Thực trạng các dự án Khu đô thị tại Thanh Hóa – Những bất cập từ năng lực chủ đầu tư đến quản lý Nhà nước (Bài 3): Giải 'bài toán' khó và hướng đi cho phát triển đô thị bền vững

4 giờ trướcBài gốc

Nhà ở xây thô tại MBQH 934, phường Đông Hải, TP Thanh Hóa.

Khoảng trống pháp lý

Khung pháp lý về quản lý các dự án khu đô thị hiện nay căn cứ trên nhiều quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn cùng nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết thi hành. Tuy nhiên, thực tế vẫn còn nhiều khoảng trống mà ở đó, những doanh nghiệp không đủ điều kiện về năng lực tài chính, năng lực quản trị, thiếu kinh nghiệm thực tế ở lĩnh vực bất động sản... vẫn được phê duyệt làm chủ đầu tư các dự án phát triển đô thị lớn.

Luật sư Lê Thị Phượng, Giám đốc Công ty Luật TNHH Lê Phượng Hoàng, Đoàn luật sư tỉnh Thanh Hóa, nhận định: "Các quy định hiện hành chưa đặt ra tiêu chí đủ cụ thể, chặt chẽ về năng lực tài chính, kinh nghiệm và uy tín của chủ đầu tư. Trong khi đó, việc “lách luật” thông qua các hình thức như hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn đã tạo ra những rủi ro pháp lý cho người mua nhà".

Bên cạnh đó, sự thiếu chặt chẽ trong công tác phối hợp kiểm tra, giám sát giữa các cấp, ngành, địa phương, đơn vị cũng tạo nên “khoảng trống trách nhiệm” trong quá trình quản lý trật tự xây dựng tại các khu đô thị mới. Nhiều trường hợp, các bên đùn đẩy trách nhiệm cho nhau, khiến việc xử lý vi phạm kéo dài và không hiệu quả.

Báo cáo của Sở Xây dựng về kết quả thực hiện công tác quản lý trật tự xây dựng năm 2024 đã cho thấy những điểm tích cực khi tỷ lệ công trình vi phạm/số công trình được kiểm tra giảm từ 4,8% năm 2022 xuống còn 1,71% năm 2024. Tuy nhiên, báo cáo cũng chỉ ra nhiều tồn tại đáng lo ngại: Nhiều địa phương chưa thực hiện tốt công tác cấp phép xây dựng; việc thông báo khởi công xây dựng công trình của các chủ đầu tư còn hạn chế; công tác kiểm tra, xử lý vi phạm còn nhiều bất cập với tỷ lệ kiểm tra so với số lượng giấy phép xây dựng được cấp rất thấp.

Nhiều trường hợp xử phạt vi phạm hành chính, nhưng các tổ chức, cá nhân vi phạm không chấp hành và không có biện pháp kiên quyết để cưỡng chế thi hành. Ví dụ, UBND TP Thanh Hóa ban hành 11 quyết định xử phạt vi phạm hành chính nhưng chỉ có 8 quyết định được chấp hành; UBND thị xã Nghi Sơn ban hành 16 quyết định xử phạt nhưng chỉ có 7 quyết định được chấp hành.

Tại một số địa phương, việc kiểm tra mới chỉ thực hiện ở khâu bàn giao đất, xác định vị trí công trình trên thực địa, chưa thường xuyên kiểm tra trong suốt quá trình thi công; nhất là việc người dân xây dựng nhà ở riêng lẻ trên các MBQH không tuân thủ thiết kế đô thị được duyệt, vi phạm mật độ xây dựng. Do đó, khi công trình phát sinh vi phạm trong quá trình thi công không được phát hiện và xử lý kịp thời.

Một góc dự án MBQH 2125, giai đoạn 2 với thiết kế được xây dựng đồng bộ (ảnh minh họa). Ảnh: PV

Trong khi đó, nguyên tắc chung trong công tác quản lý trật tự xây dựng (ban hành tại Quyết định số 26/2021/QĐ-UBND ngày 8/10/2021 của UBND tỉnh quy định quản lý trật tự xây dựng, phân cấp quản lý trật tự xây dựng và tiếp nhận hồ sơ thông báo khởi công xây dựng đối với các công trình trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa): "Tất cả công trình xây dựng trên địa bàn tỉnh (trừ các công trình thuộc bí mật Nhà nước) phải được thường xuyên kiểm tra, giám sát từ khi tiếp nhận thông báo khởi công, khởi công xây dựng công trình cho đến khi hoàn thành và đưa vào sử dụng. Vi phạm về trật tự xây dựng phải được phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời, dứt điểm ngay từ khi mới phát sinh, đảm bảo đúng quy trình, công khai, minh bạch. Mọi hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải được khắc phục triệt để theo quy định của pháp luật".

Khi Luật Đất đai năm 2024 và Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, đối với địa bàn nội thị thành phố, quy định các dự án bất động sản chặt chẽ hơn, 100% các dự án bắt buộc phải thực hiện xây thô, hoàn chỉnh khu đô thị mới đủ điều kiện chuyển nhượng cho người dân. Những bất cập, khiếu kiện liên quan đến vấn đề xây dựng, cấp sổ đỏ hy vọng sẽ dần được hạn chế.

Hướng đi bền vững cho tương lai

Trước thực trạng phức tạp của các dự án khu đô thị “treo” cấp sổ đỏ tại một số mặt bằng trên địa bàn TP Thanh Hóa, cơ quan quản lý Nhà nước và các chuyên gia đã đề xuất nhiều giải pháp tháo gỡ những vướng mắc.

Ông N.V.M, một cư dân tại MBQH 934 phường Đông Hải, bày tỏ: "Chính quyền cần có biện pháp mạnh tay với chủ đầu tư, không thể để tình trạng này kéo dài thêm nữa. Chúng tôi đã chờ đợi quá lâu rồi. Nếu chủ đầu tư không đủ năng lực nên xem xét khả năng chuyển giao dự án cho đơn vị khác có đủ năng lực tài chính và kinh nghiệm".

Luật sư Lê Thị Phượng đề xuất: "Tỉnh xem xét ban hành cơ chế đặc thù để xử lý các dự án tồn đọng. Đối với những trường hợp người dân đã xây nhà không đúng thiết kế đô thị, có thể áp dụng biện pháp phê duyệt bổ sung thiết kế đô thị phù hợp với hiện trạng, với điều kiện các công trình đảm bảo an toàn và không ảnh hưởng nghiêm trọng đến cảnh quan".

Một góc TP Thanh Hóa.

Từ những tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý trật tự xây dựng, Sở Xây dựng đã đề xuất một số giải pháp quan trọng, như: Quản lý trật tự xây dựng phải được thực hiện xuyên suốt từ khi tiếp nhận thông báo khởi công cho đến khi công trình bàn giao đưa vào sử dụng. Đối với từng dự án/công trình, cần phân công, giao nhiệm vụ cụ thể cho phòng, ban, UBND cấp xã, phường, các tổ chức, cá nhân phụ trách quản lý và yêu cầu ban hành kế hoạch kiểm tra, báo cáo kết quả kiểm tra định kỳ. Tăng cường kiểm tra thường xuyên hoặc đột xuất việc thi công xây dựng công trình, tập trung kiểm tra hiện trạng, mặt bằng thi công ngay từ khâu triển khai định vị, phạm vi nền móng của công trình để kịp thời phát hiện, tránh các sai lệch giữa thiết kế với thực địa. Đảm bảo mọi công trình xây dựng phải được thường xuyên kiểm tra trong suốt quá trình thi công, mọi hành vi vi phạm phải được phát hiện ngay từ đầu, áp dụng biện pháp ngăn chặn kịp thời và kiên quyết xử lý các trường hợp vi phạm. Đối với các trường hợp trì hoãn không chấp hành hoặc chấp hành không đầy đủ biện pháp xử lý hành chính, phải có biện pháp kiên quyết để xử lý dứt điểm vi phạm.

Về hướng đi dài hạn cho phát triển đô thị bền vững, Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch – Kiến trúc tỉnh Ngô Ngọc Thực chia sẻ: "Trên cả nước, có nhiều tỉnh có các mô hình nhà ở kiến trúc ấn tượng, giàu bản sắc. Ví dụ như ở Đà Nẵng, mô hình kiến trúc nhà ở tại địa phương này rất tốt, bộ mặt cảnh quan, hình thức kiến trúc nhà ở, nhất là các tuyến phố chính ở địa phương này được thực hiện hàng chục năm trước nhưng đã rất khác biệt về loại hình kiến trúc, loại hình công trình, tầm cao, mật độ xây dựng, màu sắc..."

Ông Thực nhấn mạnh: "Phải ban hành quy chế quản lý kiến trúc cho từng đô thị bởi nội dung này rất quan trọng, song tại trên địa bàn tỉnh ta hiện nay, các đô thị hầu hết chưa lập và phê duyệt quy chế quản lý kiến trúc theo quy định của Luật Kiến trúc."

Còn theo đại diện lãnh đạo Trung tâm phát triển quỹ đất Thanh Hóa, cần xây dựng cơ chế giám sát xuyên suốt, từ khâu quy hoạch, thiết kế đến thi công và quản lý sử dụng. Thiết lập đơn vị chuyên trách về giám sát và quản lý trật tự xây dựng đô thị, với đầy đủ thẩm quyền và nguồn lực để kịp thời phát hiện và xử lý các vi phạm. Áp dụng các công nghệ hiện đại như GIS, flycam, và các ứng dụng giám sát thông minh để nâng cao hiệu quả quản lý. Đặc biệt, cần làm rõ trách nhiệm và quyền hạn của từng cơ quan quản lý, tránh tình trạng chồng chéo hoặc “khoảng trống trách nhiệm”.

Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về xây dựng, đất đai và quy hoạch đô thị cho người dân và doanh nghiệp. Xây dựng cơ chế khuyến khích người dân tham gia giám sát việc thực hiện các dự án khu đô thị trên địa bàn.

Bất cập, vướng mắc từ các dự án khu đô thị “treo” cấp sổ đỏ trên địa bàn TP Thanh Hóa đã cung cấp những bài học thực tiễn cho quá trình phát triển đô thị. Việc giải quyết hiệu quả “bài toán khó” tồn đọng tại các dự án này cũng là cách để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân, hạn chế tình trạng đơn thư khiếu kiện. Từ đó, những dự án “nhân bản” như MBQH 2125 giai đoạn 1 sẽ không còn là nỗi lo của người dân và gánh nặng của đô thị nếu chúng ta biết rút kinh nghiệm và có những giải pháp đúng đắn, kịp thời và đồng bộ. Quan trọng hơn cả, cần xây dựng một cơ chế phát triển bền vững dựa trên nguyên tắc minh bạch, trách nhiệm và lợi ích lâu dài của cộng đồng, thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn. Có như vậy những bất cập trong quản lý phát triển đô thị tại tỉnh ta sẽ được giải quyết, góp phần xây dựng đô thị văn minh, hiện đại và bền vững.

Tô Dung - Việt Hương

Nguồn Thanh Hóa : http://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-3-giai-bai-toan-kho-va-huong-di-cho-phat-trien-do-thi-ben-vung-247277.htm