Tín dụng bất động sản: Ưu tiên nhu cầu thực, kiểm soát rủi ro

2 giờ trướcBài gốc

Dù tạo điều kiện đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, NHNN vẫn yêu cầu các tổ chức tín dụng tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản. Ảnh: ST

Tạo điều kiện cấp tín dụng đối với một số loại hình bất động sản phù hợp

Tại Công văn số 4551/NHNN-CSTT về tăng trưởng tín dụng năm 2026 gửi 25 tổ chức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định từ ngày 01/01/2026 đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng bất động sản theo quy định tại điểm 4 Công văn số 11686/NHNN-CSTT ngày 31/12/2025.

Danh sách 25 ngân hàng được áp dụng cơ chế này có nhiều tổ chức tín dụng lớn như: VietinBank, Agribank, BIDV, Techcombank, MSB, Sacombank, ACB, OCB, VietABank, PGBank, Eximbank...

Theo NHNN, việc điều chỉnh cách tính nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng cấp vốn đối với một số loại hình bất động sản phù hợp với chủ trương phát triển thị trường bất động sản và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ.

Động thái của NHNN được đưa ra trong bối cảnh nhiều năm qua, bất động sản luôn là một trong những lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Năm 2025, tín dụng bất động sản tăng tới 42%, gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống là 19%. Dư nợ bất động sản chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.

Báo cáo ngành ngân hàng của Công ty Chứng khoán SHS cho biết, dựa trên báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của 12 ngân hàng có thuyết minh chi tiết dư nợ theo ngành nghề, tổng dư nợ liên quan đến bất động sản đạt khoảng 1 triệu tỷ đồng, tăng 6,1% so với cuối năm 2025. Trong đó, 5 ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất gồm: VPBank, SHB, Techcombank, MB và HDBank, chiếm tới 86% tổng dư nợ.

Bên cạnh quy mô tín dụng bất động sản lớn, nhu cầu thúc đẩy giải ngân cho các lĩnh vực ưu tiên cũng đang trở nên cấp thiết, đặc biệt là nhà ở xã hội. Tính đến giữa tháng 3/2026, dư nợ cho vay nhà ở xã hội mới đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, thấp hơn rất nhiều so với quy mô gói tín dụng 145.000 tỷ đồng đã được triển khai.

Ở góc độ thị trường, việc khơi thông nguồn vốn còn gắn liền với yêu cầu tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang bị đình trệ. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA), hiện cả nước có hơn 4.500 dự án vướng mắc pháp lý với tổng nguồn lực khoảng 2,5 triệu tỷ đồng và liên quan tới hơn 2 triệu ha đất. Riêng TP.Hồ Chí Minh có gần 950 dự án và khu đất cần được tháo gỡ.

Khối lượng nguồn lực rất lớn đang bị “chôn” trong các dự án đình trệ được xem là một trong những nguyên nhân khiến dòng tiền lưu thông chậm, làm giảm hiệu quả sử dụng vốn và gia tăng áp lực đối với hệ thống tín dụng. Trong bối cảnh tín dụng tăng nhanh hơn huy động vốn, việc khơi thông các dự án có khả năng triển khai và đưa nguồn lực trở lại nền kinh tế trở thành yêu cầu cấp thiết.

Chính sách này của NHNN được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực để các ngân hàng đẩy mạnh giải ngân đối với nhà ở xã hội và hạ tầng công nghiệp, qua đó gia tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân và hỗ trợ hoạt động sản xuất, đầu tư.

Ưu tiên nhà ở xã hội, khu công nghiệp nhưng không buông lỏng kiểm soát

Theo ông Phan Lê Thành Long - CEO AFA Capital, việc thay đổi cách tính tăng trưởng tín dụng bất động sản không phải là động thái nới lỏng tín dụng đại trà cho toàn bộ ngành bất động sản mà là sự hỗ trợ có chủ đích đối với các phân khúc phục vụ trực tiếp cho đời sống người dân và sự phát triển của đất nước.

Các chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán KBSV cũng cho rằng động thái của NHNN thể hiện rõ định hướng điều tiết dòng vốn vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và hoạt động sản xuất. Thay vì để dòng tiền chảy mạnh vào các hoạt động mang tính đầu cơ, chính sách mới hướng tới mục tiêu tăng trưởng bền vững thông qua phát triển nhà ở xã hội, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và mở rộng hạ tầng công nghiệp.

Việc khơi thông dòng vốn cho khu công nghiệp được đánh giá sẽ giúp Việt Nam tiếp tục củng cố vị thế là điểm đến sản xuất hấp dẫn trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang dịch chuyển.

Định hướng này cũng phù hợp với chỉ đạo của Chính phủ. Tại cuộc làm việc với NHNN vào cuối tháng 4 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng yêu cầu ngành ngân hàng nghiên cứu phân loại từng loại hình bất động sản để áp dụng hạn mức tín dụng phù hợp, đồng thời ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Nhiều lãnh đạo ngân hàng cũng nhấn mạnh yếu tố "chọn lọc" trong hoạt động cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Trong bối cảnh Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao, nhu cầu vốn cho sản xuất, xây dựng nhà ở xã hội và phát triển khu công nghiệp là rất lớn. Cơ chế mà NHNN vừa đưa ra giúp mở rộng khả năng tiếp cận vốn của các lĩnh vực ưu tiên mà không làm gia tăng áp lực lên hạn mức tín dụng bất động sản của các ngân hàng.

Tuy nhiên, việc ưu tiên tín dụng cho một số phân khúc không đồng nghĩa với việc nới lỏng kiểm soát rủi ro đối với toàn bộ thị trường bất động sản. Ngân hàng Thế giới (WB) từng nhận định rằng sự tập trung tín dụng quá lớn vào bất động sản có thể tạo ra các rủi ro vĩ mô - tài chính, bao gồm suy giảm chất lượng tài sản và nguy cơ mất ổn định hệ thống tài chính. Khi thị trường bất động sản suy giảm, nợ xấu có thể gia tăng nhanh chóng. Bên cạnh đó, việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để tài trợ cho các khoản vay bất động sản dài hạn cũng làm gia tăng rủi ro lệch kỳ hạn và áp lực thanh khoản đối với các ngân hàng.

Chính vì vậy, dù tạo điều kiện đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, NHNN vẫn yêu cầu các tổ chức tín dụng tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản. Theo quy định, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản của mỗi ngân hàng so với cuối năm 2025 không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng đó trong cùng kỳ.

Điều này cho thấy định hướng điều hành của NHNN là vừa khuyến khích dòng vốn chảy vào các lĩnh vực ưu tiên phục vụ an sinh xã hội và sản xuất, vừa duy trì các hàng rào kiểm soát đối với những phân khúc tiềm ẩn rủi ro, qua đó bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế bền vững./.

THÀNH ĐỨC

Nguồn Kiểm Toán : https://baokiemtoan.vn/bai-viet/tin-dung-bat-dong-san-uu-tien-nhu-cau-thuc-kiem-soat-rui-ro