Thời điểm thuận lợi để TP Hồ Chí Minh phát triển thị trường nhà ở

7 giờ trướcBài gốc

Một dự án nhà ở thương mại đang được xây dựng tại thành phố Thủ Đức. Ảnh: Nguyễn Lê

Thách thức phát triển nhà ở thương mại

Theo Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản thành phố chiếm tỷ trọng khoảng 25-30% thị trường bất động sản cả nước.

Thị trường nhà ở thành phố Hồ Chí Minh năm 2024 tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở. Năm 2024, thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận chủ trương đầu tư 14 dự án nhà ở thương mại, 14 dự án được cấp phép xây dựng, hơn 23.000 căn hộ đang xây dựng, 3.845 căn hộ hình thành trong tương lai. Số lượng nhà ở này rất khiêm tốn so với hơn 1,4 triệu người tại thành phố đang có nhu cầu về nhà ở.

Đáng lo ngại, kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở phát triển mới không còn loại nhà ở thương mại vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm đại đa số trên thị trường, với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hằng năm là nhà ở cao cấp. Đỉnh điểm là năm 2024, lần đầu tiên, các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn phân khúc nhà ở cao cấp, dẫn đến thị trường nhà ở thành phố Hồ Chí Minh phát triển thiếu cân bằng, thiếu bền vững như mô hình “kim tự tháp lộn ngược”.

Một dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền hiếm hoi mới được đưa vào sử dụng. Ảnh: Nguyễn Lê

Giá nhà trong những năm qua hiện vẫn “neo” ở mức giá rất cao. Đơn cử, giá căn hộ cao cấp hiện lên đến hơn 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Theo Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2015-2023, thành phố có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện, chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở; hơn 54.000 căn hộ bị vướng pháp lý. Do đó, tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án, gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh tổng hợp. Đến nay, mới có 77 dự án đã được xử lý (đạt 35%), còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý.

Ông Phạm Minh Mẫn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh cho biết, dự báo năm 2025, giá nhà ở có thể tăng nhẹ do tác động của điều tiết giá đất theo hướng tăng. Tuy vậy, nguồn cung nhà ở mới sẽ được bổ sung đáng kể, góp phần gia tăng giao dịch, trọng tâm là phân khúc căn hộ chung cư do nhu cầu cao.

Phần lớn nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh có giá vượt khả năng chi trả của người dân. Ảnh: Nguyễn Lê

Năm “bản lề” để phát triển nhà ở lành mạnh

Theo các chuyên gia, năm 2025 có tính chất là năm “bản lề” để “chuyển tiếp” sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn từ năm 2026 trở đi.

Trao đổi với phóng viên Báo Hànôịmới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, HoREA đang đề xuất một số giải pháp để khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền với mức giá không quá 35 triệu đồng/m2, không quá 3 tỷ đồng/căn.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét xây dựng cơ chế cho người trẻ (từ 18-45 tuổi) mua căn nhà đầu tiên được vay tín dụng với lãi suất thương mại hợp lý (khoảng 6-7%/năm được bảo đảm khoản vay bằng chính căn nhà đó) trong thời hạn 10-15 năm. Điều này sẽ tạo “cú huých”, khuyến khích các doanh nghiệp tái cấu trúc các dự án bất động sản hiện hữu, chuyển hướng đầu tư sang phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Bởi lẽ, đa số người trẻ có chí tiến thủ, có khoảng thời gian dài để làm ăn và trả nợ. Thông thường đối tượng này sau khoảng 10-15 năm sẽ có thu nhập tăng gấp đôi hoặc hơn gấp đôi, nên hầu như không có rủi ro cho các ngân hàng thương mại cho vay.

Quỹ đất để phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn lớn. Ảnh: Nguyễn Lê

Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, có hiệu lực từ ngày 1-4-2025, mở ra cơ hội lớn để thị trường nhà ở thành phố Hồ Chí Minh phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.

Liên quan đến cơ chế này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, đây là cơ chế rất quan trọng để hàng trăm dự án bất động sản “trùm mền” tại thành phố Hồ Chí Minh được tháo gỡ trong năm 2025. Đa số các dự án này đều chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nên nếu được chuyển nhượng dự án thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thường là doanh nghiệp có năng lực tài chính, năng lực quản trị sẽ tái khởi động dự án, giúp gia tăng đáng kể nguồn cung nhà ở thương mại.

Về giải pháp lâu dài, các chuyên gia cho rằng, thành phố Hồ Chí Minh cần quy hoạch sử dụng đất mang tính thực tiễn và tầm nhìn dài hạn, song song với chiến lược phát triển nhà ở căn cứ vào nhu cầu ở thật.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường bất động sản phát triển theo cơ chế thị trường nhưng vai trò điều tiết của Nhà nước rất quan trọng. Nhà nước cần hướng đến việc phát triển nhà ở dựa vào nhu cầu, đối tượng, điều kiện tiếp cận của người dân, trong đó chú trọng điều kiện về thu nhập, khả năng chi trả để cân đối phân khúc nhà ở phù hợp theo từng giai đoạn.

Nguyễn Lê

Nguồn Hà Nội Mới : https://hanoimoi.vn/thoi-diem-thuan-loi-de-tp-ho-chi-minh-phat-trien-thi-truong-nha-o-693967.html