Xây dựng 'hệ số k' cần xem xét tác động từ nhiều yếu tố của nền kinh tế

một ngày trướcBài gốc

Tiền chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào "hệ số k"

Theo Horea, hiện nay nhiều doanh nghiệp kiến nghị nếu tính tiền sử dụng đất theo hệ số k thì phải nộp rất cao.

Giả sử có khu đất tại đường Nguyễn Xiển, thành phố Thủ Đức với diện tích 1ha, Bảng giá đất là 56,6 triệu đồng, hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay khoảng 1,4 lần, tức khoảng 80 triệu đồng/m2. Như vậy nếu áp dụng “bảng giá đất x hệ số điều chỉnh giá đất” thì khi thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất… sẽ áp dụng giá đất 80 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, cũng tại đường Nguyễn Xiển với dự án nhà ở chung cư cao tầng diện tích đất là 10.000 m2 với hệ số sử dụng đất là 7 lần. Giá căn hộ chung cư hiện nay là 50 triệu đồng/m2.

Như vậy 7 x 50 triệu đồng/m2 x 0,7 (0,7 là do khi xây dựng chỉ sử dụng thực tế khoảng 70% diện tích sàn thương phẩm) = 245 triệu đồng cho 1 hệ số. Thời gian triển khai dự án là 2 năm, do đó quy về hiện tại khoảng 20%= 245 triệu đồng x 0,8 = 196 triệu đồng.

Trừ các khoản chi phí bán hàng, quản lý, lãi vay 20% = 196 triệu đồng x 0,8 = 156,8 triệu đồng. Trừ lợi nhuận nhà đầu tư 15% = 156,8 triệu đồng x 85% = 133,3 triệu đồng. Trừ chi phí xây dựng: = 133,3 – 98 triệu đồng (14 triệu đồng/m2 x 7) = 35 triệu đồng/m2.

Từ kết quả phân tích ở trên, cho thấy nếu áp dụng “phương pháp thặng dư” thì giá trị thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2, trong khi đó tính theo “hệ số k” là 80 triệu đồng/m2 (cao hơn 2,28 lần).

Như vậy để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán trên 100 triệu đồng/m2.

Do đó, việc xác định giá đất bằng “hệ số k” khiến tiền sử dụng đất của dự án phải nộp rất cao, không hợp lý, nên cần phải xây dựng “hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho từng khu vực, vị trí, dự án (k2)” để áp dụng cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị.

Theo Horea, việc định giá đất dự án đầu tư xây dựng bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị hoàn toàn khác với việc định giá đất “một nền nhà, một lô đất nhỏ”, bởi lẽ dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có “quy mô sử dụng đất lớn” và mỗi dự án thường có “hệ số sử dụng đất” khác nhau. Do đó cần xây dựng phương pháp tính nếu dự án có “hệ số sử dụng đất” càng cao thì phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cao hơn dự án có “hệ số sử dụng đất” thấp hơn.

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, có 12 trường hợp áp dụng Bảng giá đất. Trong khi đó, Nghị quyết 254, chỉ còn 5 trường hợp áp dụng Bảng giá đất. Như vậy, có 7 trường hợp trước đây áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024, nay theo Nghị quyết 254 được xác định bằng Bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất, đó là:

- Giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở;

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;

- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;

- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Trà Giang

Nguồn SGĐT : https://dttc.sggp.org.vn/xay-dung-he-so-k-can-xem-xet-tac-dong-tu-nhieu-yeu-to-cua-nen-kinh-te-post130335.html