Xây nhà lấn sang đất người khác: Tháo dỡ hay bồi thường thì hợp lý?

11 giờ trướcBài gốc

Trong các tranh chấp dân sự liên quan việc xây lấn, xây nhà trên đất người khác, hiện có nhiều quan điểm khác nhau về hướng xử lý hậu quả.

Nhiều quan điểm cho rằng, phải xử cứng rắn để răn đe, tránh để việc xây nhầm, xây lấn nhà sang đất người khác thành tiền lệ "xây lấn được thì hợp thức hóa bằng tiền được" - bằng việc tòa phải tuyên trả lại nguyên trạng đất, tức bên sai phạm phải tháo dỡ công trình. Tuy nhiên, cũng có quan điểm cho rằng phải xét đến yếu tố thực tế, mức độ lỗi, hậu quả và cả tình làng nghĩa xóm...

Để rộng đường dư luận, báo Pháp luật TP.HCM đã ghi nhận ý kiến của một số chuyên gia pháp lý về vấn đề này.

PGS-TS ĐOÀN THỊ PHƯƠNG DIỆP, Trường ĐH Kinh tế - Luật (ĐH Quốc gia TP.HCM):

Cho bên vi phạm bồi thường, vô hình chung sẽ "hợp thức hóa" sai phạm

Việc đặt ra quy định của pháp luật và đảm bảo việc tuân thủ pháp luật là việc cần của tất cả các nhà nước pháp quyền. Liên quan đến việc tôn trọng mốc giới ngăn cách và các quy tắc trong xây dựng, BLDS có quy định: "Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh".

PGS-TS Đoàn Phương Diệp - Trường ĐH Kinh tế - Luật (ĐH Quốc gia TP.HCM). Ảnh: TRẦN LINH

Khoản 2 Điều 175 BLDS quy định: "Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác".

Do vậy, việc xây dựng công trình lấn sang đất của người khác đã vi phạm quy định tại Điều 174, khoản 2 Điều 175 BLDS. Từ hành vi vi phạm này, chủ sử dụng đất bị lấn chiếm có quyền yêu cầu tòa án bảo vệ quyền của mình bằng việc đòi lại phần đất bị lấn chiếm theo Điều 166 BLDS.

Vấn đề đặt ra, tòa án sẽ buộc tháo dỡ phần xây dựng vi phạm dù lợi ích kinh tế bị thiệt hại có lớn đến đâu hay chấp nhận cho bên vi phạm trả tiền bồi thường và giữ nguyên hiện trạng xây dựng vi phạm pháp luật?

Trường hợp lựa chọn giải pháp cho bên vi phạm được trả tiền bồi thường, vô hình chung tòa án đã cho phép "hợp thức hóa" một hành vi vi phạm thành hành vi hợp pháp bằng một bản án. Điều này vô tình sẽ khuyến khích thực hiện hành vi vi phạm vốn dĩ bị nghiêm cấm, hay nói cách khác là phá vỡ trật tự xã hội được xây dựng bởi các quy định pháp luật.

Có ý kiến cho rằng cần có hướng dẫn chung cho tòa án khi giải quyết tranh chấp, tôi cho rằng điều này là không cần thiết, bởi các quy định đã khá rõ ràng. Pháp luật cần được tuân thủ và cần trả lại phần đất bị lấn chiếm cho chủ sử dụng đất. Việc cho phép bồi thường hay phá dỡ công trình xây dựng chỉ nên được xem là phương án lựa chọn trong trường hợp có sự thỏa thuận của hai bên.

Luật sư TRƯƠNG VĂN TUẤN, Đoàn Luật sư TP.HCM:

Các bên nên hòa giải

Trên thực tế, nhiều trường hợp bị người khác cố ý xây nhầm trên đất của mình, chính người có quyền sử dụng đất hợp pháp lại trở thành bên chịu thiệt thòi khi phải tốn thời gian, công sức và chi phí để khiếu nại, tố cáo, thậm chí khởi kiện ra tòa.

Luật sư Trương Văn Tuấn

Họ phải thu thập hồ sơ, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, đeo đuổi quá trình giải quyết kéo dài với nhiều thủ tục phức tạp.

Trong khi đó, nhiều trường hợp bên lấn chiếm đất cố ý chây ỳ, không khắc phục sai phạm, không thương lượng, bồi thường... khiến việc tố cáo, tranh chấp càng kéo dài.

Trong trường hợp người vi phạm cố ý xây nhà lấn sang đất người khác, người có quyền sử dụng đất hợp pháp đã có yêu cầu người kia tạm dừng thi công để xác định lại ranh đất, nhưng người vi phạm vẫn tiếp tục xây dựng, thì đây là hành vi cố tình lấn chiếm đất của người khác, cố tình tạo ra tình huống "việc đã rồi". Khi đó chủ đất thực sự có thể nghĩ đến phương án tố cáo với công an.

Tuy nhiên, đối với trường hợp vô ý xây nhầm, xây lấn sang đất người khác, nếu việc di dời, tháo dỡ có thể gây thiệt hại quá lớn, hai bên có thể thỏa thuận việc bồi thường phần diện tích đất đã xây nhầm nếu diện tích đất còn lại vẫn đáp ứng yêu cầu sử dụng của chủ đất và đạt diện tích tối thiểu theo quy định hoặc thỏa thuận việc chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất còn lại hay hoán đổi đất.

Trường hợp hai bên không tự thỏa thuận, các bên có quyền yêu cầu UBND cấp xã tổ chức hòa giải. Nếu không hòa giải thành, thì phương án cuối cùng là khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền.

Tôi cho rằng, để giảm thiểu thiệt hại và chi phí cho các bên cũng như để sự việc được giải quyết nhanh chóng, tạo cơ hội hàn gắn mâu thuẫn khi hai nhà là hàng xóm, láng giềng sau này thì phương án hòa giải để bồi thường phần tương ứng sao cho các bên hài hòa nhất, ít thiệt hại nhất, tránh dỡ bỏ làm lãng phí tài nguyên, tiền của.

Một trường hợp xây nhà trên đất người khác tại TP.HCM. Ảnh: LA

ThS NGUYỄN ĐỨC HIẾU, Trường ĐH Quốc tế, ĐHQG TP.HCM:

Tùy vụ việc cụ thể nhưng nên ưu tiên buộc tháo dỡ

Hành vi xây dựng công trình hoặc trồng cây lấn sang phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác là hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất, một quyền được pháp luật bảo hộ nghiêm ngặt.

Ths Nguyễn Đức Hiếu.

Về nguyên tắc, tòa án có trách nhiệm bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ đất bị xâm phạm dựa trên các quy định của BLDS và Luật Đất đai. Phương án xử lý chính là buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu thông qua việc buộc tháo dỡ phần công trình hoặc cây trồng lấn chiếm và buộc trả lại phần đất đã bị lấn chiếm.

Tuy vậy, BLDS cũng nêu rõ việc áp dụng pháp luật phải bảo đảm công bằng, lẽ công và đạo đức xã hội. Quy định này cho phép tòa án cân nhắc các yếu tố thực tế và mức độ thiệt hại để đảm bảo tính hợp tình, hợp lý trong từng trường hợp cụ thể.

Trong thực tiễn xét xử nhận thấy, tòa án thường xem xét cụ thể từng vụ việc. Nếu phần công trình lấn chiếm có quy mô nhỏ, không ảnh hưởng đến kết cấu chính của công trình, tòa thường tuyên buộc tháo dỡ để trả lại đất cho chủ sở hữu hợp pháp theo đúng khoản 2 Điều 175 BLDS, thực thi quyền được bảo hộ của người sử dụng đất theo khoản 5 Điều 26 Luật Đất đai.

Ngược lại, nếu phần công trình đã được xây dựng từ lâu, ranh giới đã ổn định trong thời gian dài, việc tháo dỡ sẽ gây thiệt hại lớn không tương xứng hoặc ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của các bên. Tòa án có thể cho phép giữ nguyên hiện trạng nhưng buộc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cho bên bị xâm phạm, nhưng phải có căn cứ hợp lý và được giải thích rõ ràng trong bản án.

Hiện nay, chưa có văn bản hướng dẫn chính thức và thống nhất của TAND Tối cao hoặc Hội đồng thẩm phán về xử lý trường hợp xây dựng và trồng cây lấn chiếm đất. Các tòa án địa phương thường dựa vào các nguyên tắc pháp luật chung được quy định trong BLDS, Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Đặc thù của từng vụ án bao gồm mức độ lỗi, hậu quả, yếu tố nhân văn và hoàn cảnh thực tế cũng như các bản án, quyết định giám đốc thẩm làm tiền lệ tham khảo.

Tôi cho rằng, việc thiếu hướng dẫn thống nhất dễ dẫn đến tình trạng các tòa án địa phương có cách tuyên xử khác nhau đối với các vụ việc tương tự, gây ra cảm giác thiếu công bằng và khó khăn trong việc dự liệu kết quả xét xử cho các bên tranh chấp. Điều này có thể tạo ra tiền lệ tiêu cực theo hướng "lấn chiếm rồi bồi thường", làm suy yếu hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai và không tạo được tính răn đe đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ tôn trọng ranh giới theo quy định tại Điều 175 BLDS, làm giảm hiệu quả của quyền được bảo hộ theo khoản 5 Điều 26 Luật Đất đai.

Do đó, cần thiết phải có hướng dẫn thống nhất để làm rõ các nguyên tắc, gồm: ưu tiên buộc tháo dỡ để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và thi hành đúng quy định về ranh giới giữa các bất động sản; chỉ áp dụng phương án bồi thường thay thế trong các trường hợp đặc biệt, có đủ điều kiện và sự đồng thuận hoặc khi xác định rõ hậu quả của việc tháo dỡ là bất tương xứng; và xác lập các tiêu chí cụ thể để áp dụng như diện tích bị lấn chiếm, thời điểm xây dựng, mức độ lỗi của các bên, khả năng khắc phục và các yếu tố liên quan khác.

Hướng dẫn này nhằm đảm bảo sự công bằng, minh bạch và nhất quán trong xét xử, tránh tình trạng xử lý tùy tiện và thiếu nhất quán giữa các địa phương, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện theo quy định pháp luật.

Chị LÊ DUY BẢO CHINH, ThS chuyên ngành Luật Kinh tế, Trường ĐH Luật TP.HCM:

Nên có văn bản hướng dẫn

Tùy vào trường hợp, trong vụ án cần phải xác định rõ phần đất nào có thể trả lại. Phần đất nào đã xây dựng nhà kiên cố không thể tháo dỡ trả lại được thì mới buộc trả lại bằng giá trị. Trong trường hợp buộc trả bằng giá trị thì phải xác định theo giá thị trường tại thời điểm xét xử.

Ths Lê Duy Bảo Chinh.

Pháp luật hiện hành vẫn chưa có hướng dẫn thống nhất về việc tòa án nên tuyên tháo dỡ hay tuyên bồi thường trong trường hợp xây dựng lấn sang đất người khác. Do đó, cần có hướng dẫn thống nhất để đảm bảo công bằng và tránh tùy tiện trong xử lý. Bởi lẽ, pháp luật đất đai Việt Nam quy định người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, không lấn chiếm đất của người khác. Việc tháo dỡ là cách để khôi phục lại nguyên trạng và bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của người bị lấn chiếm.

Vậy nên, để đảm bảo được sự khách quan trong xét xử, trong việc đánh giá về mức độ bồi thường theo từng trường hợp, cần có văn bản hướng dẫn, minh định những trường hợp nào bồi thường theo hình thức tháo dỡ trường hợp nào bồi thường theo giá trị. Ví dụ, nếu việc tháo dỡ gây thiệt hại lớn, như tài sản đã xây dựng kiên cố và khó có thể tháo dỡ hoặc chi phí tháo dỡ quá cao thì nên bồi thường theo giá trị. Hoặc Tòa án có thể xem xét trường hợp lấn chiếm không cố ý, có lỗi vô ý, và thiệt hại quá lớn so với khả năng tài chính của người lấn chiếm thì có thể tuyên tháo dở.

Nhiều hướng giải quyết theo từng trường hợp

Về hướng xử lý trong các vụ kiện xây lấn nhà sang đất người khác có nhiều hướng giải quyết theo từng trường hợp. Việc xác định có buộc tháo dỡ công trình hay không phụ thuộc vào kết luận của cơ quan chuyên môn về mức độ ảnh hưởng đến kết cấu của toàn bộ công trình.

Cụ thể, nếu phần đất bị lấn chiếm có công trình xây dựng và cơ quan chuyên môn xác định rằng việc tháo dỡ phần công trình lấn chiếm sẽ ảnh hưởng đến kết cấu hoặc công năng sử dụng của ngôi nhà, tòa án thường không buộc tháo dỡ mà sẽ tính giá trị phần diện tích đất bị lấn chiếm để bên lấn chiếm bồi thường tương ứng cho bên bị lấn chiếm. Ngược lại, nếu phần đất bị lấn chiếm là đất trống, không có công trình xây dựng, thì tòa án sẽ tuyên buộc trả lại hiện trạng đất cho bên bị lấn chiếm.

Trường hợp có công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm nhưng theo kết luận của cơ quan chuyên môn kết, việc tháo dỡ không ảnh hưởng đến kết cấu của công trình, tòa án vẫn buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm.

Như vậy, vấn đề cần được xác định rõ là việc tháo dỡ công trình xây nhầm, xây lấn sang đất người khác có ảnh hưởng đến kết cấu của toàn bộ công trình hay không.

Chẳng hạn, nếu phần lấn chiếm là mái hiên, ban công hoặc hạng mục phụ thì việc tháo dỡ thường không ảnh hưởng đến kết cấu nhà nên tòa án vẫn có thể buộc tháo dỡ. Song nếu phần lấn chiếm là tường nhà, góc nhà hoặc bộ phận chịu lực của ngôi nhà thì việc tháo dỡ có thể làm ảnh hưởng đến toàn bộ kết cấu ngôi nhà, nên tòa án không thể buộc tháo dỡ mà phải xử lý theo hướng bồi thường giá trị tương ứng phần đất bị lấn.

Trong vụ việc xây nhầm cả một căn nhà trên đất của người khác, phương án hoán đổi đất có thể là giải pháp dung hòa quyền lợi của các bên, đặc biệt là bên đã xây nhà có phép và sinh sống ổn định. Tuy nhiên, xét về mặt pháp lý sẽ gặp khó, do việc này liên quan đến thủ tục điều chỉnh, cấp đổi giấy chứng nhận, đóng thuế, phí... và mất nhiều thời gian.

Một thẩm phán tại TP.HCM

SONG MAI

Nguồn PLO : https://plo.vn/xay-nha-lan-sang-dat-nguoi-khac-thao-do-hay-boi-thuong-thi-hop-ly-post875109.html