Xu hướng bất động sản ở thủ phủ công nghiệp miền Bắc

21 giờ trướcBài gốc

Bất động sản Bắc Ninh đón sóng giãn dân

Khi Hà Nội đối mặt với áp lực dân số và quỹ đất ngày càng khan hiếm, Bắc Ninh nổi lên như điểm đến tiềm năng cho dòng chảy giãn dân của Thủ đô. Với vị trí liền kề, hạ tầng phát triển mạnh và môi trường sống ngày càng cải thiện, thị trường bất động sản Bắc Ninh đang đứng trước cơ hội bứt phá mới.

NÊN CÓ CHIẾN LƯỢC DÀI HẠN

Tại tọa đàm “Thời cơ vàng của bất động sản Bắc Ninh sau mở rộng không gian phát triển”, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội đã chia sẻ về nội dung Bắc Ninh được hưởng lợi từ xu hướng giãn dân của Thủ đô.

Thứ nhất, khi Hà Nội đang dần hạn chế về quỹ đất và mật độ dân cư ngày càng cao, đó chính là cơ hội để Bắc Ninh phát triển. Tuy nhiên, Bắc Ninh không thể chỉ "đón sóng" từ Hà Nội mà phải chủ động tỏa sáng, xây dựng chiến lược phát triển riêng.

Trước mắt và lâu dài, cần đặc biệt chú trọng phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, phục vụ quá trình tăng dân số cơ học do phát triển công nghiệp. Khi công nghiệp thông minh hình thành, chuyên gia và người lao động sẽ đến sinh sống, làm việc và họ cần chỗ ở thực sự. Đây là phân khúc doanh nghiệp phát triển bất động sản có thể nhìn thấy cơ hội thực.

Thứ hai, Bắc Ninh có thể hướng tới thu hút tầng lớp trung lưu từ Hà Nội, những người mong muốn một không gian sống trong lành, chất lượng cao hơn. Với lợi thế vị trí gần Thủ đô, giàu bản sắc văn hóa - di sản, cùng hệ thống hạ tầng đang hoàn thiện như Vành đai 4 - 5, sân bay Gia Bình, tuyến đường sắt cao tốc Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng kết nối với Côn Minh (Trung Quốc) và các tuyến cao tốc liên vùng, Bắc Ninh hoàn toàn có điều kiện trở thành vùng đô thị hấp dẫn. Vấn đề là quy hoạch phải đảm bảo chất lượng sống, không để công nghiệp lấn át không gian đô thị.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội

Về lâu dài, sự phát triển của thị trường bất động sản tất yếu sẽ có yếu tố đầu cơ, nhưng phải được định hướng trong khuôn khổ phát triển xanh và bền vững. Bắc Ninh cần giải quyết đồng thời bài toán nhà ở cho công nhân, cho sinh viên, giảng viên, chuyên gia nước ngoài. Đồng thời phát triển các khu vực du lịch sinh thái để cân bằng không gian sống. Đây là điều kiện tiên quyết để Bắc Ninh không chỉ phát triển công nghiệp, mà còn trở thành nơi đáng sống thực sự.

Còn theo TS. Thái Thị Quỳnh Như, Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, người dân chỉ thực sự di chuyển khi họ cảm thấy cuộc sống ở nơi mới ổn định, có công việc, chỗ ở phù hợp và hạ tầng thuận tiện. Hà Nội đến năm 2030 có thể đạt dân số 20 triệu người, sẽ có bao nhiêu người trong số đó chọn Bắc Ninh để sinh sống?

Kinh nghiệm thế giới cho thấy, người dân sẵn sàng ở ngoài trung tâm nếu thời gian di chuyển đến nơi làm việc không quá một giờ; còn với những người làm kinh doanh, điều họ quan tâm là môi trường thuận lợi cho buôn bán và giao thương.

Do đó, để đón làn sóng dịch chuyển này, Bắc Ninh cần quy hoạch hạ tầng theo hướng phân tách từng nhóm đối tượng rõ ràng. Lợi thế của Bắc Ninh là công nghiệp phát triển mạnh, nhưng hiện nay các khu công nghiệp lại xen kẽ với khu dân cư, thậm chí có khu du lịch, nghỉ dưỡng nằm giữa hai khu công nghiệp.

Với nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, có tài chính ổn định, yếu tố họ quan tâm là sức khỏe, môi trường sống trong lành, do đó việc xử lý môi trường, nguồn nước, rác thải phải được đặt lên hàng đầu.

Bắc Ninh cũ trước đây đã mất nhiều thời gian và chi phí để xử lý vấn đề môi trường do quy hoạch thiếu đồng bộ. Vì vậy, khi lập quy hoạch mới, cần làm rõ ngay từ đầu các yếu tố về nguồn nước, xử lý rác thải, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

“Việc đặt trung tâm hành chính mới ở Bắc Giang là một lợi thế tâm lý, tạo sức hút nhất định cho vùng, nhưng cũng cần tránh đầu tư dàn trải, chi phí vốn cao nhưng không đúng đối tượng hướng đến. Với công nhân và người thu nhập thấp, cần tập trung phát triển nhà ở xã hội và khu lưu trú thực chất”, bà Như phân tích.

NHÀ ĐẦU TƯ CẦN LƯU Ý 3 YẾU TỐ

Nói về tâm lý nhà đầu tư, ông Trần Đình Dũng, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Tâm Thành Land chia sẻ, cách đây 5 năm, khi thị trường sôi động, nhà nhà, người người đi làm bất động sản. Đến tháng 3/2025, Bắc Giang cũ lại chứng kiến một cơn sóng lớn chưa từng có, có những thời điểm giá đất tăng theo ngày, với biên độ dao động 15 - 20% mỗi ngày. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, việc sáp nhập địa giới hành chính đã hoàn tất, thị trường đang bước vào giai đoạn tái định hình và chọn lọc.

Vị lãnh đạo doanh nghiệp nhận định, trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm 3 yếu tố chính. Thứ nhất là nền tảng công nghiệp. Bắc Ninh mới hiện đang sở hữu động lực tăng trưởng mạnh mẽ để bứt phá. Tính đến nay, toàn tỉnh đã có 32 khu công nghiệp, và theo quy hoạch đến năm 2030, con số này sẽ tăng lên 54 khu công nghiệp.

Trên thực tế, quỹ đất tại Bắc Ninh cũ và một số huyện của Bắc Giang cũ gần như đã cạn, vì vậy, câu hỏi đặt ra là 22 khu công nghiệp mới sẽ được phát triển ở đâu, theo hướng nào?

Trong tương lai, lực lượng lao động tại các khu công nghiệp cũng sẽ rất lớn, kéo theo nhu cầu rất lớn về nhà ở, dịch vụ và hạ tầng đô thị. Như vậy, nếu xét về điểm đến của dòng vốn đầu tư, thì nhà đầu tư đi đầu cần sớm nhận diện khu vực tiềm năng để đón đầu nhu cầu thực.

Theo quan sát của ông Dũng, những địa phương có dư địa phát triển rõ nét nhất hiện nay là Tân Yên và Lạng Giang, các huyện ven thuộc Bắc Giang cũ, đã được đưa vào quy hoạch phát triển công nghiệp, sở hữu vị trí thuận lợi, hạ tầng kết nối tốt, và đặc biệt là không gian phát triển còn rất lớn. Đây sẽ là vùng trũng hút dòng vốn mới, là tọa độ chiến lược cho các nhà đầu tư.

Thứ hai là yếu tố pháp lý và tính thực tiễn. Trong giai đoạn vừa qua, thị trường đã chứng kiến không ít dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, gây ra nhiều rủi ro cho thị trường và cho chính nhà đầu tư.

"Tuy nhiên, thời điểm hiện tại đã khác, đây không còn là giai đoạn của đầu tư lướt sóng, mà là lúc đầu tư trung và dài hạn mới mang lại giá trị bền vững. Chính vì vậy, những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, minh bạch sẽ trở thành điểm sáng nổi bật trên thị trường".

Ông Trần Đình Dũng, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Tâm Thành Land

Đặc biệt, những dự án vừa đảm bảo pháp lý, vừa được tích hợp thêm hệ thống tiện ích đồng bộ và yếu tố xanh hướng tới đô thị sinh thái, đô thị đáng sống sẽ tạo nên lợi thế cạnh tranh vượt trội. Ngay tại Tân Yên, hiện đã có một số dự án tiên phong trong việc đưa yếu tố xanh vào quy hoạch và phát triển khu đô thị, bước đầu hình thành tiền đề cho mô hình phát triển bền vững trong tương lai.

Thứ ba là yếu tố tầm nhìn trung và dài hạn. Theo quy hoạch, đến năm 2030, Bắc Ninh sẽ trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, mở ra một giai đoạn phát triển mới với vai trò trung tâm vùng. Khi đó, khu vực Tân Yên sẽ tập trung nhiều khu công nghiệp lớn, thu hút chuyên gia và lực lượng lao động về làm việc, kéo theo nhu cầu nhà ở, dịch vụ và hạ tầng đô thị tăng mạnh. Những khu vực có hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, có khả năng kết nối vùng thuận lợi sẽ là điểm đến tiềm năng nhất cho dòng vốn đầu tư.

Do đó, theo ông Dũng, giai đoạn hậu sáp nhập chính là thời điểm vàng cho những nhà đầu tư có tầm nhìn, đủ kiên nhẫn theo đuổi chiến lược trung và dài hạn bởi chính họ sẽ là những người chiến thắng thật sự khi Bắc Ninh bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Cùng góc nhìn này, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam bày tỏ, nhà đầu tư luôn quan tâm trước hết đến yếu tố biên lợi. Mà khi nói đến biên lợi, họ thường chú ý tới những thị trường mới nổi, thậm chí là thị trường sắp nổi nơi có dư địa tăng trưởng và khả năng sinh lời còn rất lớn.

Chính vì vậy, các khu vực đô thị lõi thường không còn là lựa chọn ưu tiên, bởi biên lợi thấp, dư địa phát triển hạn chế. Ngược lại, vùng ven, thị trường mới, những khu vực có tiềm năng phát triển đột phá mới là nơi thu hút dòng vốn đầu tư thông minh.

Ở những thị trường mới nổi, có hai vấn đề mà nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý, đó là tâm lý thị trường và khẩu vị thị trường.

Về tâm lý thị trường, nếu xét trong khu vực vùng ven, đối tượng khách hàng chủ yếu vẫn là người dân địa phương, những người có tâm thế thận trọng, thiên về sự an toàn hơn là rủi ro. Với nhóm này, pháp lý minh bạch luôn là yếu tố được đặt lên hàng đầu. Do đó, dự án có tính pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín sẽ là điều kiện tiên quyết để tạo dựng niềm tin và sức hút đầu tư.

Còn về khẩu vị thị trường, nhìn vào thực tế, có thể thấy đối tượng khách hàng ở nhóm này thường có nguồn vốn ban đầu không quá lớn, và với họ, bất động sản là tài sản tích lũy lớn nhất trong đời. Vì vậy, đất nền vẫn luôn là sản phẩm được ưa chuộng nhất. Đơn giản vì đất nền có tính tùy biến cao vừa linh hoạt trong mục đích sử dụng, vừa dễ dàng tăng giá trị theo thời gian.

“Đây cũng chính là phân khúc phản ánh rõ nét nhất tâm lý đầu tư thực và nhu cầu tích sản bền vững tại các thị trường vùng ven đang trỗi dậy như Bắc Ninh hiện nay”, ông Doanh đưa ra quan điểm.

Mỹ Linh

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/xu-huong-bat-dong-san-o-thu-phu-cong-nghiep-mien-bac-post564025.html