Vốn ngoại đổ mạnh vào bất động sản: cơ hội và thách thức

3 giờ trướcBài gốc

Vốn ngoại tăng tốc

Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch & Đầu tư, trong 9 tháng năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần vào lĩnh vực bất động sản đạt hơn 3,2 tỷ USD, chiếm gần 15% tổng vốn FDI vào Việt Nam. Đây là con số cao thứ hai sau công nghiệp chế biến, chế tạo. Đặc biệt, nhiều dự án quy mô lớn đã được các nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản và châu Âu cam kết rót vốn.

Các thương vụ nổi bật có thể kể đến như: Tập đoàn Keppel (Singapore) tăng vốn thêm 500 triệu USD để phát triển khu đô thị xanh tại Hà Nội; một quỹ đầu tư Hàn Quốc mua lại cổ phần tại dự án phức hợp cao cấp ở TP Hồ Chí Minh; hay tập đoàn Nhật Bản mở rộng chuỗi khu công nghiệp sinh thái tại miền Bắc… Điều này cho thấy, bất chấp khó khăn nội tại, BĐS Việt Nam vẫn hấp dẫn nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở cao và lợi thế chi phí.

Dòng vốn ngoại đang được tập trung vào lĩnh vực bất động sản.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, có nhiều yếu tố khiến thị trường BĐS Việt Nam ngày càng được các nhà đầu tư ngoại quan tâm: Thứ nhất, nhu cầu lớn và bền vững. Với hơn 100 triệu dân, tốc độ đô thị hóa khoảng 3%/năm, Việt Nam được đánh giá là một trong những quốc gia có nhu cầu nhà ở, văn phòng, thương mại và hạ tầng công nghiệp cao nhất khu vực, đây là "đầu ra" ổn định cho các nhà đầu tư dài hạn. Thứ hai, là giá BĐS Việt Nam, dù đã tăng mạnh trong một số phân khúc, vẫn còn thấp hơn so với các nước láng giềng như Thái Lan, Malaysia, Indonesia, điều này mang lại kỳ vọng biên lợi nhuận cao khi thị trường tiếp tục hoàn thiện.

Thứ ba, là nhiều chính sách mới đã được ban hành nhằm tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, như nới lỏng quy định về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, cũng như điều chỉnh khung pháp lý về đất đai và bất động sản. Thứ tư, sự phát triển hạ tầng khi các dự án giao thông lớn như cao tốc Bắc – Nam, đường vành đai tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, cùng hàng loạt cảng biển, sân bay được nâng cấp, giúp tăng tính kết nối và hấp dẫn các nhà đầu tư quốc tế.

“Vốn ngoại đổ mạnh vào BĐS là tín hiệu tích cực, giúp thị trường thoát khỏi tình trạng khan hiếm nguồn vốn. Tuy nhiên, cần chú trọng đến khung pháp lý rõ ràng, minh bạch để dòng vốn này phát huy hiệu quả, tránh tình trạng thao túng hoặc tạo bong bóng giá” - ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý

Theo chuyên gia về nghiên cứu thị trường BĐS Đỗ Thu Hằng, sự tham gia ngày càng mạnh mẽ của nhà đầu tư ngoại mang lại nhiều lợi ích cho thị trường.

Một là, bổ sung nguồn lực tài chính trong bối cảnh tín dụng trong nước bị siết chặt, trái phiếu DN gặp khó khăn, dòng vốn FDI trở thành "phao cứu sinh" quan trọng, giúp nhiều dự án tiếp tục triển khai, tránh tình trạng đình trệ.

Hai là, nâng cao chất lượng dự án khi nhà đầu tư nước ngoài thường mang theo công nghệ, kinh nghiệm quản lý và tiêu chuẩn quốc tế được phát triển bài bản, bền vững và thân thiện môi trường hơn.

Ba là, thúc đẩy cạnh tranh, bởi sự hiện diện của các "ông lớn" ngoại buộc DN trong nước phải đổi mới mô hình kinh doanh, nâng cao tính minh bạch, chú trọng tới quản trị rủi ro và trải nghiệm khách hàng.

Bốn là, góp phần định vị Việt Nam trên bản đồ đầu tư quốc tế khi nhiều quỹ đầu tư toàn cầu lựa chọn Việt Nam, niềm tin của thị trường quốc tế đối với nền kinh tế và môi trường đầu tư càng được củng cố, từ đó tạo hiệu ứng lan tỏa thu hút thêm vốn.

Cần tiếp tục hoàn thện khung pháp lý cho thị trường bất động sản.

“Tuy nhiên, vốn ngoại đổ mạnh cũng đi kèm những thách thức không nhỏ, đó là nguy cơ “thâu tóm”, khi một số thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) có thể khiến DN trong nước mất quyền kiểm soát các dự án tiềm năng nếu không có chiến lược phòng vệ, dễ rơi vào tình trạng phụ thuộc. Cùng với đó là nhiều DN nội còn hạn chế về vốn, kinh nghiệm và khả năng huy động nguồn lực, dẫn đến sự chênh lệch lớn về sức cạnh tranh. Đặc biệt, vấn đề pháp lý và minh bạch cũng có thể làm giảm hiệu quả đầu tư, tạo ra nguy cơ tranh chấp; và rủi ro “nóng lạnh” của dòng vốn bởi vốn ngoại thường nhạy cảm với biến động kinh tế vĩ mô hay bất ổn địa chính trị, nếu dòng vốn rút đột ngột, thị trường có thể đối mặt với cú sốc thanh khoản” – bà Đỗ Thu Hằng cho hay.

Để biến cơ hội thành lợi ích bền vững, các chuyên gia cho rằng, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, sớm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, nhằm tạo hành lang pháp lý minh bạch, nhất quán cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước; Tăng cường giám sát và minh bạch thông tin để hạn chế tình trạng đầu cơ, thao túng, nâng cao trách nhiệm giải trình của cơ quan quản lý.

Về phía DN, cần đẩy mạnh hợp tác theo hướng cùng phát triển, chia sẻ lợi ích lâu dài thay vì chỉ bán tài sản, đây là cách giữ lại giá trị và nâng cao năng lực cạnh tranh. Định hướng phát triển bền vững, ưu tiên các dự án xanh, tiết kiệm năng lượng, gắn với phát triển đô thị thông minh, để vừa phù hợp xu hướng toàn cầu vừa nâng cao chất lượng sống cho người dân.

“Vốn ngoại mang đến cơ hội bổ sung nguồn lực, nhưng quan trọng là phải hài hòa lợi ích. Doanh nghiệp nội không nên quá phụ thuộc, dễ dàng bán lại dự án mà cần cân nhắc hợp tác lâu dài, để học hỏi cách quản lý, phát triển sản phẩm, cũng như nâng cao năng lực cạnh tranh. Nếu chỉ coi FDI là ‘cứu cánh’ ngắn hạn về vốn, chúng ta sẽ bỏ lỡ cơ hội xây dựng thị trường bền vững” – chuyên gia tài chính, ngân hàng TS Cấn Văn Lực khuyến cáo.

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/von-ngoai-do-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-va-thach-thuc.860601.html