Trung tâm mới của TP.HCM đang dần định hình ra sao?

3 giờ trướcBài gốc

Nhưng đô thị, giống như một cơ thể sống, luôn không ngừng vận động. Khi trung tâm truyền thống đạt đến ngưỡng bão hòa, quỹ đất cạn dần, mật độ xây dựng dày đặc, hạ tầng chịu áp lực lớn thì quy luật giãn nở tất yếu xuất hiện. TP.HCM vì thế đang bước vào giai đoạn chuyển đổi từ mô hình đơn cực sang cấu trúc đa trung tâm, xu hướng phổ biến tại nhiều siêu đô thị trên thế giới.

Ảnh minh họa

Dòng tiền dịch chuyển về phía Đông

Ba năm gần đây, thị trường ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét của dòng vốn khỏi khu trung tâm cũ sang khu vực có dư địa phát triển lớn hơn, đặc biệt là khu Đông với trục Thủ Thiêm – Nam Rạch Chiếc.

Theo CBRE Việt Nam, giá căn hộ TP.HCM tăng 20–22% trong năm 2025, trong khi một số dự án tại khu Đông ghi nhận mức giá tiệm cận 500 triệu đồng/m². Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức cao, có dự án đạt 100% ngay giai đoạn đầu.

Trao đổi với phóng viên, ông Đỗ Nhật Ánh Minh, chuyên gia bất động sản cho rằng hiện tượng “bỏ phố về khu Đông” không đến từ yếu tố giá rẻ hơn, bởi thực tế giá nhà khu vực này không hề rẻ, mà đến từ sự dịch chuyển chuẩn sống và chuẩn đầu tư.

TP.HCM đang triển khai xây dựng Trung tâm Tài chính Quốc tế tại Thủ Thiêm

Phân tích rõ hơn về vấn đề này, ông Minh nhấn mạnh đến bốn yếu tố cốt lõi. Thứ nhất, trung tâm cũ đã đạt điểm bão hòa, thiếu quỹ đất, mật độ dân số cao khiến không gian sống bị “nén”, thiếu dư địa mở rộng.

“Với nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao, yếu tố diện tích, không gian xanh, sự riêng tư và chất lượng sống ngày càng được ưu tiên hơn vị trí thuần túy”, ông Minh nói.

Thứ hai, Thủ Thiêm sẽ phát triển thành trung tâm chính trị - hành chính, tài chính, thương mại, dịch vụ và văn hóa của TP.HCM, đồng thời là khu đô thị hỗn hợp gắn với cảnh quan sinh thái ngập nước ven sông Sài Gòn.

Quy hoạch đồng bộ tạo nên nền tảng dài hạn mà thị trường có thể dự đoán và định giá. Đồng thời, xây dựng môi trường sống hiện đại, đồng bộ, phù hợp với chuẩn mực quốc tế mà giới chuyên gia và doanh nhân tìm kiếm.

Thứ ba, hạ tầng đang từng bước đưa Thủ Thiêm – Nam Rạch Chiếc trở thành phần nối dài của lõi đô thị hiện hữu. Bên cạnh các trục đã hình thành như hầm Thủ Thiêm, đại lộ Mai Chí Thọ, hệ thống cầu Thủ Thiêm, tuyến Metro số 1, Metro số 2 và nút giao An Phú, khu vực này tiếp tục được thúc đẩy bởi hàng loạt dự án quy mô lớn.

Đáng chú ý là Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) và Trung tâm chính trị – hành chính mới, được quy hoạch theo mô hình hiện đại, tích hợp các hạng mục như cung thiếu nhi, nhà hát, trung tâm biểu diễn, hội nghị, cùng các công trình biểu tượng như tòa tháp 99 tầng.

Song song đó là việc mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây lên 10 làn, cùng hai tuyến metro Bến Thành – Thủ Thiêm và Thủ Thiêm – Long Thành (dự kiến khởi công năm 2026), kết nối trực tiếp sân bay Long Thành. Các dự án trọng điểm khác như cầu Thủ Thiêm 4, tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành, ga Thủ Thiêm thuộc đường sắt cao tốc Bắc – Nam tiếp tục củng cố vai trò trung tâm kết nối.

Theo định hướng quy hoạch, khu vực Thủ Thiêm sẽ phát triển thành trung tâm chính trị - hành chính, tài chính, thương mại, dịch vụ và văn hóa của TP.HCM, đồng thời là khu đô thị hỗn hợp gắn với cảnh quan sinh thái bên sông.

Nơi này cũng được xác định có là tâm điểm kết nối giữa TP.HCM với các tỉnh thành lân cận, tạo động lực phát triển mới cho khu Đông thành phố.

Thứ tư, khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các tài sản mang tính dài hạn, thay cho tư duy “lướt sóng” ngắn hạn. Trong bối cảnh đó, bất động sản không còn được định giá đơn thuần bởi vị trí, mà bởi vai trò trong cấu trúc phát triển của đô thị.

Sự hình thành trung tâm mới cũng kéo theo phân hóa nguồn cung, khi những dự án nằm trong lõi khu vực, có lợi thế quy hoạch và kết nối, thường thu hút sự quan tâm vượt trội so với phần còn lại của thị trường.

Nhiều dự án khu vực Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc nhận sự quan tâm lớn của khách hàng thời gian vừa qua

Trong số đó, The Privé của Tập đoàn Đất Xanh là dự án nhận được sự quan tâm lớn của thị trường thời gian qua. Tọa lạc tại trung tâm mới của thành phố, dự án thừa hưởng hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư đồng bộ, đồng thời kề cận khu vực được định hướng phát triển thành trung tâm tài chính mới và có khả năng hưởng lợi từ các tuyến hạ tầng liên vùng đang dần hoàn thiện.

Giá bất động sản Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc tiếp tục tăng

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng lợi thế chiến lược của Thủ Thiêm nằm ở vị trí cửa ngõ phía Đông và quỹ đất quy mô lớn hiếm có trong nội đô. Định hướng phát triển khu vực này thành Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) được xem là động lực quan trọng hình thành một cực tăng trưởng mới của TP.HCM.

Song song đó, mạng lưới hạ tầng giao thông liên vùng đang dần hoàn thiện giúp tăng cường kết nối khu Đông với trung tâm cũ, thu hút cư dân, chuyên gia và doanh nghiệp dịch chuyển về đây. Theo ông Quốc Anh, về dài hạn Thủ Thiêm không chỉ là phần mở rộng của lõi thương mại hiện hữu, mà có tiềm năng trở thành trung tâm đối trọng về kinh tế – tài chính trong 5–10 năm tới. Sự hình thành cấu trúc đô thị đa trung tâm vì thế sẽ làm thay đổi cách vận hành của TP.HCM, kéo theo nhu cầu bền vững đối với phân khúc nhà ở chất lượng cao.

Thực tế thị trường đang phản ánh xu hướng này. Theo DKRA, năm 2025 giá bán sơ cấp tại TP.HCM tăng 4–16% tùy khu vực; riêng nhiều dự án tại khu Đông ghi nhận mức tăng 20–28% so với cùng kỳ.

Đà tăng không đơn thuần là phản ứng cung - cầu ngắn hạn, mà phản ánh quá trình tái phân bổ giá trị trong cấu trúc đô thị đang chuyển mình. Khi hạ tầng hoàn thiện và trung tâm tài chính mới dần hình thành, giá trị bất động sản được định vị theo vai trò chiến lược trong hệ sinh thái kinh tế của thành phố.

Trong bối cảnh đó, Thủ Thiêm và rộng hơn là khu Đông được nhìn nhận là khu vực lõi đầy tiềm năng trong mô hình đa trung tâm đang định hình. Sự dịch chuyển về đây, là biểu hiện của quá trình tái cấu trúc đô thị và thay đổi trong tư duy nắm giữ tài sản dài hạn.

Nguồn Tiền Phong : https://tienphong.vn/trung-tam-moi-cua-tphcm-dang-dan-dinh-hinh-ra-sao-post1832326.tpo