Tín dụng bất động sản tăng mạnh: Mừng hay lo?

một ngày trướcBài gốc

Dòng vốn tín dụng bất động sản tăng mạnh trong nửa đầu năm 2025. Ảnh minh họa

Dòng vốn tín dụng vào địa ốc tăng nhanh

Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 30/6/2025, tín dụng toàn hệ thống đạt trên 17,2 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024. Trong đó, dư nợ lĩnh vực BĐS đạt khoảng 3,18 triệu tỷ đồng, gấp 2,4 lần so với cuối năm trước, chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đáng chú ý, tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh BĐS đạt khoảng 1,65 triệu tỷ đồng, chiếm 52% tổng dư nợ tín dụng BĐS, tăng 13% so với cuối năm 2024 và gần 30% so với quý II/2024 - vượt mức tăng tín dụng toàn nền kinh tế.

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (Hội Môi giới BĐS Việt Nam), sự tăng trưởng tín dụng đến từ việc các dự án mới tăng nguồn cung, nhiều dự án pháp lý từng vướng mắc được tháo gỡ và tái khởi động, khiến nhu cầu vốn tăng mạnh. Tín dụng luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư phát triển dự án và đóng vai trò đòn bẩy tài chính chính yếu cho chủ đầu tư, nhà đầu tư, khách hàng.

Ngoài yếu tố từ phía thị trường, theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn (Tập đoàn PropertyGuru), bản thân các ngân hàng cũng định hướng thúc đẩy tín dụng BĐS trong bối cảnh thị trường đang phục hồi. Thời gian qua, nhiều ngân hàng triển khai các gói vay ưu đãi như cho người mua nhà dưới 35 tuổi, đẩy mạnh tín dụng cho nhà ở xã hội sau khi Chính phủ ban hành hàng loạt chính sách đặc thù hỗ trợ phân khúc này. “Sự đồng hành của hệ thống ngân hàng đóng vai trò lớn trong việc tạo lực đẩy tín dụng BĐS”, ông Tuấn nhận định.

Trong năm 2025, nếu tăng trưởng tín dụng đạt mục tiêu 16% và tỷ trọng dư nợ BĐS khoảng 20%, thì quy mô tín dụng BĐS sẽ đạt khoảng 3,8 - 3,9 triệu tỷ đồng.

Bên cạnh đó, thị trường trái phiếu chưa phục hồi mạnh, điều kiện phát hành bị siết, lãi suất cao khiến nhiều doanh nghiệp khó tiếp cận vốn qua kênh này; trong khi lãi vay ngân hàng hợp lý hơn nên chủ đầu tư chuyển sang sử dụng tín dụng. Thống kê cho thấy, nửa đầu năm nay, phát hành trái phiếu tăng 72,3% so với cùng kỳ năm trước, song khoảng 75% giá trị thuộc lĩnh vực ngân hàng. Trái phiếu BĐS chỉ khoảng 33.000 tỷ đồng, giảm so với cùng kỳ.

Với vai trò là kênh dẫn vốn chủ lực, bà Miền đánh giá: Tín dụng tăng cùng với mặt bằng lãi suất ổn định ở mức hợp lý đã hỗ trợ thanh khoản cho doanh nghiệp BĐS, nhất là doanh nghiệp có dự án đủ điều kiện mở bán - góp phần đưa sản phẩm ra thị trường. Đây là lực đẩy để thị trường BĐS duy trì trạng thái phục hồi tích cực trong nửa cuối năm.

Kiểm soát dòng vốn để giảm rủi ro

Theo các chuyên gia, sự tăng trưởng tín dụng BĐS phản ánh nỗ lực của Chính phủ, doanh nghiệp địa ốc và hệ thống ngân hàng trong phục hồi thị trường. Tuy nhiên, nhiều mối lo vẫn tồn tại.

Cụ thể, bà Miền chỉ rõ: Nguồn cung sản phẩm nhà ở hiện đang mất cân đối - phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm gần 80% nguồn cung mới, trong khi nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng 20%, dù nhu cầu thực chiếm tới hơn 70% thị trường. Nếu nguồn cung không bám sát nhu cầu thực và khả năng chi trả của đa số người dân, nguy cơ “đóng băng cục bộ” rất dễ xảy ra. Khi đó, thanh khoản suy giảm, kéo theo hệ lụy về khả năng trả nợ của chủ đầu tư và người mua - tiềm ẩn rủi ro tín dụng cho ngân hàng và bất ổn vĩ mô.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, mặt bằng giá BĐS tăng cao khiến nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” kiếm lời. Tuy nhiên, khi giá vượt giá trị thực và giao dịch trầm lắng, các nhà đầu tư dễ bị “chôn hàng”, trong khi ngân hàng đối diện với rủi ro nợ xấu.

Trước thực tế đó, bà Miền khuyến nghị: Cơ quan quản lý cần có biện pháp “nắn” dòng tín dụng rõ ràng - tập trung vào phân khúc có nhu cầu thực như nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp - để tránh tăng nợ xấu. Cần tăng cường giám sát các ngân hàng có tỷ trọng tín dụng BĐS cao, kiểm soát chất lượng tín dụng, hạn chế rủi ro, ngăn đầu cơ gây bất ổn thị trường.

Về phía các ngân hàng, cần đa dạng hóa danh mục tín dụng, kiểm soát chặt khoản vay, đảm bảo an toàn vốn.

Doanh nghiệp BĐS cũng cần chủ động nâng cao năng lực tài chính, đa dạng hóa nguồn vốn, không quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Đồng thời, nên tái cấu trúc chiến lược đầu tư, chú trọng sản phẩm gắn với nhu cầu thực để tăng thanh khoản và dễ tiếp cận vốn cũng như tiền ứng trước từ người mua.

Các chuyên gia khẳng định, quan hệ giữa ngân hàng và doanh nghiệp BĐS là quan hệ cộng sinh. Do đó, cần tăng hợp tác để thiết kế gói vay linh hoạt, “đo ni đóng giày” phù hợp từng nhóm khách hàng - vừa giúp bảo đảm chất lượng tín dụng, vừa thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS./.

DIỆU THIỆN

Nguồn Kiểm Toán : http://baokiemtoan.vn/tin-dung-bat-dong-san-tang-manh-mung-hay-lo-42019.html