp vợ chồng bà P.T.G. đòi lại số tiền ông đã đặt cọc. Nếu vợ chồng bà P.T.G. không trả tiền cọc, ông sẽ thuê luật sư khởi kiện, ngăn chặn việc giao dịch giữa bà với người khác.

Để hạn chế sự việc phát sinh phức tạp, vợ chồng bà P.T.G. đồng ý trả lại 100 triệu đồng tiền cọc cho ông H.V.B. Tuy vậy, vợ chồng bà vẫn muốn biết: Hợp đồng chuyển nhượng 4 sào đất giữa bà với ông H.V.B. và người nhận chuyển nhượng sau, hợp đồng nào phát sinh hiệu lực, hợp đồng nào chưa?

Cũng vì không biết hợp đồng chuyển nhượng đất đai khi nào phát sinh hiệu lực và sự khác nhau về thời điểm phát sinh hiệu lực giữa hợp đồng chuyển nhượng đất đai với hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền SDĐ, nên không ít người gặp khó khăn khi muốn chấm dứt hợp đồng. Chẳng hạn như trường hợp của ông D.V.R. (ngụ xã Gia Kiệm, tỉnh Đồng Nai).

Ông D.V.R. cho biết: Khi chốt được giá cả, ông đã lập hợp đồng chuyển nhượng 150m2 đất thổ cư đã có sổ đỏ cho bà N.T.D. (ngụ phường Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai) và đôi bên chỉ ký tên, hợp đồng được công chứng. Tuy nhiên, quá hạn ghi trong hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng là bà N.T.D. vẫn không chuẩn bị đủ số tiền giao cho ông. Vì lẽ đó, ông không làm thủ tục sang tên cho bà N.T.D.

Ông D.V.R. muốn biết, hợp đồng chuyển nhượng giữa ông với bà N.T.D. phát sinh hiệu lực chưa và ông có được quyền hủy hợp đồng khi đến ngày giao tiền và làm thủ tục sang tên nhưng bà N.T.D. vắng mặt?

Hiệu lực phát sinh từ thời điểm giao kết hay công chứng?

Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết.

Đồng thời, từ Điều 500 đến Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định, hợp đồng về quyền SDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, người SDĐ chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người SDĐ. Nội dung của hợp đồng về quyền SDĐ không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn SDĐ, quy hoạch, kế hoạch SDĐ và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hợp đồng về quyền SDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng về quyền SDĐ phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc chuyển quyền SDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai.

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ có hiệu lực tại thời điểm công chứng. Việc chuyển nhượng quyền SDĐ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký biến động theo quy định pháp luật về đất đai”.

Luật sư NGUYỄN ĐỨC, Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai.

Bên cạnh đó, tại Điều 6 Luật Công chứng năm 2024 quy định rõ, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu vào văn bản. Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan, là cơ sở để các bên tham gia giao dịch đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch đã được công chứng.

Luật sư Nguyễn Đức (Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai) cho biết: Căn cứ vào những quy định đã nêu trên, hợp đồng chuyển nhượng 4 sào đất giữa vợ chồng bà P.T.G. với ông H.V.B. chưa phát sinh hiệu lực vì chưa tuân thủ điều kiện về hình thức (không được công chứng, chứng thực). Riêng hợp đồng giữa vợ chồng ông bà xác lập với người sau, phát sinh hiệu lực từ thời điểm công chứng. Vấn đề ông H.V.B. xin lại tiền cọc và được ông bà chấp thuận, không liên quan tới vấn đề làm hợp đồng chuyển nhượng đất đai phát sinh hiệu lực hay chưa.

Còn với trường hợp của ông D.V.R.: Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông với bà N.T.D. đủ điều kiện phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên, do bà N.T.D. không thực hiện đúng nghĩa vụ được giao kết trong hợp đồng, ông được quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đã giao kết. Việc hủy bỏ hợp đồng giao kết đã được công chứng cần phải đáp ứng điều kiện gồm: Khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng đó. Đồng thời, việc công chứng hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng trước đó và do công chứng viên tiến hành.

Khi không thực hiện hủy bỏ hợp đồng đã công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng được, thì ông D.V.R. được quyền khởi kiện, yêu cầu tòa án hủy bỏ hợp đồng vì lý do bà N.T.D. vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, không thực hiện đúng nghĩa vụ cam kết ghi trong hợp đồng.

Đoàn Phú

Nguồn Đồng Nai : https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/