TP.HCM: Hồi sinh 'giấc mơ' bãi đậu xe ngầm dưới các công viên trung tâm

16 giờ trướcBài gốc

Vừa qua, Bí thư TP.HCM Trần Lưu Quang cho biết TP sẽ nghiên cứu có bãi xe ngầm dưới Công viên số 1 Lý Thái Tổ, Lê Văn Tám, 23-9. Những bãi xe này có thể kết hợp trung tâm thương mại để thu hút đầu tư. Đây được xem như việc hồi sinh giấc mơ làm bãi đậu xe ngầm dưới công viên từ năm 2005 đến nay.

Việc tận dụng không gian dưới lòng đất của các công viên giúp giữ nguyên diện tích mảng xanh phía trên nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu hạ tầng. Đồng thời tập trung nguồn vốn xây dựng các bãi xe theo quy hoạch đã duyệt địa bàn TP nhằm giải quyết nhiều mục tiêu.

Hiện nội dung này đang được nhiều chuyên gia và người dân ủng hộ tuy nhiên, vấn đề mà các chuyên gia quan tâm hơn hết là mô hình đầu tư như thế nào và việc thu hồi vốn của doanh nghiệp đầu tư ra sao.

Cần thêm bãi xe ngầm

Nằm ngay trung tâm TP.HCM, Công viên 23 tháng 9 từ lâu đã trở thành chốn dừng chân quen thuộc. Không gian nơi đây không chỉ đơn thuần là nơi đi bộ hay tập thể dục sáng sớm, mà còn là điểm kết nối giao thông quan trọng với tuyến metro Bến Thành hiện đại.

Công viên số 1 Lý Thái Tổ nhìn từ trên cao. Ảnh: THUẬN VĂN

Ghi nhận của PV tại đây, bất kỳ thời điểm nào trong ngày cũng dễ dàng nhận thấy nhiều người dân đến đây thư giãn. Xung quanh khu vực công viên còn có nhiều dịch vụ vui chơi, giải trí và ẩm thực phong phú, đáp ứng nhu cầu đa dạng của cả người dân địa phương lẫn du khách quốc tế.

Trong khi đó, Công viên Lê Văn Tám lại ghi dấu ấn là một không gian cộng đồng năng động. Nhắc đến Công viên Lê Văn Tám, người ta nhớ ngay đến những lễ hội đặc sắc như Lễ hội bánh mì hay Lễ hội sách, nơi thu hút đông đảo người yêu văn hóa và ẩm thực. Công viên có điểm đặc trưng là bên ngoài có điểm gửi xe máy và điểm sạc dành cho xe điện.

Loay hoay tìm nơi giữ xe, bà Hồ Thị Mỹ (phường Phú Nhuận) cho biết mình rất mong chờ có thêm bãi giữ xe ngầm ở khu vực trung tâm để không phải vất vả đi tìm chỗ đậu xe hoặc phải gửi xe với giá khác nhau ở các bãi đậu xe.

Ô tô đậu xe có thu phí dưới lòng đường và bãi giữ xe máy bên ngoài Công viên Lê Văn Tám hiện nay. Ảnh: THY NHUNG

Trao đổi với PV báo Pháp Luật TP.HCM, ThS Lê Trung Tính, Chủ tịch Hiệp hội Vận tải ô tô hành khách TP.HCM, cho rằng ở các đô thị hiện đại rất cần các bãi đậu xe ngầm thông minh. Tuy nhiên, để xây dựng một bãi đậu xe, các đơn vị liên quan cần tính toán các vấn đề như vướng mắc ở đâu, vốn đầu tư như thế nào và hiện nay quy hoạch của TP phù hợp xây dựng bãi đậu xe ngầm ra sao. Bên cạnh đó, ông Tính cũng cho rằng đơn vị phụ trách xây dựng các cơ sở ngầm là Sở Xây dựng cần đưa ra phương án cụ thể hơn.

“Bãi đậu xe ngầm đối với một đô thị hiện đại sẽ phục vụ thuận lợi đi lại cho cư dân và cho ngành vận tải ví dụ như kết nối với metro, các tuyến xe buýt… tốt hơn” - ông Tính nhận định.

Theo ông Tính, có một thực tế là số lượng phương tiện ngày một gia tăng nhưng hạ tầng giao thông không theo kịp sự phát triển, do đó, bãi đỗ xe truyền thống hiện nay là không đủ sức “đối phó” với nhu cầu ngày một tăng cao.

Ngoài ra, với quỹ đất ngày càng eo hẹp thì việc lập hệ thống bãi đỗ thông minh sẽ giải quyết được vấn đề đậu, gửi xe. Đối với khu vực không có đủ chỗ cho bãi đỗ xe trên mặt đất, các bãi đỗ xe ngầm thể hiện được nhiều ưu điểm về kinh tế, giao thông, môi trường và nhu cầu xã hội.

“Việc xây dựng bãi đậu xe thông minh vừa tận dụng được khoảng không gian bên dưới lòng đất để làm chỗ đỗ xe vừa giảm chi phí, tiết kiệm tài nguyên đất sử dụng cho các mục đích khác” - ông Tính cho hay.

Tính toán phương án thu hồi vốn

Theo quan điểm của TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TP.HCM, vấn đề đặt ra là phương án đầu tư và thu hồi vốn sao cho phù hợp khi sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách cho các công trình góp phần xanh hóa môi trường.

Theo TS Thuận, xanh hóa môi trường có nhiều chương trình ví dụ như giảm khí thải, trồng cây, đặc biệt là quản lý xe cá nhân và bãi xe cá nhân. Trong đó, tăng cường bãi xe để có chỗ cho xe đậu, việc này nhằm giảm thiểu được lưu thông, giảm thiểu ô nhiễm, vừa đáp ứng nhu cầu về chương trình quản lý xanh.

“Từ đó cho thấy được việc tăng cường bãi đậu xe công cộng là rất cần thiết. Đây cũng là nội dung đã được TP đưa ra bàn từ lâu nay nhưng chưa được thực thi. Theo tôi biết, nguyên nhân là do vấn đề tài chính và kỹ thuật ứng dụng” - TS Thuận cho hay.

TS Thuận đưa ra ví dụ đơn vị đầu tư công viên thì phía dưới là bãi ngầm, ở trên phải là công viên đa năng nhằm phục vụ nhu cầu cho người dân. Đa năng ở đây là có những dịch vụ thiết yếu như giải khát, cà phê, chụp ảnh, lưu niệm, bán hàng, các phòng tập sức khỏe… Nếu chỉ xây dựng bãi gửi xe ở công viên thôi thì việc thu hồi vốn là một điều khó khăn cho chủ đầu tư.

“Ví dụ như giá trị đầu tư lớn nhưng lượng gửi xe ít, mật độ 8,6 m2/xe thì một công viên được bao nhiêu chiếc” - TS Thuận đặt câu hỏi và chỉ ra việc muốn làm công nghệ bãi xe cao tầng theo kiểu dây chuyền (bãi xe thông minh) thì đầu tư hàng tỉ USD, cho nên vốn đầu tư cho các vị trí này cũng là con số cần bàn.

“Vì vậy đơn vị đầu tư phải chứng minh được vốn bao nhiêu, phương án và thời gian thu hồi vốn” - ông Thuận nêu băn khoăn.

Sau sáp nhập với Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu, TP.HCM hiện quản lý hơn 12,7 triệu phương tiện, trong đó có hơn 1,4 triệu ô tô và hơn 11,3 triệu xe máy - chưa kể lượng xe vãng lai từ các địa phương lân cận.

Trong khi đó, hệ thống bến bãi hiện mới đạt 2,69 ha trên tổng 550 ha quy hoạch, tức chỉ bằng 0,5% nhu cầu.

Tháo khó khăn, tái khởi động các dự án bãi xe ngầm

Kiến trúc sư (KTS) Võ Kim Cương, nguyên Phó KTS trưởng TP.HCM, cho biết đây là những dự án được người dân mong chờ lâu nay, muốn khởi động lại các dự án bãi xe ngầm đã từng được lên kế hoạch từ năm 2005 thì cần xem lại các dự án trước đó đang vướng mắc chỗ nào, tìm cho ra để gỡ vướng thì mới quyết tâm làm được. Nếu xác định đây là công trình hạ tầng kỹ thuật thì Nhà nước có trách nhiệm lớn hơn.

Ông Cương cho rằng một trong ưu điểm quan trọng của chỗ đậu xe là hỗ trợ cho kinh doanh, phát triển kinh tế tạo sự hấp dẫn cho đô thị, ví như nếu khu thương mại hay các khu ăn uống - ẩm thực không có chỗ đậu xe thuận tiện thì cũng dễ “ế khách”, khu vui chơi không gửi được xe thì cũng không thu hút người dân.

“Theo tôi thì khi xây dựng các nơi đậu xe ngầm, chắc chắn phải có những hỗ trợ tốt hơn cho bãi ngầm. Lúc đó, khi người dân đến khu vực trung tâm vui chơi, làm việc thì các bãi đậu xe ngầm là lựa chọn chính của họ, nhà đầu tư mới mong hy vọng thu hồi vốn” - ông Cương nói thêm.

Cơ quan chức năng cũng cần có những biện pháp tháo gỡ khó khăn như giá gửi xe, giá gửi xe phải hợp lý vì nếu cao quá thì người dân không chịu nổi, còn giá thấp quá thì gây khó cho chủ đầu tư. Do đó cần giải pháp nào đó để dung hòa để đảm bảo người gửi xe sẽ sẵn sàng ủng hộ các bãi giữ xe ngầm.

“Nếu lập dự án thì ai là chủ đầu tư, nếu chính quyền có quyết tâm làm thì nên nghiên cứu lập dự án. Lâu nay chủ đầu tư lập dự án và chính quyền xem xét thì nay cần phải thay đổi, Nhà nước cần có một đội ngũ nghiên cứu các yếu tố sau đó mới mời gọi đầu tư thì sẽ thuận lợi hơn” - ông Cương góp ý.

Bên cạnh đó, chính quyền có thể hỗ trợ các khoản khác như thuế, tiền sử dụng đất… Công trình ngầm là công trình hạ tầng kỹ thuật, Nhà nước cần hỗ trợ nhà đầu tư, dung hòa được dòng vốn đầu tư và đưa vào các dự án quy hoạch ngầm để phát triển một cách phù hợp quy hoạch TP.

“Quá trình quy hoạch là quá trình nghiên cứu và đi cùng với sự phát triển kinh tế. Chúng ta cần học hỏi các nước trên thế giới để đưa quy hoạch công trình ngầm và phát triển đô thị hiện đại. Quá trình phát triển ngày càng hiện đại thì càng cần khai thác tốt hệ thống không gian ngầm” - ông Cương khẳng định.

Việc triển khai xây dựng các bãi xe ngầm tại trung tâm TP.HCM gặp nhiều khó khăn trong hàng chục năm qua. Ảnh minh họa: THUẬN VĂN

Giấc mơ 20 năm bãi xe ngầm của TP.HCM

Từ năm 2005 đến nay, nhiều quy hoạch về bãi đậu xe ngầm gặp phải tình trạng triển khai rất khó khăn trên thực tế.

Giai đoạn 2005-2010: Năm 2005, TP.HCM chấp thuận chủ trương cho bốn dự án bãi đậu xe ngầm tại khu vực trung tâm quận 1 cũ gồm: Công viên Lê Văn Tám, sân khấu Trống Đồng, Công viên Tao Đàn và sân vận động Hoa Lư với tổng sức chứa khoảng 6.300 ô tô và 4.000 xe máy.

Giai đoạn 2008-2010: Dự án tại Công viên Lê Văn Tám (vốn đầu tư 100 triệu USD) được kỳ vọng là bãi đậu xe ngầm đầu tiên của Việt Nam. Lễ động thổ diễn ra vào tháng 8-2010, hứa hẹn giải quyết nhu cầu đỗ xe cấp thiết. Dự án bãi đậu xe ngầm Công viên Lê Văn Tám đã được đại diện ký hợp đồng BOT với nhà đầu tư từ năm 2009.

Giai đoạn 2010-2019: Các dự án bãi xe ngầm TP.HCM đều rơi vào tình trạng tạm ngưng do vướng mắc về thủ tục pháp lý, đơn giá thuê đất và cơ chế hoàn vốn.

Dự án đậu xe ngầm Công viên Lê Văn Tám động thổ năm 2010 nhưng sau đó nằm im vì gặp nhiều vướng mắc. Năm 2012, nhà đầu tư hoàn chỉnh thiết kế cơ sở nhưng sau đó xin điều chỉnh, đến tháng 3-2017 mới hoàn tất, ký thêm phụ lục hợp đồng. Nhà đầu tư cam kết cuối năm 2017 triển khai, thi công dự án nhưng không thực hiện. Tháng 8-2019, dự án bị UBND TP.HCM chấm dứt hợp đồng và thu hồi.

Năm 2019: UBND TP.HCM quyết định chấm dứt hợp đồng dự án tại Công viên Lê Văn Tám do nhà đầu tư không đủ năng lực và vi phạm hợp đồng. Lãnh đạo UBND TP cũng giao các sở, ngành liên quan rà soát để thu hồi các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, đầu tư và thủ tục chấm dứt hợp đồng BOT theo quy định.

Dự án bãi xe ngầm sân khấu Trống Đồng tiền thân là dự án hầm đậu xe và thương mại dịch vụ Lam Sơn, được UBND TP.HCM cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2008 nhưng chưa thực hiện được. Tháng 7-2019, TP.HCM đồng ý cho chủ đầu tư tiếp tục thực hiện dự án, doanh nghiệp phải cam kết đúng tiến độ khởi công vào năm 2020, hoàn thành cuối năm 2022. Tuy nhiên, hiện quá thời hạn nhưng dự án cũng án binh bất động.

Dự án bãi xe ngầm ở sân vận động Hoa Lư vốn đầu tư hơn 3.400 tỉ đồng với năm tầng ngầm phục vụ thương mại và bãi đậu hơn 2.500 ô tô, 2.873 xe máy. Dự án bị đề xuất chấm dứt đầu tư theo hình thức BOO (xây dựng - sở hữu - kinh doanh).

Dự án bãi xe ngầm Công viên Tao Đàn tổng đầu tư 1.055 tỉ đồng, gồm một trệt và bốn tầng ngầm đáp ứng gần 1.200 ô tô, 900 xe máy cũng đình trệ nhiều năm và chưa được triển khai.

Giai đoạn từ năm 2020 đến nay: TP.HCM tiếp tục nghiên cứu tái quy hoạch và tìm giải pháp mới, rà soát các dự án để đưa ra phương án tốt nhất.

Tháng 3-2026: TP.HCM cho biết sẽ nghiên cứu xây dựng bãi xe ngầm tích hợp tại một số công viên và không gian ngầm khu vực ga Bến Thành để tận dụng hạ tầng metro.

Phải có pháp lý đủ mạnh, cơ chế thu hút đầu tư hấp dẫn

Luật sư Lê Thế Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng việc phát triển bãi đậu xe ngầm dưới các công viên trung tâm là một hướng đi phù hợp với xu thế phát triển đô thị hiện đại, đặc biệt đối với các đô thị có mật độ dân cư và phương tiện cao như TP.HCM.

Lý do triển khai khó khăn

Trong bối cảnh quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, việc khai thác không gian ngầm được xem là một giải pháp hiệu quả để tối ưu hóa việc sử dụng đất đô thị mà vẫn bảo đảm duy trì các không gian xanh trên bề mặt. Các bãi xe ngầm nếu được triển khai hiệu quả sẽ góp phần giảm áp lực đậu xe trên lòng đường, cải thiện trật tự giao thông, nâng cao chất lượng hạ tầng đô thị.

Bên cạnh đó, trong dài hạn, hệ thống bãi đậu xe ngầm còn có thể được tích hợp với các công trình hạ tầng khác như tuyến metro, trung tâm thương mại hoặc các không gian dịch vụ công cộng, qua đó tạo nên một hệ sinh thái hạ tầng đô thị đồng bộ và hiện đại hơn.

TP.HCM đang nghiên cứu xây dựng bãi xe ngầm tích hợp không gian ngầm khu vực ga Bến Thành để tận dụng hạ tầng metro. Ảnh: THUẬN VĂN

Theo luật sư Hùng, những kinh nghiệm trong quá khứ cho thấy việc triển khai các dự án bãi xe ngầm tại TP.HCM đã từng gặp rất nhiều khó khăn. Thực tế, các dự án bãi xe ngầm tại TP.HCM đã được nghiên cứu từ gần 20 năm trước nhưng quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn. Ngay từ giai đoạn 2005-2008, TP.HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư một số bãi xe ngầm tại khu vực trung tâm theo hình thức BOT, trong đó có dự án tại Công viên Lê Văn Tám. Dự án này từng được thiết kế với quy mô bốn tầng ngầm, tổng vốn khoảng 1.748 tỉ đồng, có khả năng phục vụ hơn 1.200 ô tô và hàng ngàn xe máy.

Tuy nhiên, sau nhiều năm chậm tiến độ, dự án đã bị chấm dứt hợp đồng do nhà đầu tư không bảo đảm năng lực triển khai. Từ góc độ pháp lý dự án xây dựng, nguyên nhân khiến các dự án bãi xe ngầm trước đây “đắp chiếu” thường xuất phát từ một số vướng mắc điển hình:

Cơ chế đầu tư PPP/BOT chưa đủ hấp dẫn, trong khi suất đầu tư cho công trình ngầm rất lớn, thời gian hoàn vốn dài và phụ thuộc nhiều vào khả năng khai thác thương mại, cơ chế phân chia lợi ích và rủi ro chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư gặp nhiều rủi ro tài chính.

Khung pháp lý về khai thác không gian ngầm đô thị tại Việt Nam vẫn còn tương đối mới và chưa thật sự hoàn thiện. Điều này dẫn đến những khó khăn trong việc xác định quyền khai thác, cơ chế quản lý và các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến công trình ngầm.

Khó khăn trong việc xác định quyền khai thác thương mại để đảm bảo khả năng hoàn vốn; rủi ro pháp lý liên quan đến hợp đồng dự án và thay đổi chính sách; quá trình chuẩn bị dự án, lựa chọn nhà đầu tư, cũng như việc điều chỉnh quy hoạch qua các giai đoạn cũng khiến tiến độ dự án bị kéo dài.

“Những yếu tố này khiến nhà đầu tư tư nhân gặp nhiều rủi ro, dẫn đến tình trạng dự án kéo dài hoặc phải chấm dứt” - luật sư Hùng chia sẻ.

Cần tập trung với bốn yếu tố quan trọng

Luật sư Hùng cho rằng việc triển khai các bãi đậu xe ngầm dưới công viên cần được xem xét, tập trung vào các yếu tố quan trọng. Thứ nhất, hoàn thiện quy hoạch phát triển không gian ngầm đô thị, đặc biệt tại khu vực trung tâm và các khu vực có kết nối với hệ thống giao thông công cộng. Việc khai thác không gian ngầm cần phải được tích hợp trong quy hoạch tổng thể, bảo đảm sự đồng bộ với các hệ thống hạ tầng khác như giao thông, thoát nước, metro và các công trình kỹ thuật ngầm.

Thứ hai, vấn đề bảo vệ môi trường và cảnh quan đô thị. Công viên là không gian công cộng quan trọng, vì vậy việc xây dựng công trình ngầm cần bảo đảm không làm ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, cảnh quan và chức năng sinh thái của khu vực.

Thứ ba, xây dựng mô hình tài chính hợp lý cho dự án. Các bãi xe ngầm có thể kết hợp với các chức năng thương mại, dịch vụ để tăng nguồn thu và bảo đảm khả năng hoàn vốn cho nhà đầu tư.

Thứ tư, hoàn thiện cơ chế pháp lý về lựa chọn nhà đầu tư và quản lý hợp đồng dự án, nhằm giảm thiểu rủi ro pháp lý và bảo đảm tính minh bạch trong quá trình triển khai. Đối với các dự án có vốn đầu tư lớn và thời gian khai thác dài như bãi xe ngầm, việc thiết kế các điều khoản hợp đồng phải bảo đảm phân bổ rủi ro hợp lý giữa Nhà nước và nhà đầu tư, đồng thời tạo điều kiện để dự án có tính khả thi về tài chính.

Bãi đậu xe ngầm dưới công viên không chỉ là một dự án hạ tầng giao thông đơn thuần, mà còn là bài toán tổng hợp về quy hoạch đô thị, pháp lý đất đai và cơ chế đầu tư.

“Như đã trao đổi nêu trên, trong suốt gần 20 năm qua, nhiều dự án đã không thể triển khai chủ yếu do thiếu một khung pháp lý và mô hình tài chính đủ ổn định để chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Nếu TP.HCM muốn “hồi sinh” giấc mơ này, điều quan trọng nhất không chỉ là quyết tâm của cơ quan chức năng, mà còn phải thiết kế được cơ chế pháp lý minh bạch và khả thi cho các dự án không gian ngầm. Khi những nút thắt đó được tháo gỡ, bãi xe ngầm có thể trở thành một phần quan trọng của chiến lược phát triển đô thị bền vững của TP” - luật sư Hùng cho hay.

THY NHUNG

Nguồn PLO : https://plo.vn/tphcm-hoi-sinh-giac-mo-bai-dau-xe-ngam-duoi-cac-cong-vien-trung-tam-post898571.html