TS Nguyễn Trí Hiếu: Đòn bẩy tài chính - Cơ hội hay 'con dao hai lưỡi' với người trẻ mua nhà?

6 giờ trướcBài gốc

Giá nhà tại Hà Nội hiện cao gấp hơn 20 lần thu nhập trung bình của một hộ gia đình có hai lao động, khiến giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời. Trong bối cảnh đó, đòn bẩy tài chính trở thành “phao cứu sinh” nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn nếu không được sử dụng đúng cách.

Tại Hội thảo "Sử dụng đòn bẩy tài chính hiệu quả - Người trẻ sở hữu nhà", TS Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính - Bất động sản Toàn Cầu đã đưa ra nhiều phân tích sâu sắc và đề xuất giải pháp thực tiễn nhằm gỡ nút thắt của bài toán nhà ở.

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu

Chênh lệch thu nhập và giá nhà: Khoảng cách ngày càng xa

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội hiện dao động từ 70–80 triệu đồng/m², đồng nghĩa với việc một căn hộ 70m² có giá khoảng 5 tỷ đồng. Trong khi đó, thu nhập trung bình của một hộ gia đình hai lao động chỉ khoảng 21,4 triệu đồng/tháng, tương đương 256,8 triệu đồng/năm. Như vậy, tỷ lệ giá nhà/thu nhập tại Hà Nội đã lên tới 20 lần, thậm chí theo số liệu của Bộ Xây dựng, con số này còn cao hơn – gần 24 lần, trong khi mức lý tưởng toàn cầu chỉ vào khoảng 5–7 lần.

Nguyên nhân khiến nhà ở trở nên ngoài tầm với của phần đông người dân là do nhiều yếu tố: bảng giá đất điều chỉnh tiệm cận giá thị trường, chi phí đầu vào dự án tăng mạnh, thị trường phát triển lệch pha khi ưu tiên phân khúc cao cấp, cùng với đó là thủ tục hành chính rườm rà, hoạt động đầu cơ chưa được kiểm soát và nguồn vốn chính sách khó tiếp cận.

“Giá vật liệu, nhân công, tiền sử dụng đất tăng chóng mặt khiến giá nhà leo thang. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ lại vô cùng khan hiếm,” ông Hiếu chỉ rõ.

Chính sách cần đi trước một bước: Kiểm soát đầu cơ, tăng nguồn cung

Để giải quyết tận gốc sự chênh lệch nghiêm trọng này, theo chuyên gia tài chính, điều kiện tiên quyết là phải hoàn thiện hệ thống chính sách tài chính đất đai minh bạch và hiệu quả.

Một số đề xuất cụ thể được ông Hiếu nêu ra gồm: Áp thuế bất động sản dựa trên giá trị tài sản, tăng thuế với người sở hữu nhiều nhà hoặc để nhà bỏ hoang; Thực hiện nghiêm ngặt quy định 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội trong các dự án thương mại; Đẩy mạnh chuyển đổi số quản lý đất đai, giảm 30% thủ tục hành chính và công khai thông tin quy hoạch; Điều chỉnh bảng giá đất theo lộ trình hợp lý, tránh gây sốc cho thị trường và tạo áp lực giá thành;Kiểm soát đầu cơ, siết hoạt động sàn môi giới, xử lý nghiêm thao túng giá.

“Tăng nguồn cung NƠXH không chỉ là mục tiêu xã hội mà còn là yêu cầu thị trường. Phải có đủ nhà ở phù hợp với khả năng chi trả thì mới có thể nói đến cân bằng cung cầu,” TS. Hiếu nhấn mạnh.

Hợp tác ba bên: Cần mô hình “Win-Win” giữa ngân hàng - chủ đầu tư - người dân

Trong khi chờ đợi chính sách phát huy tác dụng, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, các bên liên quan như ngân hàng, chủ đầu tư bất động sản và cơ quan chức năng cần cùng hành động để tạo điều kiện cho người trẻ tiếp cận nhà ở.

Một số mô hình quốc tế được ông đưa ra làm ví dụ đáng học hỏi:

Tại Singapore, người dân được sử dụng một phần quỹ hưu trí để thanh toán nhà;

Indonesia hỗ trợ lãi suất cố định 5% trong 20 năm và cấp khoản trợ giúp ban đầu cho người thu nhập thấp;

Thái Lan có gói “Happy Home” với lãi suất 3% trong 5 năm đầu và hạn mức vay lớn.

Tại Việt Nam, TS. Hiếu cho rằng có thể thiết kế những gói tín dụng với lãi suất ưu đãi cố định trong 3-5 năm đầu, ân hạn gốc lên tới 12-18 tháng. Các chủ đầu tư có thể triển khai phương án “gửi tiền trước - mua sau”, hoặc thanh toán từng đợt nhỏ kéo dài đến 24 tháng.

Đặc biệt, ngân hàng và chủ đầu tư nên ký hợp tác chiến lược từ đầu dự án, đồng bộ hóa tiến độ xây dựng – tài chính – pháp lý và xây dựng các gói vay–gói thanh toán “combo” riêng cho từng dự án. Việc sử dụng nền tảng số chung giữa hai bên cũng giúp rút ngắn thời gian duyệt vay, tăng minh bạch và hiệu quả.

“Có những dự án mà ngân hàng tham gia từ khâu quy hoạch, bảo lãnh tiến độ và cấp tín dụng cho khách mua, giúp thị trường vận hành trơn tru hơn rất nhiều,” ông dẫn chứng.

Sử dụng đòn bẩy tài chính: Làm đúng để không thành con dao hai lưỡi

Đòn bẩy tài chính là công cụ hỗ trợ hiệu quả nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu không được sử dụng đúng cách. TS. Nguyễn Trí Hiếu đưa ra một số nguyên tắc “vàng” giúp người dân tránh rơi vào vòng xoáy nợ nần: Chỉ vay tối đa 80% giá trị căn nhà; Đảm bảo tiền trả nợ hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập ròng; Ưu tiên gói vay lãi suất cố định càng dài càng tốt (ít nhất 3–5 năm đầu); Dự phòng quỹ khẩn cấp bằng 6–12 tháng tiền trả nợ; Tính toán kỹ lưỡng khả năng trả nợ, tránh vay theo cảm xúc hay tâm lý FOMO.

Ông Hiếu ví von: “Đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi. Nếu sử dụng đúng, nó giúp bạn mua được nhà sớm hơn. Nhưng nếu lạm dụng, bạn có thể mất cả nhà lẫn tương lai tài chính.”

Việc tổ chức chi tiêu khoa học theo nguyên tắc 6 lọ tài chính - trong đó có lọ tiết kiệm, đầu tư và chi tiêu - cũng là một cách giúp kiểm soát tốt dòng tiền cá nhân khi sử dụng vốn vay mua nhà.

TS. Nguyễn Trí Hiếu kết luận, để người trẻ Việt Nam không bị “gạt ra ngoài” giấc mơ an cư, cần một hệ sinh thái đồng bộ: từ chính sách vĩ mô minh bạch, đến những sản phẩm vay - thanh toán thông minh, và cuối cùng là sự chủ động tính toán, lập kế hoạch tài chính của mỗi người.

“Không ai muốn mua nhà để rồi vài năm sau phải bán tháo vì mất cân đối tài chính. Đó không còn là an cư, mà là khủng hoảng. Bởi vậy, mọi quyết định vay - mua cần được dẫn dắt bởi thông tin, chiến lược và kỷ luật tài chính cá nhân,” chuyên gia nhấn mạnh.

O.L

Nguồn Thị Trường Tài Chính : https://thitruongtaichinh.kinhtedothi.vn/tai-chinh/ts-nguyen-tri-hieu-don-bay-tai-chinh-co-hoi-hay-con-dao-hai-luoi-voi-nguoi-tre-mua-nha-145501.html