Từ 1/1/2026, trường hợp nào được giảm 70% tiền sử dụng đất khi chuyển lên thổ cư?

3 giờ trướcBài gốc

PV: Thưa Luật sư, điểm mới đáng chú ý nhất trong Luật đất đai sửa đổi khi chuyển mục đích sử dụng đất từ 1/1/2026 là gì?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Luật Đất đai sửa đổi, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Một trong những nội dung quan trọng là cho phép người dân khi chuyển mục đích từ đất ao vườn, đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức chỉ phải nộp 30-50% phần chênh lệch giá đất, thay vì 100% như quy định hiện hành. Mức thu này được kỳ vọng giảm đáng kể rào cản tài chính cho người dân có nhu cầu "lên thổ cư". Điểm thay đổi lớn nhất là người sử dụng đất được giảm 70% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức đất ở và giảm 50% đối với phần diện tích vượt hạn mức, nhưng chỉ được áp dụng một lần.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn

So với quy định hiện hành, buộc người dân phải nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, thì đây là thay đổi mang tính hỗ trợ rất rõ ràng, giúp giảm áp lực tài chính khi chuyển đổi đất sang thổ cư.

Từ 1/1/2026, người dân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được giảm 70% tiền sử dụng đất.

PV: Nguyên tắc tính tiền sử dụng đất có thay đổi gì so với trước không, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Về cách tính, pháp luật không thay đổi. Tiền sử dụng đất vẫn được xác định trên cơ sở chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, nhân với diện tích được phép chuyển mục đích, căn cứ vào bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành.

Điểm khác biệt nằm ở tỷ lệ thu. Trước đây, người dân phải nộp toàn bộ phần chênh lệch này. Từ 1/1/2026, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo luật, người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức, tức được giảm 70% tiền sử dụng đất, phần vượt hạn mức sẽ áp dụng mức thu 50%.

Có thể thấy, quy định mới vừa mang tính hỗ trợ thực chất cho người dân, vừa thể hiện rõ chủ trương kiểm soát chặt chẽ nguồn gốc, quá trình hình thành thửa đất, nhằm ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách để trục lợi.

PV: Vậy thưa ông, những trường hợp nào sẽ được hưởng mức giảm 50% và 70% tiền sử dụng đất này?

Luật sư Nguyễn Đức Hùng: Đây là nội dung người dân cần đặc biệt lưu ý, bởi không phải mọi trường hợp chuyển mục đích đều được giảm. Pháp luật chỉ cho phép áp dụng ưu đãi trong một số trường hợp nhất định. Cụ thể, thửa đất xin chuyển mục đích phải thuộc một trong hai trường hợp sau: Thửa đất đã có sẵn một phần diện tích là đất ở hoặc thửa đất được tách thửa và đã được cấp Giấy chứng nhận riêng từ thửa đất ở ban đầu.

Trường hợp không đáp ứng các điều kiện nêu trên, pháp luật chỉ cho phép áp dụng ưu đãi nếu thửa đất đã được tách thửa trước ngày 1/7/2014, mốc thời gian quan trọng gắn với việc siết chặt quản lý tách thửa, phân lô theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các nghị định hướng dẫn. Nếu việc tách thửa được thực hiện sau thời điểm này, người sử dụng đất sẽ không thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích.

PV: Nhiều ý kiến cho rằng dù giảm 50-70%, tiền sử dụng đất vẫn rất cao do bảng giá đất mới tăng mạnh. Quan điểm của ông thế nào?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Theo tôi, nhận định này là có cơ sở. Thực tế, tại nhiều địa phương, đặc biệt là các đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở có thể gấp nhiều lần, thậm chí hàng chục lần. Vì vậy, dù được giảm tỷ lệ thu, số tiền người dân phải nộp vẫn có thể tăng đáng kể so với trước đây.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng chính sách mới đã giảm áp lực rất lớn so với mức thu 100% trước đây. Vấn đề còn lại là các địa phương cần xây dựng bảng giá đất sát thực tế, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân, tránh tạo gánh nặng quá mức cho các hộ gia đình có nhu cầu chính đáng về nhà ở.

PV: Luật sư có khuyến nghị gì cho người dân khi chuẩn bị làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trong thời gian tới?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn:Tôi cho rằng người dân cần rà soát kỹ hồ sơ pháp lý của thửa đất, đặc biệt là nguồn gốc hình thành, thời điểm tách thửa và hiện trạng sử dụng đất. Bên cạnh đó, người dân nên chủ động tìm hiểu quy định và hướng dẫn cụ thể của địa phương nơi có đất, hoặc tham vấn chuyên gia pháp lý trước khi nộp hồ sơ để tránh bị trả lại hoặc phát sinh chi phí ngoài dự kiến.

Khi nắm chắc quy định và chuẩn bị hồ sơ bài bản, người dân sẽ bảo vệ tốt quyền lợi của mình và tận dụng hiệu quả chính sách giảm 70% tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất lên thổ cư.

PV: Xin cảm ơn luật sư!

Ánh Phương/VOV.VN

Nguồn VOV : https://vov.vn/kinh-te/bat-dong-san/tu-112026-truong-hop-nao-duoc-giam-70-tien-su-dung-dat-khi-chuyen-len-tho-cu-post1256789.vov