TOD và bài toán 'nhà để ở': Đừng để metro chỉ làm giàu cho bất động sản quanh ga

2 giờ trướcBài gốc

Hôm 5/6, đối thoại với các đại biểu tại Đại hội XIV Công đoàn Việt Nam, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã bày tỏ rất chia sẻ với phần lớn người lao động đang chưa có nhà ở, phải thuê nhà trong dân với điều kiện cơ sở hạ tầng hạn chế, chật hẹp, giá cao…

Thủ tướng Lê Minh Hưng chủ trì chương trình trao đổi, thảo luận với đại biểu dự Đại hội XIV Công đoàn Việt Nam.

Thủ tướng cho biết, quán triệt chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm, Chính phủ đã triển khai quyết liệt các nhiệm vụ, giải pháp cụ thể về phát triển nhà ở cho thuê, nhất là tại các địa phương có nhiều khu công nghiệp, đông công nhân. Theo đó, chuyển đổi tư duy từ chỗ chỉ lo "sở hữu nhà" sang bảo đảm "quyền có nhà để ở". Với người lao động thu nhập trung bình và thấp, ưu tiên là có chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả, không phải cố gắng mua bằng được nhà. Nhà ở cho công nhân phải có giá cả hợp lý, được quy hoạch xây dựng đồng bộ với các thiết chế văn hóa - xã hội phục vụ chính người lao động (trường học, nhà trẻ, cơ sở y tế, nhà văn hóa...).

Những năm qua, nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng lệch xa khỏi khả năng chi trả của số đông. Trong bối cảnh các đô thị có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất cả nước như Hà Nội, TP.HCM đang thúc đẩy mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD), đây được cho là một phép thử. Quanh các tuyến metro, bài toán là làm sao để người lao động có thể ở gần nhà ga, gần nơi làm việc và gần các tiện ích thiết yếu?

Người cần metro nhất có nguy cơ bị đẩy ra xa

Khả năng tiếp cận nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn đang ngày càng trở thành thách thức. Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho thấy xu hướng khan hiếm dần các sản phẩm phân khúc bình dân tại Hà Nội và TP.HCM.

Theo Savills, trước năm 2020, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trên thị trường Hà Nội. Tuy nhiên, giai đoạn 2021 - 2025, phân khúc này giảm xuống dưới 35%, trong khi căn hộ hạng A và B chiếm hơn 95% lượng giao dịch. Đến quý I/2026, Hà Nội không ghi nhận nguồn cung căn hộ hạng C mới nào. Còn tại TP.HCM, phân khúc này chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp của quý I. Chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hơn gấp đôi so với mốc năm 2009, phản ánh áp lực ngày càng lớn đối với người mua nhà.

TOD được kỳ vọng góp phần giải quyết bài toán nhà ở tại các đô thị lớn, trong bối cảnh khả năng tiếp cận nhà ở của người dân đang ngày càng thu hẹp.

Một số liệu đáng chú ý khác là xu hướng tăng giá của các bất động sản quanh các tuyến metro. Cũng theo số liệu từ Savills, trong vòng một thập kỷ qua, nhiều dự án dọc tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) của TP.HCM đã ghi nhận mức tăng giá từ 35 - 70%. Cá biệt có dự án tăng gấp đôi trong giai đoạn 2015 - 2023.

Còn theo JLL Việt Nam, các dự án nằm gần nhà ga metro có thể ghi nhận mức tăng giá trung bình khoảng 200 - 250 USD/m2 mỗi năm sau khi tuyến vận hành, tương đương tốc độ tăng trưởng khoảng 8%/năm, cao hơn đáng kể so với mức tăng trung bình của thị trường.

Nghiên cứu của Trường Đại học Văn Lang cũng cho thấy giá đất tại các khu vực gần ga metro cao hơn khoảng 12,4% so với những khu vực nằm xa tuyến.

Trong bài nhận định mới đây, bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Việt Nam, nhấn mạnh thành công của TOD không nên được đo bằng mức tăng giá đất quanh nhà ga, mà là bằng khả năng giúp nhiều nhóm dân cư tiếp cận được nhà ở, việc làm và các tiện ích trong một đô thị bền vững. Theo bà Giang, đó mới là mục tiêu cốt lõi của TOD.

Từ bài học mà nhiều đô thị trên thế giới từng trải qua, bà Giang lo ngại, nếu quá trình phát triển TOD khiến giá đất quanh ga metro tiếp tục tăng mạnh nhưng không đi kèm các cơ chế điều tiết phù hợp, nhóm người sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất, gồm người lao động và tầng lớp trung lưu có thể bị đẩy ra xa khỏi những khu vực có hạ tầng tốt nhất.

Làm sao để TOD hỗ trợ an cư?

Tại cuộc làm việc với UBND TP Hà Nội và các bộ, ngành về phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn Thủ đô hồi cuối tháng 5, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã nhấn mạnh, phát triển nhà ở thương mại phân khúc phù hợp với khả năng chi trả và nhà ở cho thuê là một chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước, được khẳng định nhất quán qua Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư và mới đây là Thông báo số 64-TB/VPTW.

Khi nhấn mạnh một số quan điểm chỉ đạo lớn để các bộ, ngành và Thành phố Hà Nội thống nhất nhận thức và hành động, Thủ tướng đã yêu cầu phát triển nhà ở cho thuê phải đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, giao thông công cộng, thị trường lao động và quản lý dân cư. Trong đó, ưu tiên gắn nhà ở cho thuê với mô hình TOD, khu vực cải tạo, chỉnh trang đô thị, các khu công nghiệp và hành lang kinh tế quan trọng, hạ tầng đồng bộ.

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Việt Nam.

Để TOD thực sự trở thành công cụ hỗ trợ mục tiêu an cư, bà Giang Đỗ cho rằng cần triển khai đồng thời 3 nhóm giải pháp gồm quy hoạch, cơ chế tài chính và quản lý đất đai.

Về quy hoạch, thay vì mô hình phân khu chức năng tách biệt, các khu vực quanh nhà ga cần được phát triển theo hướng đô thị hỗn hợp và mật độ cao, cho phép người dân ở, làm việc và sử dụng các tiện ích ngay trong cùng một khu vực.

Theo đó, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền có thể được tích hợp ngay trong khu vực TOD, đặc biệt là trong bán kính 300 - 500 m quanh nhà ga, tương đương khoảng cách có khả năng đi bộ trong 5 - 10 phút. Điều này giúp người thu nhập thấp và trung bình có thể tiếp cận trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng.

Bà Giang cho biết, nhiều chuyên gia quy hoạch đô thị quốc tế đã khuyến nghị về cơ cấu nhà ở cân bằng trong các dự án TOD theo tỷ lệ “1-3-6”, tức: 1 phần nhà ở rất cao cấp, 3 phần nhà ở cao cấp và 6 phần nhà ở giá vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội.

Nguyên tắc cốt lõi là các chỉ tiêu về cơ cấu loại hình nhà ở cần được xác lập rõ ràng ngay từ giai đoạn quy hoạch thay vì để thị trường tự phát triển.

Bên cạnh quy hoạch, yếu tố quyết định khả năng triển khai trên thực tế là cơ chế tài chính. Theo chuyên gia, thay vì chỉ yêu cầu doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội mà không có cơ chế bù đắp phù hợp, cần xây dựng các chính sách đủ hấp dẫn để khu vực tư nhân tham gia.

Một trong những công cụ được nhiều quốc gia áp dụng là cơ chế thưởng hệ số sử dụng đất (FAR Bonus). Theo cơ chế này, chủ đầu tư được phép tăng chiều cao công trình hoặc diện tích sàn xây dựng, đổi lại phải cam kết phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà cho thuê. Đối với phần diện tích sàn tăng thêm được tạo ra từ các cơ chế ưu đãi, Nhà nước cũng có thể xem xét giảm nghĩa vụ tài chính cho các dự án dành tỷ lệ nhất định cho nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá phù hợp.

Ngoài ra, trong cơ chế thu hồi giá trị gia tăng từ đất (Land Value Capture), phần thu giá trị đất gia tăng nhờ hạ tầng giao thông không nhất thiết chỉ được sử dụng cho việc đầu tư hạ tầng mới. Theo bà Giang, nguồn lực này hoàn toàn có thể được tái đầu tư vào các quỹ phát triển nhà ở, trợ cấp thuê nhà hoặc các chương trình tái định cư nhằm gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Nhóm giải pháp thứ ba liên quan đến quản lý đất đai và khai thác quỹ đất công. Khi thực hiện đấu giá hoặc giao đất quanh các ga metro, Nhà nước cần đưa các yêu cầu công cộng vào hồ sơ mời thầu như tỷ lệ nhà ở xã hội, không gian công cộng, kết nối đi bộ hoặc nhà cho thuê giá phù hợp. Đây là cách để bảo đảm các lợi ích từ hạ tầng được phân bổ rộng hơn thay vì chỉ phản ánh vào giá trị bất động sản.

Một hướng tiếp cận khác là mô hình hợp tác phát triển, trong đó Nhà nước đóng góp quỹ đất sạch, khu vực tư nhân thực hiện đầu tư xây dựng và một phần sản phẩm được bàn giao lại để phục vụ mục tiêu công ích hoặc phát triển nhà ở xã hội.

Về tính khả thi của những hướng tiếp cận này, bà Giang nhấn mạnh điểm tích cực là Việt Nam đã và đang hình thành hành lang pháp lý tương đối thuận lợi. Nghị quyết 98 của TP.HCM, Luật Thủ đô sửa đổi đã trao quyền cho các đô thị được quyết định thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù và đặc biệt là Nghị quyết 188 của Quốc hội về các cơ chế đặc thù phát triển mạng lưới đường sắt đô thị đã mở ra nhiều dư địa hơn cho việc phát triển đô thị nén, khai thác quỹ đất quanh nhà ga và tích hợp giao thông công cộng với phát triển nhà ở.

"Thách thức hiện nay là làm thế nào để triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai. Nếu được thực hiện đúng hướng, TOD có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng nhất để giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong 10 - 20 năm tới", chuyên gia tin tưởng.

"Nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn phục vụ đông đảo người dân, nhất là công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang. Trong đó, chúng tôi tập trung sẽ nghiên cứu các cơ chế chính sách ưu đãi vượt trội về đất đai và tài chính để các doanh nghiệp dễ tiếp cận quỹ đất và nguồn vốn tín dụng để phát triển loại hình này. Bên cạnh nhà ở để bán thì cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, vùng động lực và các hành lang kinh tế quan trọng khác".

Ông Lâm Văn Hoàng Chánh Văn phòng Bộ Xây dựng