Vụ vay ngân hàng mua biệt thự: VKSND TP.HCM nhận định bên môi giới thỏa thuận việc đặt cọc là trái luật

3 giờ trướcBài gốc

Ngày 19-12, TAND TP.HCM mở phiên xét xử phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là một ngân hàng và bị đơn là vợ chồng ông THS.

Phiên xét xử phúc thẩm xem xét kháng cáo của ngân hàng; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty N và kháng nghị của VKSND khu vực 7 - TP.HCM.

Trụ sở TAND TP.HCM. Ảnh: THUẬN VĂN

Ngân hàng đề nghị hủy án, bị đơn yêu cầu y án

Tại phiên tòa, phía ngân hàng cho rằng, ngân hàng chỉ yêu cầu bị đơn trả nợ, trong khi đó tòa sơ thẩm tuyên văn bản thỏa thuận vô hiệu, từ đó tuyên hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp vô hiệu là hành vi vượt quá thẩm quyền xét xử.

Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp được giao kết giữa các bên một cách độc lập, tự nguyện và không vi phạm điều cấm của luật... nên không thể vô hiệu khi văn bản thỏa thuận vô hiệu.

Cấp sơ thẩm không đưa chủ đầu tư tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc tòa án không triệu tập chủ đầu tư, không đi xác minh thực tế dẫn đến nhận định "không có tài sản". Phía ngân hàng đã cung cấp hình ảnh dự án đã hoàn thành đầy đủ công năng thiết kế.

Ngân hàng cho rằng, văn bản thỏa thuận là thỏa thuận có kèm theo biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (đặt cọc) để ưu tiên giao kết hợp đồng trong tương lai, không phải là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại.

Tòa sơ thẩm đánh đồng "đặt cọc" với "huy động vốn trái phép" là chưa đúng, vì Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh việc huy động vốn của chủ đầu tư dự án, trong khi Công ty N là đơn vị môi giới, được phép nhận đặt cọc.

Việc xem hành vi nhận đặt cọc của Công ty N là "huy động vốn" là suy diễn không đúng đối tượng pháp luật điều chỉnh. Phía ngân hàng đề nghị HĐXX hủy toàn bộ bản án sơ thẩm. Trong trường hợp giữ y án, có nguy cơ tạo tiền lệ pháp lý nguy hiểm, đe dọa sự ổn định hoạt động tín dụng.

Phía luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông S cho rằng, kháng cáo của các bên và kháng nghị là không có căn cứ.

Theo điểm 7 Mục 3 Công văn 196 ngày 3-10-2023 của TAND Tối cao, tòa sơ thẩm có quyền và nghĩa vụ xem xét tính hợp pháp của các giao dịch có liên quan trực tiếp đến hợp đồng tín dụng, bao gồm cả văn bản thỏa thuận nếu văn bản này là cơ sở dẫn đến việc xác lập, bảo đảm hoặc thực hiện hợp đồng tín dụng đang bị tranh chấp. Do đó, không có căn cứ cho rằng tòa sơ thẩm giải quyết vượt quá phạm vi khởi kiện.

Theo luật sư, Công ty N chỉ được hưởng thù lao môi giới bất động sản từ chủ đầu tư và hoa hồng khi chủ đầu tư ký được hợp đồng. Công ty N yêu cầu khách hàng đặt cọc, nộp tiền cọc... theo Điều 3 của văn bản thỏa thuận là trái quy định pháp luật, theo Điều 328 BLDS.

Sau phiên sơ thẩm, chủ đầu tư đã có công văn gửi TAND TP.HCM khẳng định chưa từng ban hành văn bản hay ủy quyền Công ty N nhận cọc. Như vậy, Công ty N nhận đặt cọc từ ông S là vi phạm điều cấm của luật. Nên cấp sơ thẩm tuyên văn bản thỏa thuận vô hiệu là đúng quy định.

Luật sư cho rằng ngân hàng đã không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thẩm định, vi phạm trực tiếp các quy định pháp luật chuyên ngành và quy trình nội bộ. Theo hồ sơ, ngân hàng không biết tài sản ở đâu, không xác định được hiện trạng, tiến độ xây dựng, không xác định được quyền tài sản của ông S đối với căn biệt thự...

Luật sư đề nghị, HĐXX cấp phúc thẩm bác toàn bộ kháng nghị, kháng cáo và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Phía Công ty N cũng đề nghị hủy án để xét xử lại, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên.

VKS đề nghị hủy án sơ thẩm

Phát biểu quan điểm, Đại diện VKSND TP.HCM cho rằng, chủ đầu tư kí hợp đồng giao Công ty N để môi giới, tư vấn bán bất động sản là đúng quy định. Nội dung văn bản thỏa thuận, thể hiện Công ty N được giới thiệu, tư vấn, hỗ trợ, bán động sản... khi chủ đầu tư đủ điều kiện bán là phù hợp với các Điều 63, 64 và 65 Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, bên môi giới thỏa thuận về việc đặt cọc là trái luật, bởi những lý do sau:

Thứ nhất, mục đích đặt cọc không đúng quy định pháp luật. Theo Điều 328 BLDS, việc đặt cọc phải có mục đích để đảm bảo cam kết thực hiện hợp đồng, cụ thể là tài sản đặt cọc trừ được vào nghĩa vụ đặt cọc, không phải nhận cọc để giao cho bên thứ ba hay bù trừ nghĩa vụ trả tiền đối với bên thứ ba.

Trong trường hợp này, ông S và Công ty N không có hợp đồng mua bán nào thể hiện mục đích đặt cọc là để bên ông S thực hiện để chứng minh năng lực tài chính là không phù hợp mục đích đặt cọc.

Thứ hai, công ty môi giới không có quyền nhận tiền đặt cọc; Luật Kinh doanh bất động sản không quy định nào về việc đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

Dù luật không cấm chủ đầu tư và khách hàng ký các thỏa thuận mua bán trước khi dự án có đủ điều kiện, song Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản quy định tổ chức cá nhân tổ chức môi giới, kinh doanh bất động sản không được vừa là một bên môi giới, vừa là một bên thực hiện hợp đồng.

Công ty N là đơn vị môi giới và chỉ được hưởng hoa hồng khi chủ đầu tư trực tiếp ký hợp đồng mua bất động sản, nhưng văn bản thỏa thuận lại quy định Công ty N nhận tiền cọc, quy định phương thức thanh toán, phương thức đặt cọc và trực tiếp nhận tiền cọc với số tiền rất lớn... được xem như khoản thanh toán trước tiền mua bất động sản. Theo VKS, bản chất đây là huy động vốn trái phép đã vi phạm Khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản về các hành vi bị nghiêm cấm.

Như vậy, văn bản thỏa thuận có nội dung trái pháp luật, vi phạm điều cấm nên bị vô hiệu. Ngân hàng giải ngân khoản vay mà pháp luật cấm là giao dịch là vô hiệu.

Thứ ba, hợp đồng thế chấp, tài sản thế chấp là dự án phát sinh từ văn bản thỏa thuận của Công ty N và ông S. Tuy nhiên, Công ty N không phải là chủ đầu tư, không có quyền nhận đặt cọc và văn bản thỏa thuận vi phạm điều cấm của luật nên quyền thoản thuận tài sản không hình thành từ văn bản thỏa thuận trên.

Do văn bản thỏa thuận vi phạm điều cấm, không làm phát sinh quyền tài sản hợp pháp nên hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Thứ tư, về việc giải quyết của tòa án cấp sơ thẩm, VKS nhận thấy, ngân hàng khởi kiện yêu cầu ông S trả nợ vay. Trong trường hợp không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán thì ngân hàng có quyền đối với tài sản thế chấp.

Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng cho vay là đúng vì hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, thuộc trường hợp đương nhiên vô hiệu và không cần đương sự yêu cầu. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm đã có vi phạm vì nếu hợp đồng vô hiệu thì phải giải quyết hậu quả pháp lý theo quy định.

Theo VKS, tòa án sơ thẩm tuyên buộc Công ty N trả tiền cho ngân hàng số tiền đã nhận nhưng không giải quyết được tiền lãi theo yêu cầu của ngân hàng như thế nào và ai là người có nghĩa vụ bồi thường... là chưa giải quyết triệt để.

Cạnh đó, ngân hàng khởi kiện yêu cầu buộc bị đơn trả nợ vay và xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp bị đơn không thực hiện được nghĩa vụ thanh toán nợ. Tuy nhiên, tòa sơ thẩm không giải quyết hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng và ông S là chưa giải quyết triệt để.

Phía ông S tại tòa sơ thẩm đã đồng ý trả nợ và yêu cầu ngân hàng giảm lãi nhưng tòa lại tuyên vô hiệu văn bản thỏa thuận giữa là chưa phù hợp ý chí của ông S.

Tòa sơ thẩm chưa thu thập đủ tài liệu, chứng cứ, tính pháp lý của dự án, chưa thẩm hiện trạng tài sản thế chấp... Thực tế, sau phiên sơ thẩm, đương sự đã cung cấp hình ảnh thể hiện các bất động sản này là có thật và khác với nhận định của cấp sơ thẩm.

Đại diện VKSND TP.HCM đề nghị HĐXX chấp nhận một phần kháng cáo của ngân hàng, một phần kháng cáo của Công ty N và một phần kháng nghị của VKSND khu vực 7 - TP.HCM. Đề nghị HĐXX hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho tòa án sơ thẩm để xét xử lại.

HĐXX sẽ nghị án kéo dài và tuyên án vào ngày 26-12.

SONG MAI

Nguồn PLO : https://plo.vn/video/vu-vay-ngan-hang-mua-biet-thu-vksnd-tphcm-nhan-dinh-ben-moi-gioi-thoa-thuan-viec-dat-coc-la-trai-luat-post887423.html