Vượt cú sốc thuế quan, bất động sản công nghiệp tăng tốc từ đòn bẩy hạ tầng

2 giờ trướcBài gốc

Sản xuất phục hồi và tăng tốc

Ghi nhận chung cho thấy thị trường bất động sản khu công nghiệp có dấu hiệu tích cực trở lại, sau những lo ngại hồi tháng 4 khi Mỹ công bố thuế đối ứng với các đối tác thương mại. Mỹ và Việt Nam đang bắt đầu tiến hành các vòng đàm phán kỹ thuật, sau tuyên bố chung về khuôn khổ Hiệp định thương mại đối ứng, công bằng và cân bằng công bố hồi cuối tháng 10.

Trong bối cảnh này, hầu hết các nhà phân tích đều đánh giá trạng thái lạc quan của nhiều chỉ báo vĩ mô. Chẳng hạn, vốn FDI giải ngân theo tháng tăng trưởng dương liên tục từ đầu năm, lũy kế trong 10 tháng đầu năm tăng 9% so với cùng kỳ, lên mức cao nhất trong 5 năm. Điều này cho thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục kế hoạch đầu tư sản xuất tại Việt Nam.

Trong khi đó, ở lĩnh vực sản xuất, chỉ số khảo sát PMI cho thấy triển vọng sản xuất đang ổn định trở lại. Còn chỉ số niềm tin kinh doanh (BCI) quí 3 của Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham) đạt 66,5 điểm, cao nhất 3 năm.

Nhóm phân tích của Công ty chứng khoán MBS dẫn lại chia sẻ của một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, nói rằng hiện khách hàng đã quay trở lại đàm phán và nhận bàn giao đất, sau sự kiện Mỹ công bố thuế đối ứng mới. Các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp mở rộng nhanh quỹ đất, đẩy nhanh tiến độ đền bù và xây dựng cơ sở hạ tầng.

Một điểm tích cực khác là doanh thu cho thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn và cung cấp dịch vụ tiện ích khu công nghiệp vẫn tăng trưởng tốt, cho thấy hoạt động sản xuất ổn định không bị ảnh hưởng từ chính sách thuế của Mỹ.

Sự lạc quan cũng thấy rõ khi nhìn vào báo cáo về tình hình cung cầu khách thuê từ các công ty nghiên cứu thị trường quốc tế. Theo báo cáo thị trường quí 3 của Cushman & Wakefield, nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng trong tương lai gần ở cả hai khu vực, trong khi nhu cầu thuê thực tế vẫn rất mạnh mẽ tại các khu vực "đầu tàu" công nghiệp và vẫn tập trung vào các ngành có giá trị gia tăng cao như công nghệ và sản xuất linh kiện điện tử.

Mức giá chào thuê tại các khu vực trọng điểm duy trì xu hướng tăng trưởng bền vững theo năm, cho thấy niềm tin của các chủ đầu tư vào tiềm năng phát triển của khu vực.

Đáng chú ý là phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW) và nhà xưởng xây sẵn (RBF) tiếp tục thể hiện sức cầu vượt trội với tỷ lệ lấp đầy đều duy trì ở mức cao ấn tượng đi cùng mặt bằng giá tăng ổn định.

Với RBF, các dự án mới có vị trí tốt đều được hấp thụ nhanh chóng, tập trung các ngành mũi nhọn như linh kiện điện tử và bo mạch ưu tiên giải pháp RBF để tiết kiệm thời gian triển khai. Còn RBW nhờ nhu cầu tích trữ hàng hóa phục vụ dịp lễ cuối năm và sự phát triển của các ngành hàng tiêu dùng nhanh (FMCG), dược phẩm, và linh kiện điện tử.

Lý giải sự bùng nổ của phân khúc này, ông Hardy Diec, Giám đốc điều hành KCN Việt Nam, nhà phát triển bất động sản thứ cấp đang có nhiều dự án khắp cả nước, nói đây là giải pháp tối ưu cho nhu cầu dòng vốn FDI thế hệ mới.

“Các doanh nghiệp công nghệ cao và sản xuất tinh gọn ưu tiên một hạ tầng có thể vận hành ngay, đạt chuẩn kỹ thuật ổn định và hỗ trợ họ kiểm soát chi phí đầu tư ban đầu. Mặt bằng xây sẵn cho phép nhà đầu tư rút ngắn đáng kể thời gian thâm nhập thị trường, trong khi việc tự xây dựng nhà máy theo mô hình truyền thống đòi hỏi nhiều thời gian chuẩn bị hơn. Đây vừa là yêu cầu, vừa là các yếu tố đã, đang và sẽ tiếp tục tác động trực tiếp đến xu hướng phát triển của bất động sản công nghiệp cho thuê”, ông Hardy đánh giá.

Mô hình nhà kho, nhà xưởng xây sẵn vẫn giữ sức hút ổn định nhờ lợi thế rút ngắn thời gian đi vào vận hành và khả năng điều chỉnh quy mô đầu tư.

Đòn bẩy từ hạ tầng

Sau các chuyển động mạnh mẽ và lạc quan hơn vào cuối năm 2025, triển vọng năm sau cũng được đánh giá là có nhiều điểm tích cực, không chỉ bởi chu kỳ đầu tư mới mà còn nhờ sự thay đổi cấu trúc hành chính và nhu cầu đầu tư hạ tầng trên cả nước.

Đầu tiên là việc sáp nhập tỉnh đã mở rộng không gian phát triển theo cách chưa từng có, tạo ra những “vùng siêu đô thị công nghiệp”, nơi tập trung rất nhiều dịch vụ liên quan đến sản xuất cho đến logistics tại các vùng miền. Trong đó có rất nhiều hạ tầng như bến cảng, hay mô hình thương mại tự do (FTZ).

Thứ hai là xu hướng của dòng vốn FDI thế hệ mới trong bối cảnh thế giới vẫn còn nhiều yếu tố bất định, thương mại toàn cầu và chuỗi cung ứng còn đang tìm kiếm điểm cân bằng. Với vai trò là một mắt xích quan trọng của chuỗi cung ứng khu vực, Việt Nam được đánh giá sẽ tiếp tục thu hút làn sóng sản xuất và logistics mới.

Việc tăng cường vào hạ tầng sẽ giúp kích hoạt và hỗ trợ đáng kể thị trường bất động sản công nghiệp. Cộng hưởng dòng vốn chảy vào thị trường ngày càng nhiều hơn, các doanh nghiệp sẽ có nhu cầu tối ưu hóa chuỗi cung ứng mạnh mẽ.

Theo đại diện KCN, dòng vốn FDI hiện nay không chỉ đổ vào các ngành sản xuất truyền thống như dệt may, da giày... mà đã bắt đầu chuyển hướng sang những lĩnh vực có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao. “Dòng vốn FDI thế hệ mới cho thấy Việt Nam đang dần chuyển từ vai trò “công xưởng” sang “trung tâm sản xuất chiến lược” trong chuỗi cung ứng toàn cầu”, ông Hardy nói.

Ông Hardy Diec, Giám đốc điều hành KCN Việt Nam

Trong báo cáo Triển vọng bất động sản công nghiệp Việt Nam - Nắm bắt thời cơ” của Công ty nghiên cứu thị trường Avison Young Việt Nam công bố cuối tháng 11, nói rằng hiện đang có sự thay đổi trên thị trường bất động sản công nghiệp từ góc nhìn các nhà đầu tư. Theo đó, sức ép tài chính và mục tiêu bền vững sẽ thúc đẩy các nhà sản xuất tập trung nhiều hơn vào tính hiệu suất, linh hoạt và tốc độ nhằm kéo giảm rủi ro chi phí và tối ưu vận hành.

Triển vọng tiếp theo nằm ở các loại hình xây sẵn như nhà xưởng, nhà kho và bất động sản logistics (kho lạnh, trạm trung chuyển, trung tâm giao hàng chặng cuối), tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao. Đồng thời, các dịch vụ kho bãi logistics ngày càng chuyên nghiệp hóa, đầy đủ từ xuất nhập, kiểm tra, dán nhãn và đóng gói hàng hóa đến thủ tục hải quan.

Ngoài ra, một xu hướng nữa là nhiều chủ đầu tư hiện chú trọng cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên biệt cho từng khách thuê tiềm năng, cũng như phát triển mô hình KCN xanh, logistics tích hợp, chuẩn ESG, thay vì chỉ đầu tư hạ tầng cơ bản. “Nhu cầu ngày càng chi tiết và chuyên môn hóa như vậy thúc đẩy sự phát triển nguồn cung BĐS công nghiệp từ lượng sang chất”, báo cáo đánh giá.

Chia sẻ tương tự, ông Hardy Diec nói rằng các nhà phát triển thứ cấp như KCN hiện nay đang nỗ lực chuyển đổi từ vai trò “nhà cung cấp mặt bằng” sang “đối tác chiến lược” của nhà đầu tư, các doanh nghiệp FDI trong bối cảnh tiêu chuẩn đặt ra ngày càng cao hơn. Cách làm là đa dạng hóa mô hình và quy mô kho, xưởng để đáp ứng những yêu cầu đang ngày càng phân hóa này.

Dự án KCN An Phát - Hải Phòng có hình thức mới gồm xưởng 2 tầng và nhiều diện tích xưởng linh hoạt, mang đến giải pháp phù hợp cho cả tập đoàn đa quốc gia cũng như các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

“Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn trong chuỗi dịch chuyển toàn cầu, nhưng để tận dụng hiệu quả, ngành bất động sản công nghiệp cần nâng chuẩn ở mọi khía cạnh, từ thiết kế, xây dựng đến quản trị. Với chúng tôi, cạnh tranh dài hạn không đến từ việc mở rộng nhanh, mà đến từ việc làm đúng, làm chắc và làm bền vững”, ông Hardy nói.

Dũng Nguyễn

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/vuot-cu-soc-thue-quan-bat-dong-san-cong-nghiep-tang-toc-tu-don-bay-ha-tang/