Tín dụng bất động sản tăng 43%: Cú 'phanh gấp' chưa hãm được đà tăng?

2 giờ trướcBài gốc

Dù “phanh gấp” nhưng mức tăng trưởng vẫn đạt 43%

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng tính đến hết quý 1/2026 đạt gần 19,2 triệu tỉ đồng, chỉ tăng hơn 3% so với thời điểm cuối năm 2025. Mức tăng khiêm tốn này nằm trong chủ trương điều tiết có mức độ của NHNN, với định hướng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15% trong năm 2026.

Trong đó, các lĩnh vực được khuyến khích cho vay là sản xuất kinh doanh. Chương trình cho vay trọng điểm vẫn ưu tiên các lĩnh vực phát triển nông nghiệp nông thôn, xanh hóa, cùng với gói tín dụng hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ. Ngược lại, tín dụng bất động sản, đặc biệt là cho vay kinh doanh (như các chủ đầu tư bất động sản, nhà thầu xây dựng, doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản) bất động sản nằm trong định hướng kiểm soát chặt.

Thế nhưng, những số liệu thống kê trong 3 tháng đầu năm lại cho thấy cú “phanh gấp” vẫn chưa thể hãm được đà tăng trưởng cho vay kinh doanh bất động sản. Cụ thể, tính đến hết tháng 2/2026, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 2,235 triệu tỉ đồng, tăng 11,5% so với thời điểm cuối năm 2025 và tăng mạnh đến 43% so với cùng kỳ năm 2025. Xét về tỷ trọng, dự nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 11,65% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng.

Công ty chứng khoán SSI nhận định, tín dụng bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, cho thấy lĩnh vực này cần tiếp tục được theo dõi chặt chẽ, đặc biệt trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước duy trì định hướng kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản.

Tín dụng bất động sản dù định hướng kiểm soát chặt nhưng vẫn tăng trưởng mạnh trong 3 tháng đầu năm 2026.

“Phanh” ngân hàng đã hãm, nhưng “phanh” khác vẫn chưa

Khi tín dụng bất động sản thông qua hệ thống ngân hàng chiếm tỉ trọng lớn nhất và gần như tuyệt đối trong tổng dư nợ cho vay bất động sản, thì một nan đề khác cũng cần phải quan tâm là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Thống kê từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trên toàn thị trường trong 4 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 77.800 tỉ đồng, trong đó nhóm ngành bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất là 58,3%. Trong khi đó, báo cáo tổng hợp từ Công ty chứng khoán MB đưa vào một số đợt phát hành trái phiếu quốc tế, con số tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành lên tới 93.300 tỉ đồng.

Theo ghi nhận, lãi suất bình quân của trái phiếu doanh nghiệp nhóm ngành bất động sản năm 2025 ở mức 10,1%/năm. Tuy nhiên đến quý I/2026, mức lãi suất đã tăng mạnh lên 13,5%/năm. Nguyên nhân, sau khi dòng vốn tín dụng bất động sản từ ngân hàng bị siết chặt, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải đẩy mức lãi suất lên cao để thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư. Từ tháng 4 trở lại đây, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp đã hạ nhiệt nhẹ, nhiều lô trái phiếu bất động sản phát hành riêng lẻ có mức lãi suất tối đa 12,5%/năm.

Trên thực tế, việc huy động vốn của nhóm ngành bất động sản qua kênh trái phiếu doanh nghiệp thường ở mức cao. Năm 2025, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt 649.300 tỉ đồng, tăng 42% so với năm 2024. Trong đó, nhóm ngành bất động sản chiếm tỷ trọng 23,3% tương ứng tổng giá trị phát hành đạt 151.500 tỉ đồng, tăng 64,7% so với năm 2024, đứng ở vị trí thứ hai sau ngành ngân hàng.

Như vậy có thể thấy, việc kiểm soát tín dụng/cho vay bất động sản không chỉ đối với kênh ngân hàng mà cần triển khai cả ở kênh thị trường trái phiếu. Kênh huy động vốn này thiếu sự kiểm soát chặt chẽ, doanh nghiệp phát hành cũng có quyền tự chủ cao hơn, từ đó dễ nảy sinh sự tùy tiện và vi phạm. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn tới rất nhiều sai phạm trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong những năm qua, như vi phạm về phát hành, chào bán trái phiếu; vi phạm về tài sản bảo đảm và công bố thông tin; sử dụng nguồn tiền từ trái phiếu không đúng phương án được duyệt; chậm trả lãi và không thanh toán đầy đủ gốc, lãi trái phiếu…

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thường đứng đầu bảng về gánh nặng áp lực đáo hạn, và tình trạng nợ xấu cũng diễn ra phổ biến (đáo hạn nhưng không thanh toán được cả nợ gốc và lãi vay). Năm 2025, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trả gốc gần 216.700 tỉ đồng, trong đó trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khoảng 120.600 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng hơn 55% tổng lượng nợ đến hạn của toàn thị trường.

Nợ vay của doanh nghiệp bất động sản niêm yết diễn ra thế nào?
Theo thống kê của VietstockFinance, tổng dư nợ vay của 103 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán HoSE, HNX và UpCom tính đến hết tháng 3/2026 đạt hơn 427.300 tỉ đồng, tăng 6% so với thời điểm đầu năm. Tuy nhiên, một điều ghi nhận được là chi phí lãi vay của 103 doanh nghiệp bất động sản này trong quý lại giảm 11%.

Thế Lâm

Nguồn Một Thế Giới : https://1thegioi.vn/tin-dung-bat-dong-san-tang-43-cu-phanh-gap-chua-ham-duoc-da-tang-252234.html