Từ việc 'người dân phải mua lại đất của mình' bàn về chính sách tài chính đất đai

3 giờ trướcBài gốc

Người dân luôn phải nộp một khoản tiền bổ sung khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Ảnh: H.P

Có thực tế là người dân luôn phải nộp một khoản tiền bổ sung khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, sự vụ chỉ bắt đầu từ khi các địa phương áp dụng bảng giá đất mới sát giá thị trường theo Luật Đất đai 2024 khiến khoản tiền sử dụng đất phải nộp ấy tăng cao nhiều lần, dẫn tới người dân bức xúc vì không có khả năng thanh toán. Với cái giá phải trả cao như vậy, cảm nhận như phải “mua đất của chính mình” của người sử dụng đất là rất thật.

Còn bàn về cái lý. Trước hết, các địa phương cho rằng mình làm đúng luật. Nhưng luật là gì? Nó cần được phân thành hai loại. Quy phạm của đời sống tự nhiên như hợp đồng, vốn là một khế ước dựa trên tự do ý chí, thỏa thuận của các bên mà nếu không viết ra thì ai cũng biết và tự nguyện tuân thủ. Bên cạnh đó, có các quy phạm được làm để thể chế hóa chính sách, tức chuyển tinh thần, nội dung chính sách thành luật nhằm tạo điều kiện cho việc triển khai và cưỡng chế thi hành. Vậy, nếu người dân phản ứng với loại quy phạm thứ hai, hay tạm gọi là “luật chính sách”, thì đương nhiên phải xem xét lại chính sách: Liệu nó có khả thi và hợp lý hay không, xét từ mục tiêu phục vụ công cuộc phát triển kinh tế vì lợi ích của người dân.

Trong câu chuyện này, tính không khả thi thì dễ thấy, đó là người dân không có tiền để chi trả cho nhu cầu thiết yếu là mở rộng đất ở. Và dường như có thể khẳng định rằng trường hợp đó thuộc về số đông.

Nhưng cái lý ở đây là gì? Đó cần phải là cái lý chung nào đó từ cả phía người dân và nhà lập chính sách. Nhà lập chính sách có thể nói: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý, nên Nhà nước có quyền quyết định thu thế nào và bao nhiêu? Cái lý của người dân, tuy nhiên, như vị đại biểu Quốc hội phản ánh lại khác, bởi “thực ra đất đai dòng họ, dòng tộc người ta để lại”. Lý lẽ này thuộc về đời sống tự nhiên và nó vốn thế, cho dù thế nào và bao giờ. Cho nên, một khi đã tuân thủ Hiến pháp năm 1980 để toàn bộ đất đai bị quốc hữu hóa không đền bù thì chắc hẳn người dân phải nghĩ rằng: Tôi đã đóng góp đất cho Nhà nước vì sự nghiệp phát triển chung thì đổi lại, ít nhất sẽ có được đất ở mà không phải mua lại.

Luật Đất đai 2024 cần được tiếp tục xem xét để sửa đổi theo hướng: Một, xác định việc có đất ở là quyền cơ bản về chỗ ở của công dân mà Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm, theo đó mỗi cá nhân khi sinh ra không phân biệt ở đô thị hay nông thôn đều có quyền hưởng hoặc được cấp một hạn mức đất ở; và hai, về chính sách tài chính đất đai, miễn toàn bộ tiền sử dụng đất ở trong hạn mức đối với mọi công dân.

Từ góc độ chính sách tài chính đất đai, cần phân biệt tiền thuê, tiền sử dụng và thuế, phí. Nếu như thuế, phí là nghĩa vụ chung mà hầu như người dân ở đâu cũng phải trả, không phụ thuộc vào sở hữu đất hay bất động sản, thì cái gọi là “tiền thuê đất” và “tiền sử dụng đất” lại chỉ xuất hiện trong quan hệ có tính chất hợp đồng hoặc tương tự giữa chủ sở hữu và người sử dụng đất. Trong trường hợp này, về nguyên tắc pháp lý, nếu tiền thuê phát sinh từ hợp đồng thuê thì tiền sử dụng phải được hiểu phát sinh từ hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, liệu thực chất đó có phải là quan hệ mua bán giữa Nhà nước và người dân hay không thì lại chưa bao giờ được pháp luật đề cập hay lý giải. Thực tế vẫn tồn tại và được chấp nhận bao năm như vậy, cho đến khi Luật Đất đai 2024 cho phép Nhà nước tính tiền sử dụng đối với đất ở trên cơ sở giá đất thị trường thì với người dân, bản chất vấn đề đã trở nên hoàn toàn khác. Tại sao vậy? Có thể suy luận hai lý do như sau:

Thứ nhất, trên văn bản pháp luật cũng như trong quan niệm của người dân, đất ở được Nhà nước giao để hỗ trợ người dân có chỗ ở mà không phải “bán” hay “chuyển nhượng”. Đó có lẽ là tâm thức chung từ cả hai phía. Trước hết, kể từ năm 1980, Nhà nước thông qua các ủy ban nhân dân địa phương tự xác định trách nhiệm bố trí đất ở cho những hộ dân như người mới lập gia đình chưa có đất. Còn về phía người dân, họ cũng đã luôn tin tưởng như vậy, coi đó là điều hợp lý và, trừ phi thuộc nhóm đối tượng được miễn tiền sử dụng đất ở, luôn tự nguyện chấp nhận trả một khoản phí không lớn được gọi là tiền sử dụng đất do Nhà nước ấn định.

Thứ hai, bởi quy định của Luật Đất đai mới cho phép không chỉ tăng khoản tiền sử dụng đất nói trên mà còn xác định nó theo thị trường, việc người dân suy diễn coi việc giao đất như mua bán đất là hoàn toàn dễ hiểu. Vấn đề ở chỗ nếu về tài chính là quan hệ mua bán thì theo lẽ sòng phẳng, người dân phải được trao toàn bộ quyền sở hữu đất thay cho được giao đất chỉ để sử dụng. Khía cạnh nhạy cảm này, tuy nhiên, đáng tiếc đã không được xem xét khi sửa đổi Luật Đất đai 2013. Cho nên, là hợp lý khi các đại biểu Quốc hội nêu lên những thắc mắc và bức xúc của người dân, chưa nói tới khi đặt trong bối cảnh phần đất mà người dân phải trả tiền sử dụng đất cao ấy không phải là đất mới mà vẫn là đất họ sử dụng bấy lâu.

Từ góc nhìn chuyên gia, tôi cho rằng trước hết cần đặt Luật Đất đai vào vị thế nền tảng xét trên cả ba khía cạnh, bao gồm quyền cơ bản về có chỗ ở của người dân, quyền sở hữu tài sản dân sự và quyền khai thác tài sản để phát triển kinh tế. Do đó, nếu một lần nữa sửa đổi Luật Đất đai, Quốc hội cần có sự xem xét căn cơ và tổng thể vấn đề, thay vì chỉ dừng lại ở các nhu cầu cá biệt hay cấp bách, chẳng hạn như xác định giá đất. Bởi nếu giá đất là trọng tâm của tài chính đất đai thì bất cứ thay đổi chính sách nào về nó đều ngay lập tức tác động sâu rộng lên các khía cạnh khác của đời sống.

Nếu người dân phản ứng với loại quy phạm thứ hai, hay tạm gọi là “luật chính sách”, thì đương nhiên phải xem xét lại chính sách: Liệu nó có khả thi và hợp lý hay không, xét từ mục tiêu phục vụ công cuộc phát triển kinh tế vì lợi ích của người dân.

Vấn đề đầu tiên mà một chính sách tài chính đất đai hợp lý cần giải quyết không phải là ấn định mức thu bao nhiêu hay thu thế nào mà là tại sao lại thu tiền đó? Như trên đã đề cập, hai phạm trù “thuê đất”, gắn với tiền thuê, và “giao đất” gắn với tiền sử dụng, cần được minh định rành mạch về pháp lý. Nếu thuê đất là thỏa thuận theo hợp đồng thì giao đất ở đây phải được coi là một hành vi thuộc trách nhiệm và thẩm quyền hành chính. Theo đó, tạm bỏ qua việc giao đất cho dự án phát triển kinh tế theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, trách nhiệm và thẩm quyền của Nhà nước trong việc giao đất ở cho người dân xuất phát từ hai nguyên lý cơ bản của Hiến pháp, đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân và công dân có quyền có chỗ ở. Để cắt nghĩa và hiện thực hóa các nguyên lý này, thẩm quyền của Nhà nước được thay mặt toàn dân để thống nhất quản lý đất đai cần được giới hạn chủ yếu vào mục tiêu sử dụng, khai thác đất đai cho phát triển kinh tế và bảo vệ an ninh quốc phòng; trong khi đó, quyền có đất để tạo lập chỗ ở của người dân đương nhiên phải được Nhà nước bảo đảm. Tinh thần và cách tiếp cận này trong phạm vi nhất định đã được phản ánh trong Luật Đất đai, theo đó chính quyền địa phương ấn định hạn mức đất ở cho người dân tùy theo nhu cầu và điều kiện thực tế của nơi mình, nhưng tiếc rằng nó không bao quát toàn diện và nhất quán với chính sách tài chính đất đai.

Cụ thể, việc miễn tiền sử dụng đất ở trong hạn mức chỉ áp dụng đối với nhóm người dân thuộc đối tượng chính sách thay cho áp dụng bình đẳng với mọi công dân, đồng thời phần hạn mức đất ở đó lại được xác định theo từng mảnh đất một cách cơ học, không phụ thuộc vào việc người sử dụng thực tế có nhu cầu về đất ở hay không. Cho nên, tác giả bài viết này đề xuất rằng trên cơ sở thừa nhận sự bất cập trong vấn đề nêu ra, Luật Đất đai 2024 cần được tiếp tục xem xét để sửa đổi theo hướng: Một, xác định việc có đất ở là quyền cơ bản về chỗ ở của công dân mà Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm, theo đó mỗi cá nhân khi sinh ra không phân biệt ở đô thị hay nông thôn đều có quyền hưởng hoặc được cấp một hạn mức đất ở; và hai, về chính sách tài chính đất đai, miễn toàn bộ tiền sử dụng đất ở trong hạn mức đối với mọi công dân, theo đó, chỉ áp dụng bảng giá đất thông thường sát với thị trường đối với các loại đất khác, bao gồm cả đất ở mà người dân có nhu cầu được công nhận hay giao vượt quá hạn mức được hưởng của mình.

Có thể với cách tiếp cận đó, vụ việc như đại biểu Quốc hội nêu ra có cơ sở chính đáng để giải quyết, đồng thời nguyên lý đất đai thuộc sở hữu toàn dân sẽ phát huy được ý nghĩa và giá trị đích thực của nó.

(*) Thành viên Văn phòng NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam
(1) https://vietnamnet.vn/khi-nguoi-dan-phai-mua-lai-dat-cua-minh-2465732.html

LS. Nguyễn Tiến Lập (*)

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/tu-viec-nguoi-dan-phai-mua-lai-dat-cua-minh-ban-ve-chinh-sach-tai-chinh-dat-dai/