Vay tiền 'ôm' condotel thời sốt giá giờ ra sao?

2 giờ trướcBài gốc

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2017–2019, phân khúc condotel, biệt thự biển, shophouse nghỉ dưỡng đang trải qua cuộc thanh lọc khắc nghiệt khi thanh khoản lao dốc, cam kết lợi nhuận đổ vỡ, pháp lý kéo dài và áp lực lãi vay chưa hạ nhiệt.

Một thời hoàng kim

Ở thời kỳ cao trào, các dự án nghỉ dưỡng ven biển tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc hay Quy Nhơn được quảng bá như một kênh đầu tư “vừa nghỉ dưỡng, vừa sinh lời”. Những lời hứa lợi nhuận 10–12%/năm, hỗ trợ vay tới 90–100% giá trị tài sản, cộng thêm tâm lý “du lịch Việt Nam sẽ bùng nổ” đã khiến dòng tiền đổ vào phân khúc này tăng mạnh.

Không ít người khi đó tin rằng chỉ cần xuống tiền là có thể sở hữu một tài sản ven biển vừa tăng giá, vừa tạo dòng tiền đều đặn. Nhưng thực tế sau đại dịch Covid-19 đã đảo ngược hoàn toàn kỳ vọng ấy.

Ông Trần Minh Lâm, một nhà đầu tư tại Hà Nội, đến nay vẫn chưa thoát khỏi áp lực tài chính sau khi dồn gần 7,2 tỷ đồng mua hai căn condotel tại quận Ngũ Hành Sơn vào năm 2019.

Theo mô hình “đầu tư 0 đồng”, ông vay tới 90% giá trị tài sản với niềm tin vào cam kết lợi nhuận 11–12%/năm từ chủ đầu tư. Nhưng chỉ một năm sau, đại dịch bùng phát, hoạt động du lịch gần như đóng băng. Chủ đầu tư thông báo tạm dừng chi trả lợi nhuận với lý do bất khả kháng.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thời đỉnh sóng chưa về bờ.

“Từ 2023 đến nay, công suất cho thuê chỉ quanh 30-50%, không đủ trả lãi ngân hàng và phí bảo trì, marketing. Đầu tháng 6/2025, tôi buộc phải bán lỗ một căn, mất gần 800 triệu đồng. Căn còn lại rao bán đã gần 1 năm nhưng đến nay chưa ai mua, khách trả giá rất thấp rồi bỏ đi”, ông Lâm nói.

Câu chuyện của ông Lâm phản ánh bức tranh chung của hàng nghìn nhà đầu tư từng lao vào cơn sốt condotel bằng vốn vay. Khi thị trường đi xuống, tài sản nghỉ dưỡng rơi vào trạng thái “hai không”, không tạo dòng tiền đủ lớn và cũng không dễ thoát hàng.

Kể từ cuối năm 2025 đến nay, dù tình hình đã khả quan hơn, nhưng áp lực vẫn là rất lớn, trong đó lớn nhất nằm ở việc nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao trong giai đoạn thị trường tăng nóng.

Khi lãi suất thấp, cam kết lợi nhuận hấp dẫn và giá bất động sản liên tục leo thang, nhiều người tin rằng đây là “canh bạc chắc thắng”. Nhưng bất động sản nghỉ dưỡng vốn phụ thuộc trực tiếp vào sức khỏe ngành du lịch và khả năng vận hành khai thác, nên chỉ cần thị trường du lịch suy yếu hoặc công suất phòng giảm mạnh, dòng tiền sẽ lập tức đứt gãy.

Dữ liệu thị trường quý I/2026 cho thấy khó khăn vẫn chưa chấm dứt. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung mới khoảng 6.500 sản phẩm, giảm 22% so với quý IV/2025.

Đáng chú ý hơn là sức hấp thụ tiếp tục suy yếu. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 45%, giảm 7 điểm % so với quý trước. Tổng lượng giao dịch toàn thị trường chỉ khoảng hơn 2.900 sản phẩm, giảm tới 30% so với quý liền kề.

Riêng phân khúc condotel và biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục chìm sâu trong trạng thái trầm lắng. Giao dịch condotel giảm tới 87%, còn biệt thự nghỉ dưỡng giảm hơn 81% so với quý trước. Nguồn cung mới gần như biến mất, thị trường chủ yếu tiêu thụ hàng tồn kho từ các dự án cũ.

Hào quang khó trở lại?

Điều đáng nói là dù nhiều chủ đầu tư đã tung ra các chương trình hỗ trợ lãi suất, chia sẻ doanh thu hay kéo giãn tiến độ thanh toán, thanh khoản vẫn không cải thiện đáng kể. Điều đó cho thấy vấn đề lớn nhất hiện nay không còn nằm ở giá bán hay ưu đãi tài chính, mà là niềm tin thị trường.

Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao. Sản phẩm cao tầng nghỉ dưỡng hiện dao động từ 39–200 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ. Ở phân khúc thấp tầng, giá phổ biến từ 8–170 tỷ đồng/căn, tăng khoảng 9%.

Nghịch lý của thị trường nằm ở chỗ thanh khoản giảm mạnh nhưng giá chưa điều chỉnh tương ứng. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư mắc kẹt trong trạng thái “không bán được, giữ cũng khó”.

Một trong những nguyên nhân khiến dòng tiền chưa quay lại là câu chuyện pháp lý kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết triệt để. Dù Nghị quyết 29 của Quốc hội có hiệu lực từ ngày 1/5/2026 đã mở ra cơ chế cấp giấy chứng nhận cho một số dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” như condotel hay officetel, nhưng giới chuyên gia cho rằng phạm vi tháo gỡ vẫn khá hạn chế.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP.HCM, Nghị quyết 29 chủ yếu xử lý các trường hợp đã được cấp sổ hồng không đúng quy định. Trong khi đó, nhiều dự án vướng mắc pháp lý hiện nay lại nằm ở nhóm chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc đã bị thu hồi pháp lý trước đó. Điều này khiến số lượng dự án thực sự được hưởng lợi từ chính sách mới không nhiều như kỳ vọng.

Thực tế, với nhà đầu tư cá nhân, “sổ hồng” không chỉ là câu chuyện pháp lý, mà còn là yếu tố quyết định khả năng vay vốn, sang nhượng và định giá tài sản. Khi tính pháp lý chưa rõ ràng, thị trường thứ cấp gần như đóng băng.

Bước sang quý II/2026, triển vọng phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn được đánh giá khá thận trọng. Room tín dụng chưa thực sự nới rộng, mặt bằng lãi suất còn cao, trong khi tâm lý nhà đầu tư vẫn dè dặt sau giai đoạn thua lỗ kéo dài.

Các chuyên gia cho rằng thị trường hiện nay đang bước vào quá trình thanh lọc mạnh chưa từng có. Dòng tiền không biến mất, nhưng trở nên chọn lọc hơn rất nhiều. Nhà đầu tư giờ ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, vận hành thực chất, vị trí chiến lược và gắn với hệ sinh thái du lịch rõ ràng.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường chuyển từ cuộc đua số lượng sang cạnh tranh chất lượng. Những chủ đầu tư biết tái định vị sản phẩm, nâng cấp vận hành, gắn dự án với chiến lược phát triển điểm đến sẽ có cơ hội dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới.

Ngược lại, các dự án thiếu bản sắc, vận hành yếu hoặc chỉ dựa vào chiêu thức cam kết lợi nhuận sẽ ngày càng khó tồn tại. Theo ông Jackson, áp lực thanh khoản trong thời gian tới có thể buộc nhiều dự án phải tái cấu trúc hoặc rời khỏi thị trường.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/vay-tien-om-condotel-thoi-sot-gia-gio-ra-sao.html