Tín dụng đổ mạnh vào kinh doanh bất động sản, vượt xa cho vay mua nhà

7 giờ trướcBài gốc

Tín dụng bất động sản tăng tốc trở lại

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 29/9, tổng dư nợ nền kinh tế ước đạt 17,7 triệu tỷ đồng, tăng 13,37% so với cuối năm ngoái. So với cùng kỳ 2024, chỉ số này trong 9 tháng đầu năm cao hơn 4%. Đi kèm với đó là hàng loạt các nhóm ngành có mức tăng trưởng cao, tiêu biểu là bất động sản. Đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước và chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, mức cao nhất trong nhiều năm.

Riêng đối với chương trình tín dụng phát triển nhà ở xã hội, đến nay đã ngành Ngân hàng đã giải ngân 4.700 tỷ đồng, tăng 66% so với cùng kỳ năm trước. “Các ngân hàng thương mại đã chủ động triển khai, phối hợp cùng các bộ, ngành và địa phương để đẩy nhanh tiến độ giải ngân, đáp ứng nhu cầu của người dân”, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước, cho hay tại Họp báo Thông tin kết quả hoạt động ngân hàng quý III/2025 mới đây.

Đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng. Ảnh: Duy Minh

Báo cáo Triển vọng vĩ mô quý IV/2025 vừa công bố ngày 14/10 của Công ty cổ phần Chứng khoán Rồng Việt (VDSC,) nhận định, tín dụng đang mở rộng nhanh cùng với đà tăng trưởng GDP, nhưng không có sự tăng tốc đồng đều giữa các nhóm ngành. Đáng chú ý, dòng vốn đổ vào bất động sản và chứng khoán tăng mạnh vượt mặt nhiều lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác, phản ánh rõ độ phân hóa của dòng tín dụng trên thị trường.

Theo báo cáo, tăng trưởng tín dụng chung tính đến cuối tháng 7/2025 đạt khoảng 10,2% so với cuối năm 2024. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản tăng tới 17,1%, tức cao gần gấp đôi mức chung. Ngay trong nội bộ lĩnh vực này, tăng trưởng tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản đạt 23,7%, cao gần gấp đôi so với mức tăng 12,4% của tín dụng cho vay mua nhà ở. Đây là xu hướng hoàn toàn đối lập với giai đoạn 2017 - 2018, khi dòng vốn ưu tiên nhiều hơn cho nhu cầu nhà ở thực.

Tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản cũng có sự phân hóa rõ rệt. Tăng trưởng cho vay dành cho các dự án phát triển nhà ở ghi nhận mức tăng vượt trội 29% so với đầu năm 2024 (tính đến cuối tháng 5/2025), trong khi các hình thức kinh doanh khác tăng chậm hơn. Nhóm phân tích của VDSC nhấn mạnh: “Không có một sự gia tăng đồng loạt trong tín dụng các ngành. Dòng chảy tín dụng đặc biệt tăng mạnh ở lĩnh vực chứng khoán và bất động sản kinh doanh”.

Thực tế, thị trường bất động sản thời gian qua được tiếp thêm “dòng máu” mới khi các ngân hàng đẩy mạnh giải ngân đồng thời tung ra nhiều gói tín dụng ưu đãi cho người mua nhà với lãi suất 5 - 6%/năm trong giai đoạn đầu. Không chỉ người mua nhà, doanh nghiệp bất động sản cũng được hưởng lợi khi ngân hàng ưu tiên vốn cho dự án. Báo cáo tài chính của nhiều nhà băng cho thấy bất động sản vẫn là lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tín dụng.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia tài chính, ngân hàng, dư nợ tín dụng bất động sản tăng nhanh chủ yếu tập trung vào mục đích kinh doanh, không phải nhu cầu ở thực. Trong khi đó, thị trường vẫn thiếu nhà ở phù hợp với thu nhập người dân. Tỷ lệ giá nhà/thu nhập bình quân hộ gia đình tại Việt Nam hiện ở mức 23,7 lần, gần gấp đôi mức trung bình toàn cầu. Thực tế này cho thấy dòng vốn đang nghiêng mạnh về khu vực đầu cơ hơn là giải quyết nhu cầu an cư thực tế.

Dư nợ tín dụng bất động sản tăng nhanh chủ yếu tập trung vào mục đích kinh doanh, không phải nhu cầu ở thực. Ảnh: Tuấn Hưng

Vòng xoáy đầu cơ và bài toán kiểm soát rủi ro

Theo TS. Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, tín dụng bất động sản đang tăng nhanh hơn nhiều so với mặt bằng chung của nền kinh tế, đi ngược với quy luật vốn cần ưu tiên cho sản xuất. Ông nhấn mạnh, dòng vốn này đang quay vòng trong nội bộ thị trường, ngân hàng cho vay chủ đầu tư xây nhà, sau đó lại cho người mua vay để mua chính sản phẩm đó, rồi chủ đầu tư tiếp tục dùng tiền thu được để mở dự án mới.

“Đây là vòng quay tiềm ẩn nhiều rủi ro, khi 4 triệu tỷ đồng tín dụng đang nằm trong lĩnh vực bất động sản, chưa kể nợ trái phiếu doanh nghiệp. Cần làm rõ dòng vốn này đang ở đâu, bao nhiêu trong đó là vay để ở thật, bao nhiêu là vay đầu cơ”, ông Hùng nói.

Giá nhà tăng nhanh trong thời gian qua cũng góp phần đẩy dư nợ tín dụng nhà ở lên cao. Trong tờ trình dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản gửi các bộ, ngành liên quan để lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đã đề xuất ba nhóm giải pháp chính là chính sách cho vay đối với người mua nhà, thiết lập trung tâm giao dịch bất động sản và phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp.

Theo đó, Bộ đề nghị áp dụng hạn mức cho vay đối với người mua nhà thứ hai trở lên. Người mua căn nhà thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, còn với căn thứ ba, hạn mức vay không vượt quá 30%. Đây được coi là một trong những biện pháp nhằm ngăn chặn dòng vốn đầu cơ lấn át nhu cầu thực.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, cho rằng, giải pháp này có thể được tính đến, nhưng chỉ khả thi khi đáp ứng đủ các điều kiện về dữ liệu thị trường, chính sách thuế và chế tài quản lý. Ông nhấn mạnh: “Quan trọng nhất là phải có giải pháp tăng cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở có mức giá phù hợp”.

Tuy nhiên, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, lại nhận định việc yêu cầu ngân hàng hạn chế room cho vay với bất động sản thứ hai, thứ ba là rất khó khi cơ sở dữ liệu chưa hoàn thiện. “Ngân hàng khó xác định người vay có bao nhiêu bất động sản, mà chỉ có thể thẩm định khả năng trả nợ và tính chính đáng của nhu cầu vay”, ông Nghĩa khẳng định.

Các chuyên gia cũng cho rằng, tín dụng bất động sản tăng mạnh phản ánh nhu cầu vốn gia tăng cùng với đà phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, khi dòng tín dụng chảy vào bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với mặt bằng chung của nền kinh tế, điều này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro về an toàn hệ thống.

Có thể thấy, tín dụng bất động sản tăng mạnh là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường phục hồi, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu dòng vốn quá tập trung vào một lĩnh vực. Thách thức hiện nay với cơ quan quản lý và các ngân hàng là cân bằng giữa hỗ trợ tăng trưởng và đảm bảo an toàn hệ thống tài chính, để tín dụng thực sự trở thành động lực phát triển chứ không phải “quả bóng” rủi ro của nền kinh tế.

Tín dụng bất động sản cần được điều tiết hài hòa, vừa đáp ứng nhu cầu an cư thực của người dân, vừa tránh dòng vốn chảy vào đầu cơ gây bất ổn thị trường. Cân bằng tín dụng chính là chìa khóa để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững. Tại phiên họp thứ hai của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tổ chức mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đôn đốc thúc đẩy giải ngân Chương trình tín dụng 145 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, theo hướng thuận lợi hơn, dễ tiếp cận hơn nhưng quản lý được, đồng thời kiểm soát tín dụng vào bất động sản mang tính đầu cơ, gây ra bong bóng bất động sản. Các ngân hàng tiếp tục tiết giảm chi phí, ứng dụng công nghệ để giảm lãi suất cho vay cho cả nhà đầu tư và người mua nhà.

Duy Minh

Nguồn Công Thương : https://congthuong.vn/tin-dung-do-manh-vao-kinh-doanh-bat-dong-san-vuot-xa-cho-vay-mua-nha-425412.html